TJ 30189, 30 juin 2025, RG 25/00492

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 7]
[Localité 4]

Minute N°

N° RG 25/00492 - N° Portalis DBX2-W-B7J-K54Z

S.A. CDC HABITAT SOCIAL. RCS [Localité 10] N° 552 046 484.

C/

[C] [S], [H] [S]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 30 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL. RCS [Localité 10] N° 552 046 484.
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentée par Maître Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS :

Mme [C] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 11]
[Localité 5]
représentée par Me Mireille BRUN, avocat au barreau de NIMES

M. [H] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 11]
[Localité 5]
représenté par Me Mireille BRUN, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, Vice-présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

En présence de Sophie NOEL, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe..

DÉBATS :

Date de la première évocation : 19 Mai 2025
Date des Débats : 19 mai 2025
Date du Délibéré : 30 juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 30 Juin 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
***

Par acte sous seing privé en date du 27 décembre 2022, LA SA CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [H] [S] et Madame [C] [S] un logement situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 509,27 euros charges comprises.

Des loyers demeuraient impayés et le 10 juillet 2023, LA SA CDC HABITAT SOCIAL faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à ses locataires, pour un montant en principal de 2 154,69 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 février 2025, LA SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [H] [S] et Madame [C] [S] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 19 mai 2025 de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,En conséquence :
ORDONNER leur expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,AUTORISER la SA CDC HABITAT SOCIAL à faire transporter si nécessaire les meubles et objets mobiliers garnissant les locaux occupés dans le garde-meubles de son choix aux frais risques et périls des locataires en garanties des sommes dues,CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [S] et Madame [C] [S] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 2 536,34 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal,D’une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,De la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l'instance et notamment le coût du commandement de payer.
A l’audience du 19 mai 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, comparant par ministère d’avocat, a actualisé la dette locative (échéance du mois d’avril 2025 incluse) à la somme de 2 311, 34 euros et s’est opposée à titre principal à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires. A titre subsidiaire, elle sollicite qu’en cas d’octroi de tels délais, ces derniers soient assortis d’une clause de déchéance du terme au premier impayé.

Monsieur [H] [S] et Madame [C] [S], comparant par ministère d’avocat, ont sollicité l’octroi de délais de paiement durant 36 mois indiquant être en mesure de régler la somme de 100 euros par mois en sus du paiement du loyer courant, précisant qu’un échéancier a été mis en place avec le bailleur depuis le mois de mars 2025 afin d’apurer la dette locative.
Ils précisent avoir effectué un paiement de 100 euros le 15 mai 2025 lequel n’est pas encore pris en compte dans le décompte de l’arriéré locatif produit aux débats.

Ils indiquent percevoir un revenu total de 1 400 euros par mois (composé de l’AAH, d’une rente, et d’allocations logements).

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

*

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
« Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l'espèce, LA SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 11 juillet 2023.

En outre, et dans le respect des dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie des assignations a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 13 février 2025 pour l’audience du 19 mai 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [H] [S] et Madame [C] [S] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 10 juillet 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2023 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [H] [S] et Madame [C] [S] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

*

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié.

Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

LA SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté à la date de l’audience faisant état d’une dette locative de 2 311, 34 euros (échéance d’avril 2025 incluse).

Cette somme n’est pas contestée, exceptée la déduction d’un paiement hauteur de 100 euros que les défendeurs disent avoir effectué le 15 mai 2025 mais non encore pris en compte.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [S] et Madame [C] [S] à payer par provision à LA SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 311, 34 euros en deniers ou quittance valables au titre de la dette locative arrêtée au 19 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :
« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, s’il ressort des débats que les défendeurs ont déjà bénéficié d’un précédent plan d’apurement en 2024, ces derniers n’ont jamais cessé de procéder à des règlements même à titre partiel au titre du paiement de leur loyer.

Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier versé aux débats que les défendeurs ont rencontré d’importantes difficultés d’ordre personnel et se sont laissés dépasser par la gestion administrative de leur ménage expliquant in fine la survenance et l’aggravation progressive de leur dette locative.
Il résulte cependant du décompte versé aux débats que les locataires ont repris le règlement du loyer courant de manière intégrale et règlent en sus une somme de 100 euros par mois depuis le mois de mars 2025 en sus du loyer courant.

Par conséquent, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement tels que détaillés au présent dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser leur maintien dans les lieux

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d’une seule échéance.

Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [H] [S] et Madame [C] [S] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l'article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [H] [S] et Madame [C] [S] seront solidairement condamnés à payer la somme de 1 000,00 euros à LA SA CDC HABITAT SOCIAL au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Monsieur [H] [S] et Madame [C] [S] qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens de l’instance.

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PAR CES MOTIFS :