TJ 92050, 17 juin 2025, RG 24/02680

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 17 Juin 2025

N°R.G. : 24/02680
N° Portalis DB3R-W-B7I-Z7G2

N° Minute :

[F] [S] [C]

c/

S.A.S. BOUCHERIE VICTOR HUGO

DEMANDEUR

Monsieur [F] [S] [C]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0282

DEFENDERESSE

S.A.S. BOUCHERIE VICTOR HUGO
[Adresse 2]
[Localité 1]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 02 avril 2025, avons mis au 27 mai 2025 l'affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 1982, Madame [H] [F]-[S] a donné à bail commercial à Monsieur et Madame [P] un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 1], d’une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1982.

Par acte notarié en date du 26 novembre 1990, Monsieur et Madame [P] ont cédé leur fonds de commerce à la société BOUCHERIE VICTOR HUGO avec jouissance dudit fonds le 4 décembre 1990.

Un renouvellement de bail a été signé avec la société BOUCHERIE VICTOR HUGO le 25 juillet 1991, à effet du 1er juillet 1991.

Le bail a ensuite été renouvelé le 20 septembre 2000 à effet du 1er juillet 2000, pour un montant annuel de 133.703,40 francs, soit 20 382,95 euros payable par trimestre échu. Le bail commercial est à destination de boucherie - triperie - volailles - rôtisserie - avec vente de porc frais et de charcuterie sans fabrication.

Madame [H] [F]-[S] a fait donation de ce local commercial à son neveu, Monsieur [C] [F]-[S], le 22 décembre 2005, de sorte que ce dernier en est désormais propriétaire.

Le bail a été renouvelé le 28 septembre 2009 à effet du 1er juillet 2009 puis, pour la dernière fois, le 5 juillet 2022, à compter du 1er juillet 2018.

Le montant du loyer a été fixé à la somme annuelle de 31.449,59 euros, payable par trimestre échu, outre une provision sur charges annuelle de 4.600 euros, payable selon les mêmes modalités.

Par avenant adressé à la société BOUCHERIE VICTOR HUGO le 28 août 2024, le montant du loyer trimestriel a été porté à la somme de 9.167,86 euros outre charges.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société BOUCHERIE VICTOR HUGO, pour une somme de 22 012,55 euros au titre des loyers et charges dus au 1er octobre 2024 (troisième trimestre 2024 inclus).
 
Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, Monsieur [C] [F]-[S] a fait assigner la société BOUCHERIE VICTOR HUGO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :  

-Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 20 septembre 1982 et à son renouvellement du 5 juillet 2022, à la suite du commandement de payer du 3 octobre 2024,
- Constater la résiliation du contrat de bail consenti par Monsieur [F]-[S] à la société BOUCHERIE VICTOR HUGO,
- Ordonner l'expulsion de la société BOUCHERIE VICTOR HUGO ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec au besoin le concours de la force publique,
- Ordonner, en tant que besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux soient remis aux frais de la société BOUCHERIE VICTOR HUGO dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils soient laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la société BOUCHERIE VICTOR HUGO d'avoir à les retirer dans un délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publique, sur autorisation du juge de l'exécution, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- Condamner la société BOUCHERIE VICTOR HUGO à payer à Monsieur [F]-[S], à titre provisionnel, la somme de 25.316,16 €, avec intérêts au taux légal :
- Sur la somme de 22.012,55 € à compter du 3 octobre 2024, date du commandement de payer,
- Pour le surplus, à compter de la délivrance de la présente assignation.
- Condamner la société BOUCHERIE VICTOR HUGO à payer à Monsieur [F]-[S], à titre provisionnel, la somme de 850 € au titre des frais,
- Autoriser Monsieur [M]-[S] à conserver le dépôt de garantie versé par la société BOUCHERIE VICTOR HUGO à la signature du bail, à titre d'indemnité de résiliation, à savoir la somme de 18.335,72 €,
- Condamner solidairement la société BOUCHERIE VICTOR HUGO à payer à Monsieur [F]-[S] la somme provisionnelle de 3.439,29 € par mois, à titre d'indemnité d'occupation et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la remise effective des clés et le départ des lieux loués,
- Condamner la société BOUCHERIE VICTOR HUGO à payer à Monsieur [F]-[S] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC,
- Condamner la société BOUCHERIE VICTOR HUGO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 octobre 2024, d'un montant de 218,53 €,
- Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

A l’audience du 2 avril 2025, Monsieur [C] [F]-[S] a confirmé oralement les termes de son assignation et remis l’état des créanciers inscrits (néant).

Régulièrement assignée (remise de l’acte à l’étude), la société BOUCHERIE VICTOR HUGO n'a pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :  
<        le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
<        le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
<        la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le renouvellement du bail du 5 juillet 2022 à son article 7, prévoit un délai d'effet d'un mois, et produit tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 3 octobre 2024, il a été régulièrement délivré à l'adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 29 mars 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Si le commandement de payer du 3 octobre 2024 porte sur la somme de 22 012,55 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 1er octobre 2024, le décompte qui y est annexé reprend une somme 40 euros et une somme de 55 euros au titre de frais de relance et une somme de 660 euros au titre des honoraires de révision triennale qui sont étrangères au montant du loyer et des charges ; il en résulte que le montant non sérieusement contestable du commandement ne saurait excéder la somme de [22 012,55 -755] soit 21 257,55 euros.

Selon le décompte du 12 novembre 2024 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance bien que la société BOUCHERIE VICTOR HUGO ait versé 609 euros le 2 octobre 2024. La clause résolutoire est donc acquise à compter du 4 novembre 2024.

L’obligation de la société BOUCHERIE VICTOR HUGO de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation due par la société BOUCHERIE VICTOR HUGO depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

La contestation est sérieuse quand l'un des moyens de défense n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte au 12 novembre 2024 produit par Monsieur [C] [F]-[S], l'obligation de la société BOUCHERIE VICTOR HUGO au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 25 316,66 euros arrêté au 12 octobre 2024 (troisième trimestre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société BOUCHERIE VICTOR HUGO, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024, date de délivrance du commandement, à hauteur de 21 257,55 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Monsieur [C] [F]-[S] demande, par ailleurs, la condamnation de la société BOUCHERIE VICTOR HUGO de lui payer une somme provisionnelle de 850 euros à titre de frais se répartissant comme suit :

190 euros correspondant aux frais de relance ;660 euros au titre des honoraires de révision triennaleOr, les frais de relance de 190 euros et les honoraires de révision triennale de 660 euros sont étrangers au montant du loyer et des charges.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces frais.

La clause du bail qui prévoit, qu’en cas de résiliation du bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation, s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires :
 
L'article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BOUCHERIE VICTOR HUGO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de condamner la société BOUCHERIE VICTOR HUGO à payer à Monsieur [C] [F]-[S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de ces dispositions.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,
 
Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;
 
Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 novembre 2024 ;
 
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BOUCHERIE VICTOR HUGO et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
 
Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
 
Condamne la société BOUCHERIE VICTOR HUGO à verser à titre provisionnel à Monsieur [C] [F]-[S], à compter de la résiliation du bail au 4 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
 
Condamne par provision la société BOUCHERIE VICTOR HUGO à payer à Monsieur [C] [F]-[S] la somme de 25 316,16 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 12 octobre 2024 (troisième trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024, date de délivrance du commandement, à hauteur de 21 257,55 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur les frais de 850 euros ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie par le bailleur à titre d’indemnité de résiliation ;

Condamne la société BOUCHERIE VICTOR HUGO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamne la société BOUCHERIE VICTOR HUGO à payer à Monsieur [C] [F]-[S] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
Rappelle que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
 

FAIT À NANTERRE, le 17 Juin 2025.

LE GREFFIER,
LE PRESIDENT.
Flavie GROSJEAN, Greffier
Karine THOUATI, Vice-présidente