TJ 57463, 24 juin 2025, RG 25/00009

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 JUIN 2025

N° RG 25/00009 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LDO2

Minute JCP n° /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. D'HLM VIVEST VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIEST
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître MORHANGE Alain, avocat au barreau de Metz

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [S] [V]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [T] [V]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [F] [V]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Aintzane KARNAOUKH

GREFFIER lors des débats : Estelle ROTH
Greffier lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l'audience publique de référé du 03 avril 2025

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée leà- Me MORHANGE
- copie certifiée conforme délivrée leaux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 septembre 2014, la société d'HLM LOGIEST a consenti à Madame [V] [S] et Monsieur [V] [T] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 3] , pour un loyer mensuel de 346,56 euros ainsi que 232,25 euros pour les charges.

Par contrat du 8 juillet 2016, la société d'HLM LOGIEST a consenti à Madame [V] [S] et Monsieur [V] [T] un bail de location sur un garage situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 35,69 euros.

Par avenant au contrat de location en date du 28 juillet 2021 Monsieur [V] [F] est devenu co-titulaire du contrat de logement, et du contrat de location du garage.

Par un courrier du 11 février 2023, Madame [V] [S] et Monsieur [V] [T] ont notifié leur départ du logement à compter du 11 mai 2023.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. d'HLM VIVEST venant aux droits de la société d'HLM LOGIEST a fait signifier à Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F] le 6 juillet 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3048,33 euros.

Par actes de commissaire de justice du 18 décembre 2024 remis à étude, la S.A. d'HLM VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST a fait assigner Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 avril 2025.

En demande, la S.A. d'HLM VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST, représenté par son conseil, lequel se réfère à l'audience à son assignation, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
–Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;
–Constater la résiliation du contrat de bail d'habitation et du contrat de garage ;
–Ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [F] ;
–Condamner solidairement Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 5214,77 euros, selon décompte arrêté au 28 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
–Condamner solidairement Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 544,08 euros pour l'appartement, et 53,75 euros pour le garage jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;
–Condamner solidairement Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F] à payer à la S.A. d'HLM VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
–Condamner solidairement Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 6 juillet 2023.

Au soutien de ses demandes, la S.A. d'HLM VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST précise la présence d'une clause de solidarité entre les locataires, au sein du contrat de bail.

En défense, Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F], quoique régulièrement assignés, n'étaient ni présents ni représentés, sans avoir fait connaître les motifs de leur absence.

A l'audience, avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2025, délai prorogé au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les conséquences de la non-comparution du locataire.

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même code, l'ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d'appel conformément à l'article R213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 6 juillet 2023, et une copie a été notifiée à la Caisse d'Allocations Familliales le 29 aout 2024, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 20 decembre 2024 à l'autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

III. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire à l'article 5 du contrat de bail qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 6 juillet 2023 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3048,33 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 septembre 2023.

IV. Sur le montant de l'arriéré locatif.

Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. d'HLM VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST produit un décompte aux termes duquel Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F] lui doivent la somme de 5214,77 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 15 mars 2025.

Il résulte des stipulations contractuelles que les locataires sont solidairement tenus des obligations découlant du contrat de bail d'habitation et de garage.

Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F], qui n'ont pas comparu à l'audience, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, après déduction des frais de procédure, Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F] seront condamnés solidairement à titre provisionnel à payer à la S.A. d'HLM VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST la somme de 5212,27 euros au titre des loyers, des charges et des indémnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3048,33 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et l'article 5 du code de procédure civile.

V. Sur l'octroi de délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F] n'ont pas comparu à l'audience, de sorte que leurs situations et leurs capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n'est pas mis en mesure d'accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n'a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l'expulsion de Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

VI. Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation.

En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F] seront condamnés solidairement au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F] sont devenus occupants sans droit ni titre, soit le 6 septembre 2023, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 544,08 euros pour l'appartement et 53,75 euros pour le garage. Le montant sera donc révisé conformément au bail.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F] sont déjà condamnés au titre de l'arriéré des loyers, charges et indémnités d'occupation dus pour 5212,27 euros, en considération de la date d'acquisition des effets de la clause résolutoire du 6 septembre 2023.

VII. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

1°) Sur les dépens.

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F], partie perdante, supporteront solidairement la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le cout du commandement de payer du 6 juillet 2023, de l'assignation du 18 décembre 2024 et le cas échéant de sa notification à l'autorité prefectorale du 20 decembre 2024, sans qu'il ait lieu de répartir autrement ces dépens.

2°) Sur l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Madame [V] [S], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F], supporteront la condamnation aux dépens, recevront également condamnation solidaire à payer à la S.A. d'HLM VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST la somme de 300 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité de la situation économique de Madame [V], Monsieur [V] [T] et Monsieur [V] [F].

3°) Sur l'exécution provisoire.

En vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS