TJ 30189, 30 juin 2025, RG 25/00502

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Minute N°

N° RG 25/00502 - N° Portalis DBX2-W-B7J-K56G

S.A. UN TOIT POUR TOUS. RCS [Localité 10] N° 680 201 365.

C/

[J] [D] [S]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 30 JUIN 2025

DEMANDERESSE:

S.A. UN TOIT POUR TOUS. RCS [Localité 10] N° 680 201 365.
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 2]
représentée par Mme [B] [L] (Chargée de contentieux) munie d'un pouvoir spécial

DEFENDEUR:

M. [J] [D] [S]
né le 19 Avril 1991 à [Localité 11]
[Adresse 7] . [Adresse 12]
[Localité 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, Vice-présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

En présence de Sophie NOEL, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 19 Mai 2025
Date des Débats : 19 mai 2025
Date du Délibéré : 30 juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 30 Juin 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
***

Par acte sous seings privés en date du 25 janvier 2024 LA SA UN TOIT POUR TOUS a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [J] [S] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuellement fixé à la somme de 403,57 euros, provisions pour charges incluses.

Des loyers demeuraient impayés et le 26 novembre 2024, LA SA UN TOIT POUR TOUS faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant en principal de 722,29 euros et enjoignait également au locataire de produire une attestation d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, LA SA UN TOIT POUR TOUS a assigné Monsieur [J] [S] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 19 mai 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu des clauses résolutoires,En conséquence :
ORDONNER l’expulsion de corps et de biens du locataire ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,DIRE qu’en suite de son expulsion, si Monsieur [S] se réinstalle dans les locaux, il se rendra coupable de voie de fait article L. 412-6 al 3 du CPCE et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale,CONDAMNER Monsieur [J] [S] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 1 178,06 euros arrêtée au 31 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, D’une indemnité d'occupation mensuelle d’ égale au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à entière libération des lieux, Du SLS et des indemnités correspondant aux frais de dossiers de 23 euros et de pénalité sur enquête de 7,62 euros par mois entier de retard,De la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Aux entiers dépens de l'instance.
A l’audience du 19 mai 2025, la SA UN TOIT POUR TOUS, régulièrement représentée par Madame [B] [L] chargée de contentieux sur délégation de Madame [R] [C], directrice juridique, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 1 659,86 euros, échéance du mois d’avril 2025 incluse. Elle a précisé qu’à la date des débats, le défendeur n’avait toujours pas justifié être couvert par une assurance habitation et ne paye plus ses loyers depuis le mois de novembre 2024 étant observé qu’après déduction des aides logement dont il bénéficie, seule la somme de 150 euros reste à sa charge.

Monsieur [S], comparant, a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant avoir rencontré des problèmes de famille et de santé et être sur le point de retrouver du travail et pouvoir régler les arriérés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile,

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
« Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l'espèce, LA SA UN TOIT POUR TOUS justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 28 novembre 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 14 février 2025 pour l’audience du 19 mai 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [J] [S] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [J] [S] le 26 novembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 07 janvier 2025 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [J] [S] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande fondée sur les dispositions de l’article L.412-6 du CPCE

L’article L.412-6 du code de procédures civiles d’exécution alinéas 1 et 2 dispose : « Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Par ailleurs il résulte des dispositions de l’article R. 441-1 du code de procédures civiles d’exécution que : « La réinstallation sans titre de la personne expulsée dans les mêmes locaux est constitutive d'une voie de fait.
Le commandement d'avoir à libérer les locaux signifié auparavant continue de produire ses effets ; l'article R. 412-2 n'est pas applicable. »

Par conséquent, il convient de dire qu’en suite de son expulsion, si Monsieur [J] [S] se réinstalle dans les locaux, il se rendra coupable de voie de fait article L. 412-6 al 3 du CPCE et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

LA SA UN TOIT POUR TOUS produit un décompte arrêté à la date des débats faisant état d’une dette locative de 1 659,86 euros (terme du mois d’avril 2025 inclus).

Cette somme ne souffre d’aucune contestation et par conséquent, Monsieur [J] [S] sera condamné à payer par provision à LA SA UN TOIT POUR TOUS la somme de 1 659,86 euros (terme du mois d’avril 2025 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée à la date des débats avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :
« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du décompte versé en procédure par la demanderesse que Monsieur [J] [S] n’a pas repris le règlement intégral du loyer courant, ne
justifie pas de sa situation financière actuelle ni de la réalité des capacités de remboursement qu’il allègue.

Par conséquent il convient de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [J] [S] sera condamné à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre du SLS et des indemnités correspondant aux frais de dossiers de 23 euros et de pénalité sur enquête de 7,62 euros par mois entier de retard.

Cette demande insuffisamment justifiée sera rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Monsieur [J] [S] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Il convient de condamner Monsieur [J] [S] à payer à la SA UN TOIT POUR TOUS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :