TJ 93008, 15 mai 2025, RG 24/04374

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/04374 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJX7

Minute : 25/565

S.A. SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [L] [O]
Madame [M] [N] épouse [O]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Mai 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [O]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [N] épouse [O]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2023, la société Seqens, société anonyme d'habitations à loyer modéré, a donné à bail à Monsieur [L] [O] et Madame [M] [N] épouse [O] un logement (n°428675) et un emplacement de parking (1139 n°428768) situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 657,80 euros, augmenté des provisions sur charges de 202,62 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, la société Seqens, société anonyme d'habitations à loyer modéré, a fait signifier à Monsieur [L] [O] et Madame [M] [N] épouse [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1614,26 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 mai 2024, la société Seqens, société anonyme d'habitations à loyer modéré, a fait assigner Monsieur [L] [O] et Madame [M] [N] épouse [O] aux fins de :

o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
o ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [O] et Madame [M] [N] épouse [O] ainsi que de tout occupant de leur chef,
o condamner solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [M] [N] épouse [O] au paiement :

- des loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et, à compter du 12 janvier 2024 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,
- de la somme de 5232 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme visée à l'acte, et à compter de l'assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,
- la somme de 500 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 15 mai 2024.

Après renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 février 2024

À l'audience, la société Seqens, société anonyme d'habitations à loyer modéré, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 14669,40 euros, terme de janvier 2025 inclus. Elle s'oppose à la demande de délais de paiement.

Elle expose que Monsieur [L] [O] et Madame [M] [N] épouse [O] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 30 novembre 2023, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le dernier paiement, au surplus partiel, effectué par Monsieur [L] [O] et Madame [M] [N] épouse [O] remonte à mai 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, elle s'oppose à tout délai en raison du montant élevé de la dette.

À l'audience, Madame [M] [N] épouse [O], conteste la dette et sollicite le bénéfice de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire (sans indiquer le montant de la mensualité qu'elle pourrait régler).

Elle ne développe aucun moyen au soutien de la contestation de la dette. Elle indique néanmoins que les loyers auraient dû être réglés par son époux mais qu'il ne l'a pas fait. Elle déclare percevoir un revenu mensuel de 1400 euros et précise qu'elle rembourse les mensualités d'un crédit à hauteur de 112 euros par mois.

Monsieur [L] [O] régulièrement assigné à étude selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n'est pas représenté. Le jugement susceptible d'appel sera en conséquence réputé contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu par le greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mais 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 mai 2024 en vue d'une audience prévue le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, la société Seqens, société anonyme d'habitations à loyer modéré, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 02 mai 2024.

En conséquence, les demandes de la société Seqens, société anonyme d'habitations à loyer modéré, aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 30 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 03 février 2025 que la société Seqens, société anonyme d'habitations à loyer modéré, rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. La contestation de la dette élevée par la défenderesse n'est soutenue par aucun moyen et n'est justifiée par aucune pièce.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, imputés aux locataires pour un montant de 307,16 euros (127,12 +180,04).
Conformément à la clause du bail, les locataires sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [M] [N] épouse [O] à payer à la société Seqens, société anonyme d'habitations à loyer modéré, la somme de 14362,24 euros, au titre des sommes dues au 03 février 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'absence de dispositions transitoires, l'application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu'il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s'applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 28 septembre 2023, soit après le 29 juillet 2023, date de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 30 novembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'acte mentionne le délai de six semaines prévues à l'article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été conclu après l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 11 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 septembre 2023 à compter du 12 janvier 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [M] [N] épouse [O] justifie de sa situation personnelle et financière.

Toutefois, il ressort des observations à l'audience et de l'examen du décompte actualisé produit par le bailleur que depuis leur entrée dans les lieux Monsieur [L] [O] et Madame [M] [N] épouse [O] n'ont effectué qu'un seul règlement de 500 euros le 31 mai 2024, au surplus inférieur au montant du loyer. De plus, il n'est pas justifié de la reprise du paiement du loyer courant avant l'audience.

Enfin, Madame [M] [N] épouse [O] n'a fait aucune proposition concrète de règlement expliquant que c'est son époux qui doit régler le loyer.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [O] et Madame [M] [N] épouse [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, due à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner les locataires au paiement de cette indemnité.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [L] [O] et Madame [M] [N] épouse [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société Seqens, société anonyme d'habitations à loyer modéré, les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [L] [O] et Madame [M] [N] épouse [O] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS