TJ 93008, 15 mai 2025, RG 25/00714

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 8]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/00714 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2ROE

Minute : 25/182

S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES PRIMEVERES III, SITUE [Adresse 3]
Représentant : Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05
Syndic. de copro. [Adresse 13]
Représentant : Me Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

Monsieur [E] [N]
Monsieur [N] [E]

Exécutoire délivrée le :
à : Me SEVIN

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Mai 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [11], situé [Adresse 3], [Adresse 7] [Adresse 6] representé par son syndic TRANSIM 93 dont le siège social est situé [Adresse 15]

représentés par Maître Anne SEVIN, avocat au barreau de la Seine Saint Denis,

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [N]
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [N] [E]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 14]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [N] est propriétaire des lots n°2252, 2355 et 2815 au sein de la Résidence [11] située [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] située [Adresse 5], représenté par son syndic la Sarl Transim 93, a fait assigner Monsieur [E] [N] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et 1103, 1104, 1231-6 et 1344-1 du code civil, au paiement des sommes suivantes :
• 4751,52 euros au titre des charges, apurement de charges et travaux de copropriété impayés pour la période du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024, date de la première mise en demeure,
• 39,20 euros au titre des frais exposés au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
• 2000 euros à titre de dommages et intérêts,
• 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’exécution à intervenir et le coût de toute inscription légale ou judiciaire d’hypothèque en application de l’article 696 du code de procédure civile,
• rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit et dire n’y avoir lieu à l’écarter.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [E] [N], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [E] [N] au paiement de dommages et intérêts.
Monsieur [E] [N] cité à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté. Le jugement susceptible d’appel sera réputé contradictoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales du 28 mai 2024 et du 12 juillet 2024, que les comptes des exercices clos aux 31 décembre 2023 et 31 décembre 2024, ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025 ont été approuvés. Il ressort encore des procès-verbaux d’assemblées générales que les travaux ont été votés et que le montant des cotisations obligatoires des fonds de travaux a été approuvé. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution des comptes et budgets provisionnels approuvés en assemblée générale des copropriétaires.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat du copropriétaire correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, de sorte que ces appels sont justifiés.
Le décompte reprend les différents appels de charges et les paiements effectués par le défendeur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] située [Adresse 4], la somme de 4751,52 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à défaut d’interpellation suffisante par les mises en demeure dont il n’est pas démontré qu’elle ont touché leur destinataire (plis avisés non réclamés).
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 39,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance (mise en demeure et relance).

Il est justifié de l’envoi de deux mises en demeure en date du 18 mars 2024 (7,10 euros) et 24 mai 2024 (7,10 euros). Les relances, antérieures aux mises en demeure ne peuvent être prises en compte.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] située [Adresse 5], représenté par son syndic la Sarl Transim 93, la somme de 14,20 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [E] [N] qui a déjà fait l'objet de deux condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 13 avril 2021 et du 02 novembre 2023 n’a versé aucune somme au syndicat des copropriétaires depuis le début de l’année 2024. Le comportement et la résistance du défendeur entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Il convient de condamner Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [E] [N] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance. Il n'y a pas lieu d’inclure les frais d'exécution forcée, qui ne sont qu'éventuels et ne constituent pas une créance certaine, liquide et exigible et dont la charge est déterminée au cas par cas, au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l'article L11-8 du code des procédures civiles d'exécution
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] située [Adresse 5], représenté par son syndic la Sarl Transim 93, la totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [E] [N] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] située [Adresse 5], représenté par son syndic la Sarl Transim 93, la somme de 4751,52 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
CONDAMNE Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] située [Adresse 5], représenté par son syndic la Sarl Transim 93, la somme de 14,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,
CONDAMNE Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] située [Adresse 5], représenté par son syndic la Sarl Transim 93, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [E] [N] aux dépens,
CONDAMNE Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] située [Adresse 5], représenté par son syndic la Sarl Transim 93, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] située [Adresse 5], représenté par son syndic la Sarl Transim 93, du surplus de ses demandes,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT