TJ 13055, 12 juin 2025, RG 24/06918

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Juin 2025
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :
Le 12 Juin 2025
à Me Corinne TOMAS-BEZER
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 12 Juin 2025
à Me Aymeric THAREAU, Me Anne-sophie LAMY
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/06918 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5VPO

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Y], [N] [W]
né le 13 Juillet 1979 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Corinne TOMAS-BEZER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [Z], [E], [R] [D]
née le 10 Août 1990 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [I], [B] [A]
né le 25 Février 1985 à [Localité 6] (VENEZUELA), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Anne-sophie LAMY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée signé le 31 mai 2022, Monsieur [Y] [W] a donné à bail à Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 950 euros outre 100 euros au titre de provisions sur charges;

Des loyers étant demeurés impayés, et après deux mises en demeure restées infructueuses, Monsieur [Y] [W] a fait signifier à Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 4441,50 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX des [Localité 5] le 22 décembre 2022;

Ce commandement étant demeuré infructueux, Monsieur [Y] [W] a fait assigner les défendeurs en référé aux fins de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

Suivant ordonnance de référé du 20 juin 2024, le juge des contentieux de la protection constatant l’existence de contestations sérieuses sur le calcul de la dette locative, a dit n’y avoir lieu à référé et a renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

Par actes de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024 et du 7 novembre 2024, Monsieur [Y] [W] a fait assigner Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de voir en substance:
- constater acquise au profit de Monsieur [Y] [W], la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties, au 22 février 2023 ;
- ordonner la libération des lieux situés [Adresse 1] par Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A]
-assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés
- prononcer que le juge des contentieux de la protection se réservera le pouvoir de liquider les astreintes si nécessaire
- ordonner à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;
-
- prononcer que Monsieur [Y] [W] pourra avoir recours aux matériels nécessaires à l’exécution de la décision à intervenir, et notamment tous dépanneurs, serruriers ou professionnels nécessaires à la réalisation pratique de l’expulsion des occupants et de leurs biens ;
- ordonner l’établissement d’un état des lieux de sortie amiable et contradictoire, qu’un huissier sera mandaté à cette fin selon les modalités de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, aux frais des défendeurs
- prononcer que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des occupants sans droit ni titre, en un lieu qu’ils auront choisis, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié décrit par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois, aux frais, risques et périls des défendeurs
- condamner solidairement et à défaut in solidum Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] au paiement de la somme de 5250 euros au titre de l’arriéré de loyer, somme arrêtée au 22 février 2023 ;
condamner solidairement et à défaut in solidum Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] à verser une indemnité d’occupation de 1050 euros à compter du 23 février 2023, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux , de l’établissement de l’état des lieux de sortie et de la restitution des clés ;condamner solidairement et à défaut in solidum Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] à verser à Monsieur [Y] [W]la somme de 241,50 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2022, somme à parfaire au jour de la libération des lieux, de l’établissement de l’état des lieux de sortie et de la restitution des clés ;- condamner solidairement et à défaut in solidum Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] à verser à Monsieur [Y] [W] la somme de 5000 euros en réparation des préjudices subis par Monsieur [Y] [W]
- condamner solidairement et à défaut in solidum Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] à verser à Monsieur [Y] [W] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
- condamner solidairement et à défaut in solidum Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] aux entiers dépens;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025 date à laquelle les parties ont été représentées par leur conseil respectif ;

Suivant conclusions récapitulatives auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [I] [A] demande en substance au juge des contentieux de la protection de :
- déclarer les demandes liées à la libération des lieux et l’expulsion sans objet à l’égard de Monsieur [I] [A] qui a quitté les lieux depuis le 3 septembre 2023
-limiter la solidarité entre Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [D] à l’égard de Monsieur [Y] [W] à la somme maximale de 11180 euros à laquelle devrait être imputé tout trop perçu au titre des charges
-accorder à Monsieur [I] [A] 24 mois de délais de paiement pour s’acquitter des condamnations qui pourraient être mises à sa charge
-débouter Madame [Z] [D] de ses demandes contre Monsieur [I] [A]

Reconventionnellement
-condamner Madame [Z] [D] à relever et garantir Monsieur [A] à hauteur des sommes perçues par la CAF au titre des APL
- à défaut pour elle de justifier du montant des sommes perçues au titre des APL, condamner Madame [Z] [D] à relever et garantir Monsieur [A] à hauteur de 75 % des condamnations prononcées à son encontre
-condamner Madame [Z] [D] à payer à Monsieur [I] [A] une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral
-condamner Madame [Z] [D] à payer à Monsieur [I] [A] une somme de 2899,10 euros correspondant aux condamnations d’une ordonnance de référé du tribunal d’Aix-en-Provence du 14 juin 2022 et ce, outre intérêts au taux légal à compter du paiement effectué par Monsieur [I] [A] soit le 21 février 2024 et jusqu’à complet paiement

Dans tous les cas
- débouter Monsieur [Y] [W] et Madame [Z] [D] de toutes demandes contraires
-condamner Madame [Z] [D] à payer à Monsieur [I] [A] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions en défense auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [Z] [D] demande au juge des contentieux de la protection de :
- débouter Monsieur [Y] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions
- juger les demandes de Monsieur [Y] [W] irrecevables pour défaut de pouvoir et de qualité à agir en l’absence d’accord du co-indivisaire
- constater que Monsieur [Y] [W] a gravement manqué à son obligation de jouissance paisible du logement en tentant de pénétrer dans l’appartement donné en location
- constater que Monsieur [Y] [W] n’a pas exécuté de bonne foi ses obligations contenues au contrat de bailleresse
-débouter Monsieur [Y] [W] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et rejeter les demandes subséquentes notamment l’expulsion

-débouter Monsieur [Y] [W] de sa demande de 5000 euros à titre de dommages et intérêts
-juger que Monsieur [Y] [W] a manqué à ses obligations de faire jouir paisiblement les preneurs et de délivrance d’un logement décent, et d’entretien du logement
-condamner Monsieur [Y] [W] à payer à Madame [Z] [D] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral
-constater que Monsieur [Y] [W] n’a pas satisfait aux exigences légales relatives à la régularisation des charges et que les charges sont dépourvues de cause pour les années 2022,2023 et 2024
-déduire en conséquence de la dette locative le montant des charges injustement réclamées soit la somme de 3100 euros
-débouter Monsieur [A] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions
- débouter Monsieur [A] de sa demande de condamnation de Madame [D] à le relever et garantir à hauteur des sommes perçues par la CAF au titre des APL
- débouter Monsieur [A] de sa demande de condamnation de Madame [D] à le relever et garantir à hauteur de 75 % des condamnations prononcées à son encontre
- débouter Monsieur [A] de sa demande de condamnation de Madame [D] à lui payer la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral prétendument subi
-juger irrecevable la demande Monsieur [I] [A] en remboursement de la somme de 2899,10 euros correspondant aux condamnations d’une ordonnance de référé du tribunal d’Aix-en-Provence du 14 juin 2022
-Subsidiairement débouter Monsieur [A] de sa demande en remboursement de la somme de 2899,10 euros correspondant aux condamnations d’une ordonnance de référé du tribunal d’Aix-en-Provence du 14 juin 2022
-juger que Monsieur [A] a commis des fautes ayant causé un préjudice moral à Madame [D]
- condamner Monsieur [A] à payer à Madame [D] la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral

A titre infiniment subsidiaire
- suspendre les effets des la clause résolutoire
- Accorder à Madame [D] des délais de 3 ans pour payer toutes sommes auxquelles elle pourrait être condamnée
Y ajoutant,
-rejeter la demande de Monsieur [W] au titre de l’article 700 et des dépens
-rejeter la demande de Monsieur [A] au titre de l’article 700 et des dépens
- condamner Monsieur [A] à payer à Madame [D] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [Y] [W] a demandé au juge des contentieux de la protection de juger recevable l’action de Monsieur [Y] [W] celui-ci étant pourvu d’intérêt et de la qualité à agir à l’encontre des défendeurs et a réitéré les termes de son assignation ;

Oralement à l’audience l’avocat de Madame [Z] [D] s’est désisté de sa demande tendant à voir déclarer les demandes de Monsieur [W] irrecevables pour défaut de pouvoir et qualité à agir ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025 .

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I - Sur la recevabilité
Il sera constaté que Madame [Z] [D] de sa demande tendant à voir déclarer les demandes de Monsieur [W] irrecevables pour défaut de pouvoir et qualité à agir ;
Monsieur [Y] [W] produit aux débats l’acte authentique de vente reçu le 14 septembre 2012 par Maître [U] [J] ALOI notaire à [Localité 7] établissant que Monsieur [Y] [W] est propriétaire de la totalité en pleine propriété du box en sous-sol accessoire de l’appartement objets de la présente procédure, et une attestation établie le 4 décembre 2015 par Maître [R] [O] notaire à [Localité 3] établissant qu’aux termes d’un acte contenant partage du 4 décembre 2015, il a été attribué à Monsieur [Y] [W] la totalité en pleine propriété de l’appartment objet de la présente procédure ;
Monsieur [Y] [W] justifie donc de sa qualité et de son intérêt à agir et est recevable en ses demandes;
II – Sur le fond :
Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 31 mai 2022 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement visant cette clause résolutoire a été signifié le 22 décembre 2022 à Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] pour un montant de 4441,50 euros, en principal ;

Monsieur [I] [A] ne conteste pas l’acquisition de la clause résolutoire.

Pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, Madame [Z] [D] fait valoir la mauvaise foi du bailleur en exposant que Monsieur [W] a tenté de faire partir les locataires par la force le 6 octobre 2022 et qu’il ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de sa locataire pour une dette locative alors qu’il a lui même gravement manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement ;

Les dispositions du code civil font obligation au bailleur d' assurer la jouissance paisible du logement et implique que le bailleur doit s'abstenir de toute attitude ou initiative qui viendrait troubler la jouissance du preneur.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Or au soutien de son allégation, Madame [Z] [D] ne produit aux débats qu’un dépôt de plainte de sa mère Madame [L] [C] en date du 7 octobre 2022 ;
Il ressort de la lecture de cette plainte que Madame [C] a déclaré qu’alors qu’elle était chez sa fille elle a entendu des bruits venant de la porte d’entrée, qu’elle s’est précipitée pour ouvrir et est tombé sur Monsieur [Y] [W] et son ami Monsieur [M] [P] qui ont dégradé la porte au niveau de la serrure et que la porte d’entrée ne se ferme plus, que Monsieur [M] est entré de force dans l’appartement en lui coinçant le bras avec la porte d’entrée et qu’ils les ont menacés de revenir à plusieurs pour tout casser dans l’appartement ; Madame [C] a jouté avoir contacté la police qui est venue évincer les deux individus et qu’elle a des douleurs au niveau du rachis cervical et une irradiation au niveau du bras droit ;
Les déclarations de la mère de la locataire dans cette plainte dont le devenir est inconnu ne sont corroborées par aucun autre élément objectif, aucune constatation sur les dégradations commises sur la porte d’entrée n’est produite, aucun élément confirmant l’intervention des services de police ce jour là ;

Cette seule plainte ne saurait établir les faits allégués et un manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement pouvant faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 février 2023 à minuit et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu d eloi à ceux qui les ont faits » ;

Le bail signé le 31 mai 2022 contient une clause XII aux termes de laquelle pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les locataires ;

Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] sont donc solidairement redevables des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail soit le 22 février 2023.

En vertu de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation »

Monsieur [Y] [W] sollicite la condamnation solidaire des requis au paiement de la somme de 5250 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période à compter du mois de mars 2022 jusqu’au 22 février 2023 date de la résiliation du bail  et de la somme de 241,50 euros au titre de taxe sur ordures ménagères ;
Il fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte de sa créance ;
Le montant de la taxe sur ordures ménagères n’étant justifié par aucune pièce produite aux débats, Monsieur [Y] [W] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 241,50 euros ;
Il n’y a pas lieu à ce stade de déduire de la créance réclamée la somme de 475 euros versée par Monsieur [I] [A] au titre de la moitié du dépôt de garantie, Madame [D] se maintenant dans les lieux et l’état des lieux de sortie n’étant pas effectué ;
Madame [Z] [D] conteste les charges locatives ; elle fait valoir sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que la provision sur charges a été fixée à 100 euros par mois et que le bailleur ne justifie pas de la réalité des charges, qu’il ne démontre pas avoir clairement porté à la connaissance du locataire le mode de répartition des charges , avoir tenu à sa disposition tous les justificatifs et l’avoir informé de son droit à les consulter ; elle en conclut que les provisions sur charges sont dépourvues de cause et doivent donner lieu à répétition, que le montant des charges injustement réclamées s’élève à la somme de 3100 euros et que cette somme doit être déduite de la dette locative ;

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Il est rappelé que l’ obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription ;

Et l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

Et si le bailleur ne justifie pas chaque année de sa demande de régularisation de charges , il conserve effectivement le droit non seulement d'appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, toujours dans la limite du délai de prescription applicable.
Il est constamment admis que le preneur ne peut se soustraire à son obligation et le paiement total des provisions sur charges dans l'attente de la régularisation annuelle de l’exercice précédent, peu important que le bailleur remplisse son obligation de régularisation tardivement ;

Les provisions sur charges des années 2022, 2023 et 2024 sont donc dues et Madame [Z] [D] sera déboutée de sa demande tendant à voir déduire de la dette locative la somme de 3100 euros;
Il s’ensuit que Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 5250 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période à compter du mois de mars 2022 jusqu’au 22 février 2023 date de la résiliation du bail ;
Sur les indemnités d’occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.
L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 1050 euros au total.

Madame [Z] [D] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [Y] [W], à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 1050 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
Monsieur [I] [A] fait valoir qu’il a quitté les lieux le 3 septembre 2023 et qu’il ne saurait être solidairement tenu au paiement des indemnités d’occupation au-delà de cette date ;
Monsieur [Y] [W] soutient que son locataire était tenu de donner congé de manière régulière et de respecter un préavis et se prévaut de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 pour faire valoir que la solidarité ne prend fin que six mois après la date d’effet du congé ; il en conclut qu’au regard du courrier du 18 octobre 2023 adressé par Monsieur [I] [A] que celui-ci est redevable des sommes dues jusqu’au 18 janvier 2024 ;
Toutefois, Monsieur [Y] [W] s'étant prévalu de la clause résolutoire du bail , celui-ci a expiré avant que Monsieur [I] [A] ne quitte le logement, Monsieur [I] [A] n’avait donc l’obligation de délivrer un congé ;
Il en résulte que, la solidarité n'étant pas contractuellement prévue au-delà de l'expiration du bail, en un tel cas, ni pour les indemnités d'occupation subséquentes, Monsieur [I] [A] n'est pas redevable de la dette née postérieurement à son départ des lieux sis [Adresse 1] ;
Monsieur [I] [A] soutient qu’il a quitté les lieux le 3 septembre 2023 pour être hébergé par son père Monsieur [G] [A] à [Localité 8] et produit aux débats un courrier du 16 octobre 2023 adressé en recommandé avec accusé de réception au bailleur, de l’attestation d’hébergement du 9 octobre 2023 signée par Monsieur [G] [A], un courrier du 18 octobre 2023 adressé par Monsieur [G] [A] à la CAF des Bouches du Rhône, un bulletin de salaire du mois de décembre 2023 au nom de Monsieur [I] [A] à l’adresse de son père à [Localité 8], et un courrier de Maître Anne-Sophie [H] en date du 23 novembre 2023, par lequel elle remet à l’avocat de Monsieur [Y] [W] le trousseau de clés de l’appartement litigieux appartenant à Monsieur [Y] [W], remise contresignée le 23 novembre 2023 ;
Au regard de ces éléments, Monsieur [I] [A] établit avoir quitté les lieux sis [Adresse 1] et la date de départ des lieux est fixée à celle de la remise des clés le 23 novembre 2023 ;
Monsieur [I] [A] est donc solidairement redevable des indemnités d’occupation dues à Monsieur [Y] [W] jusqu’au 23 novembre 2023 et sera condamné solidairement avec Madame [Z] [D] à la payer, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’au 23 novembre 2023;

Sur la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [I] [A]

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Monsieur [I] [A] sollicite l’octroi de délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter des sommes dues ;

Il justifie travailler en CDI en qualité d’employé de transit par la société DB SCHENCKER depuis le 8 juillet 2024 et percevoir un salaire mensuel net moyen de 1730 euros et indique qu’il pourra solliciter ses parents si besoin ;

Toutefois, la dette est conséquente, plus de 14000 euros ; de surcroît aucune somme n’a été versée par Monsieur [I] [A] depuis le mois de novembre 2022 et Monsieur [Y] [W]

Il s’ensuit que Monsieur [I] [A] sera débouté de sa demande de délais de paiement ;

Sur les demandes d'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire formulées à titre infiniment subsidiaire par Madame [Z] [D]

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, si Madame [Z] [D] âgée de 33 ans justifie avoir subi des traumatismes psychologiques importants, un enfant mort né et un enfant décédé 3 jours après sa naissance et a pu se trouver dans un état psychique difficile, Monsieur [A] ayant de surcroît quitté les lieux, elle perçoit le RSA et ne justifie pas être en capacité de régler une dette locative aussi conséquente ; de surcroît il ressort du décompte versé aux débats que la locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant au jour de l'audience ;
La condition légale de reprise du paiement intégral du loyer au jour de l'audience n'étant pas remplie, le juge des contentieux de la protection ne peut ni suspendre la clause résolutoire ni accorder des délais de paiement ;
En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [Z] [D] à quitter les lieux, la demande d’expulsion sous astreinte sera rejetée ;

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [Y] [W]

Vu les articles 1217 et 1231-1 du code civil

Monsieur [Y] [W] sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [I] [A] et de Madame [Z] [D] à lui payer la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Le requérant souligne la mauvaise foi des défendeurs et notamment la remise de faux documents lors de la conclusion du bail ; il ajoute avoir été privé de revenus locatifs importants ;

Toutefois, outre le fait que la preuve de la remise de faux documents n’est pas établie, Monsieur [Y] [W] ne justifie pas d’un préjudice moral et sera débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par Madame [Z] [D]

En application de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Madame [Z] [D] fait valoir que le bailleur a manqué à cette obligation ;

Toutefois, aucun manquement à l’obligation d’assurer la jouissance paisible des locataires n’est établi en l’espèce ainsi qu’il résulte des développements susvisés s’agissant des faits allégués du 6 octobre 2022, et aucune pièce produite ne vient étayer l’affirmation de Madame [D] selon laquelle plusieurs fenêtres du logement ne fonctionnent pas ;

Auucn comportement fautif de Monsieur [Y] [W] n’étant établi pas plus qu’un préjudice moral qui serait causé par les agissements de Monsieur [W], Madame [Z] [D] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [I] [A] à l’encontre de Madame [Z] [D]

Monsieur [I] [A] déclare qu’il ignorait que Madame [Z] [D] percevait des allocations de logement de la part de la CAF et que la production par Monsieur [W] du plan d’apurement proposé par la CAF démontre que Madame [Z] [D] a perçu des allocations de logement jusqu’en mai 2023 qu’elle n’a jamais reversé au bailleur ;
Monsieur [A] fait valoir qu’en conservant les allocations de logement, Madame [D] a causé un préjudice matériel direct et certain à Monsieur [A] qui se trouve débiteur de sommes dont le montant aurait pu être considérablement réduit ;

Madame [D] ne justifiant pas du montant des allocations perçues, Monsieur [A] sollicite la condamnation de Madame [D] à le relever et garantir à hauteur de 75 % des condamnations prononcées à son encontre ;
Toutefois, le plan d’apurement de CAF évoqué n’est pas produit dans la présente instance et en tout état de cause les allocations de logement auraient été perçues par Madame [D] durant la vie commune des défendeurs et l’utilisation de ces prestation au profit de la seule Mme [D] n’est pas établie ;

Il s’ensuit que Monsieur [I] [A] sera débouté de sa demande de ce chef ;

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

Monsieur [I] [A] produit au soutien de sa demande des échanges de sms, une attestation de Madame [K] [S], une attestation du 12 janvier 2024 de sa psychopraticienne, une plainte déposée le 11 novembre 2023 suite à l’utilisation d’unn chèque de Monsieur [A] sans l’autorisation de celui-ci, un certificat médical du docteur [V] en date du 13 décembre 2023 ;

Toutefois, si Monsieur [I] [A] paraît être en souffrance, l’emprise psychologique de Madame [D] sur Monsieur [I] [A] n’est suffisamment établie par les pièce susvisées dans un contexte de séparation amoureuse difficile ;

Il s’ensuit que Monsieur [I] [A] n’établit un préjudice moral qu serait causé par les agissements de Madame [Z] [D] et sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel

Monsieur [I] [A] sollicite la condamnation de Madame [D] à lui rembourser la somme de 2899,10 euros correspondant à la moitié de la somme qu’il a acquitté en exécution de l’ordonnance de référé du 14 juin 2022 prononcée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence ;

Madame [Z] [D] soulève l’irrecevabilité de cette demande reconventionnelles sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

Or comme le fait justement observer Monsieur [A], le montant de l’ensemble de ses demandes est supérieur à 5000 euros et en conséquence les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne sont pas applicables ;

Monsieur [I] [A] est en conséquence recevable en sa demande ;

A titre subsidiaire Madame [Z] [D] sollicite le débouté de cette demande ;

Suivant ordonnance de référé du 14 juin 2022 , Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [D] ont été solidairement condamnés à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 4900 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 mai 2022, outre une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

Il ressort du décompte de la SCP HERBETTE OUTRE MOYA en date du 15 février 2022 que le total de la créance indemnités d’occupation incluses jusqu’au 21 juin 2022 date de la libération des lieux, déduction faite du dépôt de garantie versée et outre les frais d’exécution , s’élève à la somme de 5798,20 euros ;
Monsieur [I] [A] établit qu’un virement de ladite somme de 5798,20 euros a été effectué le 21 février 2024 au profit de la SCP HERBETTE OUTRE MOYA ;

Contrairement aux arguments de Madame [D], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille est compétent pour statuer sur la créance détenue par Monsieur [I] [A] sur Madame [Z] [D] et il est relevé qu’un ordre de virement étant irrévocable, la somme de 5798,20 euros a bien été réglée par Monsieur [I] [A] dont le nom apparaît sur le libellé du virement ;

Il s’ensuit que Madame [D] sera condamnée à rembourser à Monsieur [I] [A] la somme de 2899,10 euros correspondant à la moitié de la somme qu’il a acquitté en exécution de l’ordonnance de référé du 14 juin 2022 prononcée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence ;

Sur la demande reconventionnelle de Madame [Z] [D] à l’encontre de Monsieur [I] [A] au titre de son préjudice moral

Le fait Madame [Z] [D] suite aux décès de ses deux enfants, ait connu une détresse psychologique n’est pas remis en question ;
Toutefois, si Madame [Z] [D] affirme avoir été sous l’emprise de Monsieur [I] [A] celui-ci affirme le contraire et produit des certificats médicaux attestant également de sa souffrance psychique ;
L’emprise alléguée n’est pas suffisamment établie dans un contexte de séparation amoureuse difficile, la relation entre les deux étant manifestement toxique;

Madame [D] affirme que Monsieur [A] l’a abandonné après la perte de ses enfants en laissant une dette locative, lui aurait demandé de lui donner le montant de ses ressources, aurait à plusieurs reprises fait des chèques sans provision et demandé à des membres de la famille de sa compagne de retirer des sommes pour lui, et qu’elle aurait subi des propos vexatoires de la part de son compagnon ;

Ces affirmations ne sont toutefois corroborées par aucune pièce produite aux débats ;

Il s’ensuit que Madame [Z] [D] n’établit pas un préjudice moral qui serait causé par les agissements de Monsieur [I] [A] et sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires
Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] qui succombent principalement, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui seront recouvrés le cas échéant s’agissant de Madame [D], comme en matière d’aide juridictionnelle ;
L’équité commande en outre de condamner in solidum Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] à payer à Monsiuer [Y] [W] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
L’équité commande de débouter Monsieur [I] [A] de sa demande à l’encontre de Madame [Z] [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
L’équité commande de débouter Madame [Z] [D] de sa demande à l’encontre de Monsieur [I] [A] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Il est rappelé qu'aux termes de l'article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.
PAR CES MOTIFS
Le Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe
DECLARE Monsieur [Y] [W] recevable en ses demandes ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 février 2023 ;
CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail du 31 mai 2022, au 22 février 2023 ;
ORDONNE l'expulsion de Madame [Z] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1], au besoin avec l'assistance de la force publique ;
REJETTE la demande d’astreinte ;
DIT qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;
DIT que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
DEBOUTE Madame [Z] [D] de sa demande tendant à voir déduire de la dette locative la somme de 3100 euros;
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 5250 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période à compter du mois de mars 2022 jusqu’au 22 février 2023 date de la résiliation du bail ;
DIT que Monsieur [I] [A] est solidairement redevable des indemnités d’occupation dues à Monsieur [Y] [W] jusqu’au 23 novembre 2023 ;

FIXE au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 1050 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [Z] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, et due par Monsieur [I] [A] à compter de la résiliation du bail et jusqu’au 23 novembre 2023 ;
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] à payer à l’indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 1050 euros, à compter du 23 février 2023 jusqu’au 23 novembre 2023 ;
CONDAMNE Madame [Z] [D] à payer à l’indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 1050 euros, à compter du 24 novembre 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
DEBOUTE Monsieur [I] [A] de sa demande de délais de paiement ;
DEBOUTE Madame Madame [Z] [D] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;
DEBOUTE Monsieur [Y] [W] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
DEBOUTE Madame [Z] [D] de sa demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de Monsieur [Y] [W], au titre d’un prétendu préjudice de jouissance et moral;

DEBOUTE Monsieur [I] [A] de sa demande de condamnation de Madame [Z] [D] à le relever et garantir à hauteur des sommes perçues par la CAF au titre des APL et de sa demande de condamnation de Madame [Z] [D] à le relever et garantir à hauteur de 75 % des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE Madame [Z] [D] à rembourser à Monsieur [I] [A] la somme de 2899,10 euros correspondant à la moitié de la somme qu’il a acquitté en exécution de l’ordonnance de référé du 14 juin 2022 prononcée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence ;

DEBOUTE Monsieur [I] [A] de sa demande de dommages et intérêts pour péjudice moral formulée à l’encontre de Madame [Z] [D] ;

DEBOUTE Madame [Z] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour péjudice moral formulée à l’encontre de Monsieur [I] [A] ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] à payer à Monsiuer [Y] [W] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

DEBOUTE Monsieur [I] [A] de sa demande à l’encontre de Madame [Z] [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Madame [Z] [D] de sa demande à l’encontre de Monsieur [I] [A] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [Z] [D] et Monsieur [I] [A] aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés le cas échéant s’agissant de Madame [D], comme en matière d’aide juridictionnelle ;
REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
DIT n’ y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE