TJ 93008, 15 mai 2025, RG 25/00712

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/00712 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RN3

Minute : 25/181

S.D.C. [Adresse 2]
Représentant : Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Monsieur [V] [U]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me Garçon

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Mai 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 2] [Adresse 5] representé par son syndic le cabinet LOISELET Père, Fils et F DAIGREMONT- [Adresse 6]

représentée par Me Valérie Garçon, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [U]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [V] [U] est propriétaire des lots n°215 et 510 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 5] a fait délivrer à Monsieur [V] [U] une sommation de payer la somme de 2400 euros en principal, au titre des charges de copropriété impayées.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père et fils et F. Daigremont, a fait assigner Monsieur [V] [U] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner sur le fondement des articles 10, 10-1, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 au paiement des sommes suivantes :
4256,74 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation, 1464,24 euros au titre des frais exposés au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1000 euros à titre de dommages et intérêts, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de la sommation,
L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2025.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [V] [U], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [V] [U] au paiement de dommages et intérêts.
Monsieur [V] [U] cité à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté. Le jugement susceptible d’appel sera réputé contradictoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales du 02 juin 2023 et du 07 juin 2024, que les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025 ont été approuvés. Il ressort encore des procès-verbaux d’assemblées générales que les travaux ont été votés et que le montant des cotisations obligatoires des fonds de travaux a été approuvé. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le décompte reprend les différents appels de charges et les paiements effectués par le défendeur.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour la période du 08 février 2024 au 1er janvier 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution des comptes et budgets provisionnels approuvés en assemblée générale des copropriétaires.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, de sorte que ces appels sont justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 5], la somme de 4256,74 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 04 juillet 2024 sur la somme de 2400 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1464,24 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il convient de faire droit à la demande de paiement au titre des frais d’envoi de la mise en demeure du 06 mai 2024 (43,97 euros) et de la sommation de payer délivrée le 04 juillet 2024 (626,76 euros).

En revanche, les frais de relance du 06 juin 2024 et les frais de mise en demeure du 09 septembre 2024 seront rejetés comme n’apparaissant pas nécessaires au recouvrement de la créance, une première mise en demeure en date du 06 mai 2024 suivie d’une sommation de payer en date du 02 juillet 2024 ayant déjà été adressées au copropriétaire défaillant.
De même, les frais au titre de « ouverture contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Enfin, Les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père et fils et F. Daigremont, la somme de 670,73 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [V] [U], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [V] [U] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 04 juillet 2024 déjà pris en compte dans les frais nécessaires au recouvrement de la créance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père et fils et F. Daigremont, la totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [V] [U] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père et fils et F. Daigremont, la somme de 4256,74 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation sur la somme de 2400 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus,
CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père et fils et F. Daigremont, la somme de 670,73 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,
CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père et fils et F. Daigremont, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [V] [U] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 04 juillet 2024 déjà pris en compte dans les frais nécessaires au recouvrement de la créance,
CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père et fils et F. Daigremont, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père et fils et F. Daigremont, du surplus de ses demandes,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT