TJ 87085, 25 juin 2025, RG 25/00181

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00181 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GKH5

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société NOALIS

C/

[A] [I]
[E] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 25 Juin 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 28 Mai 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL
GREFFIER présent lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT
GREFFIER présent lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Juin 2025 :

Entre :

Société NOALIS
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [H] [F], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [A] [D] née [I]
née le 15 Avril 1978
demeurant [Adresse 1]

COMPARANTE en personne ;

Monsieur [E] [I]
né le 18 Juin 1983
demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 28 Mai 2025, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 25 Juin 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 26.04.2024, la société NOALIS a donné à bail à M.[E] [I] et Mme [A] [I] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 538,37 €, provision sur charges comprise.

Le 04.12.2024, la société NOALIS a fait signifier à M.[E] [I] et Mme [A] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1620,68 €.
La caisse d’allocations familiales (CAF) a été informée le 30.09.2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 18.02.2025, la société NOALIS a fait assigner M.[E] [I] et Mme [A] [I] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :
Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute pour M.[E] [I] et Mme [A] [I] de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois;Ordonnance de leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin ;Condamnation de M. [E] [I] et Mme [A] [I] à payer à titre provisionnel les sommes suivantes :2264,23 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté dans l’assignation ;Une indemnité d’occupation mensuelle de 554,97 € à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux ;Condamnation de M.[E] [I] et Mme [A] [I] à payer la somme de 350€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19.02.2025.
La société NOALIS maintient ses demandes initiales, précisant qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26.05.2025, l’arriéré locatif s’élève désormais à 2586,52 €. La société NOALIS indique que les locataires sont en situation d’impayé depuis l’entrée dans les lieux et n’ont pas donné suite aux tentatives de contact. Toutefois, peu avant l’audience, NOALIS indique que Mme [A] [I] s’est engagée à payer 100 € en sus du loyer mensuel pour apurer la dette locative, et la société NOALIS ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. La société NOALIS ne réclame aucune somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’audience.
Mme [A] [I], assignée en l’étude le 18.02.2025, a comparu à l’audience. M.[E] [I], assigné en l’étude, n’a pas comparu ni fait représenter. Mme [A] [I] indique être mariée, avoir deux enfants à charge d’une union précédente, et travailler à temps plein comme aide à domicile. Elle explique que son mari est en recherche d’emploi sans revenu, ce qui a entraîné un cercle vicieux de dettes. Elle précise que l’assignation a été un électrochoc et propose de régler 100 € par mois en sus du loyer mensuel pour apurer la dette locative.
Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale des locataires est parvenu au greffe du tribunal judiciaire.
En application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge a invité les parties à produire tout élément relatif à une éventuelle procédure de surendettement. La société NOALIS a précisé n’avoir pas été avisée d’une telle procédure. Mme [A] [I] a confirmé n’avoir pas sollicité de procédure de surendettement.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25.06.2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la forme de la décision :
Mme [A] [I], assignée en l’étude le 18.02.2025, s’est présentée à l’audience. M. [E] [I], assigné en l’étude, n’a pas comparu ni fait représenter. En application des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire pour Mme [A] [I] et réputée contradictoire pour M.[E] [I].
Sur la recevabilité :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 4] le 19.02.2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
La société NOALIS justifie avoir saisi la CCAPEX, respectant l’article 24 II de la même loi. La demande est dès lors recevable.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :
Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
La société NOALIS produit un décompte arrêté au 26.05.2025, établissant l’arriéré locatif à 2586,52 €, montant recevable car soumis au contradictoire des parties. Au vu des justificatifs fournis et du diagnostic social et financier, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.
M.[E] [I] et Mme [A] [I] seront solidairement condamnés à payer à la société NOALIS la somme de 2586,52 € au titre de l’arriéré locatif, portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, en application des stipulations du bail prévoyant la solidarité.
Sur la clause résolutoire :
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas d’urgence, d’ordonner en référé toutes mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.
Le contrat de bail prévoit la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. La société NOALIS justifie avoir signifié le 04.12.2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1620,68 €, respectant les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990. Ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.
En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 04.02.2025.
Sur les délais de paiement :
L’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, chaque fois que les locataires sont en situation de régler leur dette locative, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.
Mme [A] [I] propose de verser 100 € par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette. Il ressort des débats et du diagnostic social et financier que Mme [A] [I], aide à domicile à temps plein, bien que son conjoint soit sans emploi, est en mesure de s’acquitter du loyer courant et de verser une somme mensuelle pour apurer la dette. La société NOALIS ne s’oppose pas à l’octroi de délais.
Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M.[E] [I] et Mme [A] [I] pour la somme de 2586,52 €, sur 26 mois, à raison de 100 € par mois, avec une dernière échéance ajustée pour le solde. Chaque paiement devra intervenir au plus tard le 5 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Le loyer courant devra être payé à son terme contractuel, au plus tard en même temps que la fraction de l’arriéré.
Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si M.[E] [I] et Mme [A] [I] s’acquittent de l’intégralité de la dette dans les délais et conditions fixés, la clause sera réputée n’avoir pas joué, et les relations contractuelles reprendront selon les termes du bail.
En cas de non-paiement d’une mensualité (arriéré ou loyer courant) ou d’un terme de loyer courant, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendra son effet à compter du 04.02.2025, la dette restant due deviendra immédiatement exigible, et M.[E] [I] et Mme [A] [I] seront déchus des délais accordés.
Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :
En cas de reprise d’effet de la clause résolutoire pour non-respect des délais, M.[E] [I] et Mme [A] [I] deviendront occupants sans droit ni titre. Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y aurait alors urgence pour la société NOALIS, propriétaire du bien, à en retrouver la libre disposition.
En ce cas, il y aura lieu d’ordonner l’expulsion de M.[E] [I] et Mme [A] [I] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
L’indemnité d’occupation, due en cas de reprise d’effet de la clause résolutoire, est fixée à titre provisionnel à 554,97 € par mois, par référence à la demande du bailleur, à compter du 04.02.2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Ce montant est suffisant pour indemniser le préjudice, sans nécessiter indexation ou révision.
Sur les autres demandes :
Aucune demande de dommages et intérêts n’a été formulée par la société NOALIS.
La société NOALIS a initialement réclamé 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans l’assignation, mais n’a pas maintenu cette demande à l’audience. Compte tenu de l’équité et de la situation économique respective des parties, il n’apparaît pas justifié de condamner M.[E] [I] et Mme [A] [I] à une telle somme.
M.[E] [I] et Mme [A] [I], qui succombent partiellement, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et du commandement de payer du 04.12.2024.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance contradictoire pour Mme [A] [I] et réputée contradictoire pour M.[E] [I] en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 26.04.2024 entre la société NOALIS et M.[E] [I] et Mme [A] [I] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à la date du 04.02.2025,
SUSPENDONS les effets de cette clause résolutoire,
CONDAMNONS M.[E] [I] et Mme [A] [I] solidairement à payer à la société NOALIS la somme provisionnelle de 2586,52 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 26.05.2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, cette créance portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
AUTORISONS M.[E] [I] et Mme [A] [I] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 100 € sur 26 mois, et DISONS qu’à la 26e et dernière échéance, M.[E] [I] et Mme [A] [I] s’acquitteront du solde de la dette, soit 86,52 €,
DISONS que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 5 de chaque mois, pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance,
DISONS que chaque échéance du loyer courant devra être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré, soit le 5 de chaque mois,
DISONS qu’après règlement de la somme de 2586,52 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,
DISONS qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 04.02.2025, M.[E] [I] et Mme [A] [I] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés, et la totalité de l’arriéré locatif restant dû deviendra immédiatement exigible,
ORDONNONS, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M.[E] [I] et Mme [A] [I] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,
FIXONS, en ce cas, la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par M.[E] [I] et Mme [A] [I] à la somme mensuelle de 554,97€ à compter de la résiliation du bail et CONDAMNONS M.[E] [I] et Mme [A] [I] solidairement à verser à la société NOALIS ladite provision mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,
CONSTATONS que la société NOALIS ne réclame aucune somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M.[E] [I] et Mme [A] [I] solidairement aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 04.12.2024,
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.
Le Greffier,                                Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL