TJ 68224, 24 juin 2025, RG 24/02237

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]
[Adresse 4]
[Adresse 6]
[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02237 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I7HF

Section 3

VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 24 juin 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE REQUISE :

Monsieur [F] [T], né le 17 Décembre 1970 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

sous curatelle renforcée

comparant en personne, assisté de Madame [H] [S], curatrice

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 15 mai 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2015, la SA d’HLM Néolia a loué à M. [F] [T] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 325,52 € outre 160,84 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, la SA d’HLM Néolia a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 183,80 € au titre des loyers et charges échus au 22 mars 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, la SA d’HLM Néolia a fait assigner M. [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bailordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le défendeur à justifier d’une assurance en cours de validité sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de huit jours après signification de l’assignation,condamner le locataire à payer la somme de 1 411,40 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,en cas de délai de paiement, assortir le moratoire de la clause cassatoire par laquelle tout non-respect de ce dernier entraînera l’exigibilité immédiate du solde de la dette,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 8 juin 2024 jusqu'à la libération complète des lieux,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner le locataire à payer la somme de 900,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris ceux du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 12 septembre 2024.

L'affaire a été appelée lors de l'audience du 21 novembre 2024 puis a été renvoyée à l’audience du 27 mars 2025 à la demande du défendeur, lequel indique qu’une demande de mise sous protection a été régularisée.

Lors de l’audience du 27 mars 2025, Mme [H] [S] est intervenue à la procédure en sa qualité de curatrice renforcée.

L’affaire a ensuite été renvoyée à l’audience du 15 mai 2025 lors de laquelle l’affaire a été plaidée.

La SA d’HLM Néolia, régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 9 mai 2025 par lesquelles elle demande :
- lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à la demande de délai sollicité sur une période maximale de 12 mois nonobstant le fait que la résiliation de plein droit est acquise du fait du défaut d’assurance et des impayés locatifs,
- assortir le moratoire accordé de la clause cassatoire, à charge pour le défendeur de respecter les échéances de l’apurement de son passif,

- dire et juger qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité, l’intégralité du passif deviendra immédiatement exigible le contrat de bail conclu entre les parties en date du 10 septembre 2015 étant résilié de plein droit aux torts exclusifs du défendeur,
- condamner dans cette hypothèse le locataire ainsi que tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués, sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, avec si besoin le concours de la force publique,
- condamner le locataire à payer la somme de 1 638,38 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- rappeler qu’en cas de délai de paiement, assortir le moratoire de la clause cassatoire par laquelle tout non-respect de ce dernier entraînera l’exigibilité immédiate du solde de la dette,
- condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 8 juin 2024 jusqu'à la libération complète des lieux,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner le locataire à payer la somme de 900,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris ceux du commandement de payer.

Cité par acte délivré à sa personne, M. [F] [T], est présent et accompagné de sa curatrice, Mme [H] [S]. Ils ne contestent pas la dette et prennent acte de l’abandon de la procédure en expulsion. M. [F] [T] avait indiqué, lors des audiences précédentes, son souhait de se maintenir dans les lieux pour ne pas devenir sans domicile fixe et bénéficier de délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 9 avril 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 12 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 novembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA d’HLM Néolia verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 24 avril 2025, la dette locative de M. [F] [T] s’élève à la somme de 1 351,25 € (soit la somme de 1 638,38 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 287,13 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mars 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article titre 7 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 8 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation exposée par le locataire, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels mais surtout de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d'accorder à M. [F] [T], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette.

Compte tenu de la situation du défendeur, lui accorder des délais de paiement sur une période de douze mois ne semble pas opportun et risque de mettre en échec les efforts réalisés.
Par conséquent, il convient de lui accorder des délais sur une durée de 24 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 60,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de M. [F] [T] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [F] [T] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [T] succombe à l’instance, de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM Néolia les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS