TJ 21231, 24 juin 2025, RG 21/01791

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de DIJON

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 24 Juin 2025

AFFAIRE N° RG 21/01791 - N° Portalis DBXJ-W-B7F-HKNA

Jugement Rendu le 24 JUIN 2025

AFFAIRE :

[E] [V]

C/

[Q] [F]
Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1]

ENTRE :

Madame [E] [V]
née le 02 Juillet 1970 à [Localité 1]
de nationalité Française
Fonctionnaire, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Anne-Line CUNIN de la SELAS DU PARC - MONNET BOURGOGNE, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

1°) Monsieur [Q] [F]
né le 28 Mars 1984 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Christophe BALLORIN de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic bénévole en exercice : M. [Y] [H]
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me France SCHAFFER, avocat au barreau de DIJON, postulant et par Maître Brigitte RUELLE-WEBER de la SELARL RWG, avocat au barreau du JURA, plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

Présidente : Madame Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente
Assesseurs : Madame Aude RICHARD, Vice-présidente
: Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente
Assistés de Monsieur [D] [S], Auditeur de Justice

Greffier : Madame Catherine MORIN

En audience publique le 11 Mars 2025 ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoiries conformément à l’article 799 du Code de procédure civile ;

DELIBERE :

- au 24 juin 2025
- Mêmes Magistrats

JUGEMENT :

- prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par [D] [S] sous le contrôle de Odile LEGRAND
- signé par Odile LEGRAND Présidente et Catherine MORIN Greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le
à
Maître Christophe BALLORIN de la SELARL BALLORIN-BAUDRY
Maître Anne-line CUNIN de la SELAS DU PARC - MONNET BOURGOGNE
Me France SCHAFFER

* * *

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 29 mars 2019 reçu par Maître [T] [Z] notaire associé à [Localité 3], Mme [E] [V] a acquis de M. [Q] [F] un ensemble immobilier sis [Adresse 5] (21), portant le numéro de lot 11 et les références cadastrales AB [Cadastre 1], pour un prix de 47 000 euros.

Cet acte contient une mention faisant état d’un problème de fuite d’eau ancien au niveau de la douche du logement. La fuite aurait été réparée par le vendeur lui-même. La clause précise que « l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de cette situation et déclare en faire son affaire personnelle ».

Madame [V] a sollicité l’avis d’un maçon. Celui-ci a relevé des traces d’humidité aux murs, une fuite au niveau du chauffe-eau et un problème d’infiltration au niveau du plancher séparant l’appartement du garage situé en dessous.
Lors de la visite de ce garage, en présence du maçon, ils ont pu constater que plusieurs poutres étaient pourries du fait de l’humidité et que le plancher menaçait de s’effondrer par endroits.

Madame [V] a informé M. [F] de ces désordres et lui a demandé de se positionner sur leur prise en charge.

Par courrier recommandé reçu par M. [F] le 25 juillet 2019 Mme [V] a sollicité « que la vente soit annulée » et a mis en demeure son cocontractant de lui restituer le prix de vente. M. [F] a refusé par l’intermédiaire de son conseil.

Par ordonnances du 6 novembre 2019 et du 26 août 2020 le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon a ordonné une mesure d’expertise à la demande de Mme [V] pour constater l’étendue et déterminer l’origine des désordres. Cette dernière a attrait à la procédure le syndic bénévole de la copropriété et son assureur.

Lors des opérations d’expertise un étayage d’urgence du plancher de l’appartement de la requérante a été préconisé. Il a été réalisé début août 2020 à la demande de la copropriété.

L’expert a rendu son rapport d’expertise le 4 juin 2021.

Par acte du 27 juillet 2021 Mme [V] a fait assigner M. [F] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Dijon, deuxième chambre civile, afin d’obtenir la résolution du contrat de vente et la réparation de ses préjudices.

Par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Dijon du 5 août 2021, Mme [V] a été autorisée à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens immeubles de M. [F] pour garantir le paiement d’une créance de 85 000 euros. Cette inscription a été publiée au service de la publicité foncière le 27 août 2021 et dénoncée le 2 septembre 2021.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, Mme [V] demande au tribunal de :

A titre principal ,
- ordonner la résolution du contrat de vente intervenue le 29 mars 2019 entre M. [F] et Mme [V] portant sur un ensemble immobilier ayant le numéro de lot 11 au sein d’une copropriété sise [Adresse 5] (21) et portant les références cadastrales AB [Cadastre 1] ;

- ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 3] aux frais de M. [F] ;
- condamner M. [F] à lui restituer le prix de vente, soit 47 000 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- condamner M. [F] à lui verser à titre de dommages et intérêts les sommes de :
• 33 232 euros au titre du préjudice de jouissance,
• 22 991,07 euros au titre des préjudices financiers,
• 4 000 euros au titre du préjudice moral ;
- condamner M. [F] à lui rembourser les appels de fonds et de travaux décidés dans le cadre de la copropriété et à supporter ceux à venir ;
- rejeter l’ensemble des prétentions de M. [F] et du syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à la demande de résolution de la vente,
- enjoindre au syndicat des copropriétaires d’effectuer les travaux dont le coût a été évalué à 8 583,60 euros avec astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- enjoindre au syndicat des copropriétaires d’effectuer les diagnostics et les travaux sur le mur séparant le garage de M. [B] et l’appartement de Mme [V] dont le coût a été chiffré à 9 284 euros avec astreinte de 50 euros par jour de retard à compter décision à intervenir ;
- condamner M. [F] à lui verser la somme de 39 652,09 euros au titre de la remise en état de l’appartement outre l’indexation selon l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport le 4 juin 2021 ;
- condamner M. [F] à lui verser à titre de dommages et intérêts les sommes de :
• 33 232 euros au titre du préjudice de jouissance,
• 22 991,07 euros au titre du préjudice financier,
• 4 000 euros au titre du préjudice moral ;

En tout état de cause,
- condamner in solidum M. [F] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum M. [F] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et les dépens liés à la procédure de référé.

Mme [V] se fonde sur les articles 1641, 1648, 1643 et 1644 du code civil relatifs à la garantie des vices cachés pour solliciter la résolution du contrat de vente.
Elle souligne que le rapport d’expertise fait état de dégradations réelles et sérieuses du plancher, d’un risque d’effondrement et d’un usage grandement diminué du bien acquis.
Elle explique ne pas avoir eu connaissance de ce vice au moment de la vente dans la mesure où le rapport d’expertise souligne que ces désordres ne sont pas décelables par un acquéreur normalement diligent et que pour les découvrir elle a dû se rendre dans un garage appartenant à un voisin. Elle reconnait que des procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires faisant état des vices lui ont été transmis lors de la vente mais elle estime qu’elle n’a pas pu en prendre connaissance de façon suffisante.

S’agissant de l’origine de ces désordres, elle met en avant une expertise réalisée par l’assureur Allianz en 2013 à la demande des copropriétaires et des assemblées générales de cette copropriété en 2013 et 2014 qui font état de ces infiltrations liées à l’effondrement d’un mur. Elle souligne que le vice était dès lors connu par le syndicat des copropriétaires et M. [O] [F] qui était alors propriétaire de l’appartement. Elle souligne que son vendeur est le frère de M. [O] [F] et qu’il tient le bien de ce dernier depuis le 22 juillet 2015. Elle explique qu’il a été destinataire du procès-verbal d’une assemblée générale des copropriétaires qui fait état de ce problème d’infiltration d’eau si bien qu’au moment de la vente il en avait une parfaite connaissance. En conséquence, elle estime que le vendeur est de mauvaise foi et que la clause d’exclusion de garantie ne lui est pas opposable.
Enfin, elle conteste avoir commis une faute en ne sollicitant pas le règlement de copropriété et les diagnostics techniques lors de la vente car ces éléments lui auraient seulement permis de prendre connaissance de l’existence d’une fuite mais pas de connaître l’état du plancher.

S’agissant de ses demandes de dommages et intérêts, Mme [V] soutient au visa de l’article 1645 du code civil subir trois séries de préjudices distincts en raison des vices affectant la maison.
Tout d’abord, elle se plaint d’un préjudice financier à hauteur de 22 584,07 euros et qui comprend les frais de la vente, le remboursement de l’emprunt souscrit, les charges de copropriété, les taxes foncières, les primes d’assurance et les factures d’eau et d’électricité.
Elle estime ensuite subir un préjudice de jouissance causé par l’impossibilité pour elle de jouir du logement acheté dont elle escomptait faire sa résidence principale. Elle explique avoir dû emménager chez sa mère à [Localité 4] (21) jusqu’à ce qu’elle parte en maison de retraite. Elle a dû louer un logement à compter du 24 novembre 2023. Elle chiffre ce préjudice à 33 232 euros, ce qui correspond à un loyer de 496 euros qu’elle aurait dû payer jusqu’au 24 novembre 2023 si elle n’avait pas pu loger chez sa mère puis à compter du 24 novembre 2023 au loyer de 476,08 euros qu’elle doit payer.
Enfin, elle estime subir un préjudice moral qu’elle chiffre à 4 000 euros causé par la précarité de sa situation depuis la vente, le stress généré et le déménagement qu’elle a dû entreprendre.

En ce qui concerne ses demandes subsidiaires, Mme [V] sollicite s’il n’était pas fait droit à se demande de résolution du contrat que les travaux de remise en état de son appartement soient mis à la charge de la copropriété et du vendeur.
Elle estime tout d’abord qu’il est nécessaire de ravaler le mur nord-est de la copropriété pour un devis estimé à 8 583,60 euros qu’il convient de mettre à la charge de la copropriété.
Ensuite, elle soutient que les diagnostics et la remise en état du plancher doivent également être mis à la charge de la copropriété pour un montant de 9 284 euros.
Enfin, elle estime que son vendeur M. [F] doit prendre en charge les travaux de rénovation de la salle de bains et de la chambre attenante pour un montant total de 39 652,09 euros.

Enfin pour s’opposer à la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, elle estime que la juridiction de céans est incompétente.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 juin 2024, M. [F] demande au tribunal de :

A titre principal,

- débouter Mme [V] de l’ensemble des demandes formulées à son encontre ;

A titre subsidiaire,
- débouter Mme [V] de sa demande tendant à sa condamnation au paiement de la somme de 39 652,09 euros au titre des travaux de remise en état et du paiement des dommages et intérêts ;

A titre infiniment subsidiaire,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;
- réduire de moitié les prétentions formées par Mme [V] ;

En tout état de cause,
- ordonner la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur les biens appartenant à M. [F] autorisée par ordonnance en date du 5 août 2021 et publiée le 27 août 2021 volume 2021 V n° 6205 ;
- condamner solidairement Mme [V] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Mme [V] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et de la procédure de référés.

En réponse à la demande de résolution du contrat M. [F] oppose d’une part la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et d’autre part une faute de l’acheteuse.
S’agissant de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, le vendeur estime que Mme [V] échoue à l’écarter dans la mesure où elle ne rapporte pas la preuve de sa mauvaise foi. Il explique ne pas avoir eu connaissance de l’étendue des désordres affectant l’appartement au moment de la vente. Les désordres sont selon lui non apparents dans la mesure où il a fallu une expertise judicaire pour en déceler l’étendue. Il reconnait avoir eu connaissance d’un problème de fuite d’eau mais dit avoir fait le nécessaire et met en avant le rôle limité de cette fuite dans les désordres affectant le plancher. Enfin il explique que l’immeuble a subi un grave sinistre en 2013 affectant la couverture et un mur mais que la copropriété est intervenue et que dès lors il a estimé le problème résolu.
S’agissant de la faute de Mme [V], il explique que le vendeur est dans l’obligation de délivrer le règlement de copropriété et les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des trois dernières années. Or l’acheteuse a expressément accepté que ces documents ne lui soient pas remis lors de la signature du compromis de vente. Parmi ces documents figure un procès-verbal faisant état de problèmes d’infiltration. Ces documents lui ont néanmoins été fournis avant la réitération de l’acte de vente. Or elle a selon le défendeur commis une seconde faute en en prenant insuffisamment connaissance et en ne sollicitant pas un report de la réitération.

S’agissant des demandes de dommages et intérêts, M. [F] explique au visa de l’article 1645 du code civil ne pouvoir en être tenu dans la mesure où il n’a pas eu connaissance de l’existence de ces vices antérieurement à la conclusion de la vente. Par ailleurs il souligne ne pas pouvoir être tenu des factures d’eau, d’électricité et des primes d’assurance qui sont des charges de la vie courante de Madame [V]. Il estime que le préjudice de jouissance est fictif car l’acheteuse habitait déjà chez sa mère avant la vente. L’acheteur refuse également de prendre

en charge des échéances de l’emprunt dans la mesure où ils s’imputent sur le prix de vente dont la restitution est sollicitée. Enfin de façon plus générale il estime qu’aucun des préjudices allégués n’est justifié ni prouvé.

En ce qui concerne les demandes de prise en charge des travaux formulées à titre subsidiaire par Mme [V], le vendeur soutient d’une part que l’ensemble de ces travaux relèvent de la responsabilité de la copropriété dans la mesure où l’expertise établit que les désordres sont liés à son fait et d’autre part que les demandes présentées sont excessives et correspondent à une réfection entière du logement.

S’agissant de la demande de garantie, M. [F] explique que le syndicat des copropriétaires est seul responsable des dommages par son manque d’entretien des parties communes de l’immeuble.

Enfin en ce qui concerne la demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire, le demandeur soutient qu’elle est infondée au regard de l’absence de créance de la demanderesse.

***
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] demande au tribunal de :
- débouter Mme [V] de l’ensemble de ses prétentions formées à son encontre ;
- condamner Mme [V] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [V] aux dépens ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] soutient que les prétentions formées à son encontre par Mme [V] sont dépourvues de tout fondement juridique, qu’il n’a commis aucune négligence dans l’entretien de l’immeuble, que les travaux demandés à l’exception de ceux du mur relèvent du propriétaire et enfin s’agissant de ce mur que des travaux sont déjà engagés sur la base du devis communiqué lors de l’expertise pour un montant de 8 840 euros.

***

La clôture de l’instruction est intervenue le 14 janvier 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 11 mars 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIVATION

I - Sur la demande de résolution de la vente

a) Sur les conditions de la garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
Selon l’article 1642 du même code : « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »

Enfin l’article 1644 de ce code dispose que : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

En application de ce texte, l’acheteur doit établir l’existence d’un ou plusieurs vices rendant la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou en diminue tellement l’usage que si l’acheteur en avait eu connaissance il n’aurait pas contracté ou aurait contracté à moindre prix.
Il doit ensuite établir que ce vice est antérieur à la vente.
Enfin, ce vice doit être caché, c’est-à-dire que l’acheteur ne doit pas avoir décelé ce vice avant la vente ou tout au moins avoir été dans l’incapacité de le déceler en exerçant des diligences normales.

En l’espèce, l’existence et la consistance du vice allégué ne sont pas contestées par les parties et sont établies aux termes du rapport d’expertise. Ce rapport note en effet des dégradations « réelles et sérieuses » du plancher séparant l’appartement de Mme [V] du garage sous-jacent. La présence de « pourriture cubique », de « pourriture fibreuse » et le « développement de champignons lignivores » sont notés.
L’expert en conclut que ce vice rend l’appartement impropre à son usage dans la mesure où le plancher est très instable et risque de porter atteinte à la sécurité des personnes. Il a même été nécessaire de réaliser en urgence des travaux de mise en sécurité. Dès lors l’appartement est en l’état impropre à être habité.

Le caractère antérieur à la vente du vice ne fait pas non plus de doute le rapport d’expertise soulignant que « les infiltrations ont persisté pendant une longue période, si ce n’est des années ».

La connaissance du vice par l’acheteuse est en revanche contestée.

Les parties reconnaissent certes que le vice était indécelable au moment de la vente. M. [F] explique en effet que sans l’expertise il n’aurait pas pu avoir connaissance de l’état de dégradation du plancher. Comme le relève l’expert, l’appartement de Mme [V] est en bon état général, seul le retrait d’une plinthe dans la salle de bains a permis de découvrir des panneaux de bois agglomérés rongés par l’humidité. Il a été nécessaire de pénétrer dans le garage situé sous l’appartement qui appartient à un autre propriétaire pour découvrir que le plancher était pourri par l’humidité.

Néanmoins, il est soutenu que M. [V] a eu connaissance de ces infiltrations en raison d’une clause insérée dans l’acte de vente. L’acte de vente fait en effet état d’un courrier du syndic du 12 mars 2019 dans lequel il est indiqué « Fuite d’eau sous la douche de Mr [F] (appartement situé au-dessus du garage lot n° 1). Ce problème date depuis plusieurs années (déjà au temps du précédent propriétaire). Actuellement, il semble que ce problème soit résolu, mais il faut faire une réserve car le travail d’étanchéité n’a pas été fait par un professionnel mais par Monsieur [F] ». L’acte mentionne néanmoins que « l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de cette situation et en faire son affaire personnelle ». Cette mention est insuffisante pour affirmer que Mme [V] a été mise au courant des infiltrations du parquet. Il n’est en effet fait référence qu’à une fuite d’eau au niveau de la douche. Les conséquences de cette fuite ne sont pas précisées. Par ailleurs le syndic laisse entendre que le problème serait résolu bien qu’il souligne que le travail n’a pas été réalisé par un professionnel. Enfin le rapport d’expertise souligne que cette fuite d’eau a joué un rôle minimal dans la dégradation du plancher, la cause étant à rechercher dans des infiltrations plus anciennes. Il y a donc un écart très important entre l’information délivrée qui porte sur l’existence d’une fuite d’eau qui apparait comme vénielle et traitée et la réalité d’un plancher pourri par l’eau.

Madame [V] aurait également été mise au courant des infiltrations grâce aux procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de 2016, 2017 et 2018. Aux termes de l’acte de vente ils ont en effet été remis à l’acheteuse par courrier recommandé reçu le 31 janvier 2019. Le procès-verbal du 24 janvier 2017 rapporte un problème persistant d’infiltration d’eau dans le plafond du garage sous la douche de M. [F] et fait état d’un risque d’effondrement du plancher. Toutefois ce procès-verbal a été établi plus de deux ans avant la vente et il fait état d’une visite prochaine pour y remédier. De plus, le procès-verbal du 12 avril 2018 porte la mention suivante : « en ce qui concerne les fuites d’eau sous la douche de M. [F], il semble que le problème soit résolu, à suivre, … ». Enfin ces procès-verbaux ont été communiqués très tardivement puisque Mme [V] ne les a reçus selon l’acte notarié que le 31 janvier 2019 alors que la réitération est intervenue moins de deux mois après. Cette communication tardive ne saurait lui être reprochée comme le fait M. [F] dans la mesure où l’obligation de transmission pèse sur le vendeur et le syndic.
Dès lors, il faut considérer qu’au moment de la vente Mme [V] ne disposait pas d’éléments suffisants lui permettant de connaître ou tout au moins de s’interroger sur la persistance de la fuite et encore moins sur l’étendue des dégâts causés, soit un plancher atteint par la pourriture et dangereux pour les personnes.
Il s’agissait donc d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

Les conditions de la garantie des vices cachés sont ainsi établies.

b) Sur la clause d’exclusion de la garantie

L’article 1643 prévoit que le contrat de vente peut stipuler une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. Toutefois cette clause est inopposable si le vendeur est de mauvaise foi c’est-à-dire s’il avait connaissance au moment de la vente de l’existence de ce ou de ces vices.

En l’espèce, le contrat de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Néanmoins, il est soutenu par l’acheteuse que le vendeur a eu connaissance de l’existence du vice avant la vente.

L’origine des infiltrations remonte selon l’expertise à un sinistre survenu en 2013 et qui a affecté la couverture de l’immeuble et un mur. A ce moment c’est M. [O] [F] qui est propriétaire de l’appartement vendu. Il est pleinement conscient des dégradations de son plancher puisque le 14 mars 2014 il déclare un sinistre à son assureur à ce sujet. Or il décède le 24 mars 2015 laissant l’immeuble à son frère [Q].

Ce dernier affirme ne pas avoir été au courant de l’existence de ce vice. Or le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2017 porte la mention suivante reproduite dans le rapport d’expertise : « M. [J] qui a les clefs du garage de M. [B] signale que le problème d’infiltration d’eau dans le plafond du garage subsiste (sous la douche de M. [F]) ». Ce procès-verbal n’est pas produit aux débats si bien qu’il est impossible de déterminer si M. [F] était présent à cette assemblée générale. Néanmoins, il a au moins reçu le procès-verbal qui est très clair sur l’existence du désordre. Il n’est pas constaté une simple fuite d’eau mais bien des désordres suffisamment importants affectant le plancher. Dès lors M. [F] ne peut sérieusement soutenir qu’il n’a pas été mis au courant des désordres affectant le plancher avant la vente. De plus dans le procès-verbal du 12 mars 2019 il est fait état de réparations artisanales réalisées par M. [F] lui-même pour remédier

au problème ce qui démontre très clairement qu’il a eu pleine connaissance des dégâts évoqués lors de l’assemblée générale de 2017.
Dès lors, contrairement à ce que prétend M. [F] il n’était pas seulement au courant de l’existence d’une fuite d’eau mais bien de dégradations importantes affectant son plancher auxquels il a vainement tenté de remédier.

Dès lors, il doit être considéré comme étant de mauvaise foi au sens de l’article 1643.
La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés doit donc être écartée.

En conséquence de tout ce qui précède, la résolution du contrat de vente sera prononcée en raison du vice caché affectant le plancher.

c) Sur les conséquences de la résolution

En application de l’article 1229 du code civil, la résolution mettant fin au contrat, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre.

Selon l’article 1231-6 al. 1 du code civil : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. ». Il est constant que, s’agissant d’une restitution de prix consécutive à la résolution d’un contrat, les intérêts sont dus du jour de la demande en justice équivalant à la sommation.

En l’espèce, en conséquence de la résolution du contrat de vente, il y a lieu d’une part d’ordonner la restitution du bien immeuble à M. [F] avec publication au service de la publicité foncière à ses frais et d’autre part d’ordonner à ce dernier de restituer à Mme [V] le prix de 47 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2021 date de l’assignation.

II - Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [V]

L’article 1645 du code civil dispose que : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »
En l’espèce, la mauvaise foi du vendeur ayant précédemment été démontrée, dans la mesure où il a été établi qu’il avait connaissance au moment de la vente des vices affectant le bien, il convient dès lors d’examiner les préjudices invoqués par Mme [V].
Dès lors que M. [F] est pleinement responsable des dommages causés en sa qualité de vendeur, il n’y a pas lieu de réduire par moitié comme il le souhaite le montant des dommages et intérêts qui seraient alloués.

a) Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, le bien vendu présente un risque de sécurité important pour les personnes si bien qu’il est totalement inhabitable comme l’a relevé l’expert.
Le trouble de jouissance est dès lors caractérisé.
S’agissant de l’évaluation de ce trouble, Mme [V] indique louer depuis le 24 novembre 2021 un logement présentant des caractéristiques similaires à son bien pour un loyer de 476,08 euros ; néanmoins elle ne produit pas son bail ni aucun élément permettant d’étayer cette déclaration si bien que ce montant ne peut pas servir de base au calcul.
Avant le 24 novembre 2021 elle explique qu’elle a résidé chez sa mère à titre gratuit et qu’il convient de fixer le préjudice de jouissance à 496 euros par mois

conformément à l’estimation faite par l’expert. Néanmoins cette estimation se base seulement sur des annonces du site « Le Bon Coin » si bien qu’elle est peu fiable.
Pour fixer le montant de l’indemnisation, il convient de prendre en considération le fait que le logement soit totalement inhabitable et que le trouble de jouissance s’est poursuivi pendant près de six ans. Mais il convient aussi de prendre en considération la surface limitée du logement et le fait que l’acheteuse y vivait seule.
En conséquence, M. [F] sera condamné à verser à Mme [V] la somme de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

b) Sur les préjudices financiers

En l’espèce, Mme [V] justifie s’être acquittée des frais de notaire pour un montant de 8 702 euros tel que cela ressort des annexes à l’acte de vente. Elle justifie de même s’être acquittée de la somme de 295,85 euros au titre du prorata des sommes dues entre le vendeur et l’acquéreur le jour de la vente.
Elle justifie ensuite devoir continuer à rembourser l’emprunt contracté pour acheter le bien à hauteur de 8 690,88 euros. Toutefois le capital de cette somme est déjà pris en charge par le vendeur dans le cadre de la restitution du prix de vente. Il convient donc seulement de l’indemniser des intérêts sur cette somme à hauteur de 691,92 euros conformément aux justificatifs fournis.
S’agissant des primes d’assurance, il y a lieu de prendre en considération les primes versées au titre du logement inoccupé qui sont justifiées à hauteur de 371,09 euros. En revanche il n’y a pas lieu d’indemniser les primes d’assurance du logement de la mère de Mme [V], ces sommes étant dues indépendamment du présent litige. Il en va de même pour le logement qu’elle explique louer actuellement à [Localité 5]. Enfin, les conclusions de Mme [V] ne permettent pas de déterminer à quoi correspond la somme de 279,51 euros dont le remboursement est sollicité la seule justification étant « prime d’assurance annuelle pour une résidence principale sur l’année 2019 » sans qu’il soit possible de déterminer ce qu’est cette résidence principale.
Il y a également lieu d’indemniser le paiement des charges de copropriété des années 2018, 2019 et 2020 pour un montant de 777 euros et les taxes foncières de 2019 à 2023 pour un montant de 1 759 euros.
S’agissant des factures d’eau et d’électricité, dès lors que les factures produites par Mme [V] font état d’une consommation très faible voire nulle certains mois, il ne peut pas être soutenu que ces factures correspondent à des dépenses de la vie courante, d’autant plus que l’acheteuse ne vit pas dans le bien. Les sommes sont dues uniquement au titre de la souscription du contrat. Dès lors il y a lieu de faire droit aux demandes d’indemnisation à hauteur de 652,07 euros pour l’électricité et 920,12 euros pour l’eau.
En conséquence de ce qui précède, M. [F] sera condamné à verser à Mme [V] la somme de 14 169, 05 euros au titre des préjudices financiers.

c) Sur le préjudice moral

En l’espèce, Mme [V] explique avoir dû affronter la découverte soudaine d’un vice rendant totalement inhabitable son logement.
Elle expose avoir souhaité faire du bien acheté sa résidence principale. Elle a finalement dû retourner vivre chez sa mère. Il y a donc un sentiment de déception évident dans l’impossibilité de pouvoir investir un logement dans lequel elle se projetait.
Enfin, elle souligne que la présente procédure dure depuis 2019 et l’a amenée à saisir le juge des référés, le juge de l’exécution et à présent le tribunal après avoir eu recours à une expertise longue et couteuse. Cela n’a pu générer que de l’inquiétude pour elle.

Dès lors il est incontestable qu’elle a souffert d’un préjudice moral.
Afin de fixer le montant de l’indemnité il y a lieu de prendre en considération la durée importante de la situation (près de 6 ans) et le caractère totalement inhabitable du bien.
En conséquence, M. [F] sera condamné à lui verser la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral.

III - Sur les appels de fonds de la copropriété

En l’espèce, Mme [V] souhaite voir le défendeur condamné à assumer les appels de fonds qu’elle a dû régler depuis l’acquisition de l’immeuble. Néanmoins, elle n’a pas fondé sa demande en droit et ne l’a pas non plus chiffrée dans le dispositif de ses conclusions, si bien que le juge tenu par ses écritures ne saurait allouer un quelconque montant.
Elle sollicite par ailleurs que M. [F] soit condamné à assumer les appels de fonds à venir. Or, la résolution du contrat de vente étant prononcée, Mme [V] n’est plus propriétaire du bien si bien que cette demande est sans objet.
En conséquence, les demandes de remboursement des appels de fonds et de travaux décidés dans le cadre de la copropriété et de condamnation à supporter les appels de fonds à venir seront rejetées.

IV - Sur l’appel en garantie formé par M. [F] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

L’article 1645 du code civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »

En l’espèce, le vendeur affirme que les préjudices invoqués par la demanderesse résultent de la faute commise par le syndicat des copropriétaires en ce qu’il n’aurait pas rempli son obligation d’entretien des parties communes de l’immeuble.

Néanmoins, le défendeur n’indique pas dans ses conclusions sur quel fondement juridique il entend solliciter la condamnation du syndicat. Or la condamnation prononcée à son encontre est fondée sur les dispositions de l’article 1645 du code civil qui permettent seulement d’obtenir la condamnation à des dommages et intérêts à l’encontre du vendeur et non de tiers au contrat comme le syndicat des copropriétaires.
De plus, il ne démontre pas l’existence de la faute invoquée, alors que le syndicat de copropriétaires produit le procès-verbal de la dernière assemblée générale du 7 mai 2022 qui a voté la réalisation des travaux préconisés.

En conséquence, M. [F] sera débouté de sa demande de garantie contre le syndicat des copropriétaires.

V- Sur la demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire

Il ressort des articles L. 511-1, L. 511-2, L. 511-3 et R. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution que le juge de l’exécution a compétence exclusive pour ordonner et prononcer la mainlevée des sûretés judiciaires prononcées à titre conservatoire.

En l’espèce, le défendeur sollicite la mainlevée d’une hypothèque judiciaire prononcée à titre conservatoire par le juge de l’exécution.

La juridiction de céans se déclarera donc incompétente pour statuer sur cette demande.

VI- Sur les frais du procès

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

M. [F] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, lesquels comprendront les frais de l’instance en référé et ceux de l’expertise judiciaire.

b) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

M. [F], condamné aux dépens, devra payer à Mme [V], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS