TJ 44109, 3 juin 2025, RG 25/00076

Minute n° 25/212

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 03 Juin 2025

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ENTRE :

ASSOCIATION DU SYNDICAT LIBRE HAUTS DE LA NOE ST JEAN
sis [Adresse 4] - [Adresse 6] [Localité 5]
représentée par son syndic la société CYTIA HOTEL DIEU IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 2]

Demandeur représenté par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D'une part,

ET:

Monsieur [L] [I]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Défendeur comparant en personne

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Janvier 2025
date des débats : 01 Avril 2025
délibéré au : 03 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/00076 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NQRI

COPIES AUX PARTIES LE : EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [I] est propriétaire occupant du lot n°27 située au n°6 de la [Adresse 6] à [Localité 5] au sein d’un lotissement situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 5] géré par l’association syndicale libre Les Hauts de la Noé Saint Jean.

La SARL CITYA HOTEL DIEU a été désignée directeur délégué de l’ASL du 6 novembre 2024 au 5 novembre 2025.

Après plusieurs rappels et mises en demeure, M. [L] [I] a été mis en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 septembre 2023 de payer la somme de 1 590,56 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires de recouvrement impayé.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, l’association syndicale libre Les Hauts de la Noé Saint Jean (ci-après l’ASL) a fait assigner M. [L] [I] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de la recevoir en son action et la déclarer bien fondée et de :
Condamner M. [L] [I] à payer les sommes de :
714,84 euros au titre des redevances arrêtées au 30 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil
1 512 euros au titre des frais de recouvrement, à parfaire
1 500 euros à titre de dommages et intérêts
1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Elle demande également au tribunal de dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts et d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, l’ASL fait valoir que M. [L] [I] est propriétaire d’une maison d’habitation au sein de l’ASL et n’est pas à jour du paiement des charges en dépit des appels de fonds réguliers réalisés conformément au vote de l’Assemblée Générale des colotis, des relances et des mises en demeure.
Elle précise avoir fait une demande aux fins de tentative de conciliation préalable qui n’a pas abouti.
En application des statuts de l’ASL et de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, l’ASL sollicite que M. [L] [I] soit condamné au paiement de l’arriéré de charges et frais nécessaires qui s’établit à 2 175,98 euros au 1er janvier 2025.
Outre le paiement de l’arriéré de charges, l’ASL sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive de M. [L] [I] lui a causé un préjudice.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2025.

Lors des débats, l’ASL a comparu représentée par son conseil. M. [L] [I] a comparu en personne.
A cette date, l’ASL a indiqué que le montant de l’arriéré s’établit à 2 175,98 euros dont 789 euros de frais nécessaires de recouvrement. Elle précise les démarches effectuées en amont de l’assignation qui justifient le montant des frais ce d’autant que M. [L] [I] ne dispose pas d’adresse mail ce qui conduit à ne communiquer que par courrier.
Elle s’oppose aux délais de paiement mais subsidiairement sollicite qu’ils ne soient pas accordés sur plus de 12 mois en plus du paiement régulier des charges et que la déchéance du terme soit prévue.

M. [L] [I] a fait valoir qu’il ne conteste pas le principe de la dette mais conteste les frais et la demande de dommages et intérêts. Il expose avoir été artisan carreleur et avoir fait valoir ses droits à la retraite après une longue période d’arrêt de travail. Il perçoit 1 300 euros par mois et rembourser un prêt immobilier à hauteur de 550 euros par mois outre les charges courantes.

La présente décision, insusceptible d’appel (article R.211-3-24 COJ), sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 3 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

L’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et son décret d’application n°2006-504 du 3 mai 2006 renvoient aux statuts de l’association syndicale libre pour définir les modalités de fonctionnement de celles-ci.

En l’espèce, les statuts de l’association syndicale libre des propriétaires des Hauts de la Noë Saint Jean déterminent en leur article 8 le recouvrement des dépenses.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, l’ASL produit aux débats les procès-verbaux d’Assemblée Générale de copropriétaires du lotissement des 24 octobre 2028, 25 juin 2019, 22 octobre 2020, 20 septembre 2021, 5 décembre 2022, 20 décembre 2023 et 6 novembre 2024 au cours desquelles le budget prévisionnel du 1er avril 2019 au 31 mars 2026 ont été votés. Sont également produits les appels de fonds annuels et décomptes de charges de la période considérée.

Il découle des pièces produites que M. [L] [I] n’a payé aucune charge depuis le 1er juillet 2018 en dépit de très nombreuses relances et mises en demeure.

Par “frais nécessaires”, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

En l’espèce, M. [L] [I] a fait l’objet de 16 relances et mises en demeure entre le 1er juillet 2018 et le 1er janvier 2025. Si la plupart sont justifiées tel n’est pas le cas des « frais de 3. » du 14 novembre 2019 et du 19 février 2020 (30 euros de débit dans les charges et 33,60 euros de frais) dont le libellé ne permet pas de comprendre à quoi cela correspond et pour lesquels il n’y a aucun justificatif complémentaire. De même, la somme de 170,40 euros au titre des frais de relance du 30 octobre 2021 ne sont pas justifiés dans leur montant qui excède largement le montant des autres frais ayant le même libellé (33,60 euros). Enfin, les sommes de 480 euros (11 septembre 2023) et de 186 euros (20 septembre 2023) qui sont des frais relatifs à l’avocat doivent être pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il s’ensuit que M. [L] [I] sera condamné à payer la somme de 684.84 euros au titre de l’arriéré de charges (déduction faites des « frais de 3. » du 14 novembre 2019) et 1 122 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement.

La somme de 684.84 sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024, date de la mise en demeure dont M. [L] [I] a signé l’accusé réception. En effet, le courrier de mise en demeure du 12 septembre 2023 n’a pas été réceptionné.

L’ASL sera autorisée à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 684.84 euros.

2- Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [L] [I] a exposé sa situation financière s’agissant de ses revenus et charges. Il propose de payer les sommes dues par échéances de 100 euros par mois. A cette somme devra s’ajouter le paiement régulier des charges du lotissement.
Cette demande est compatible avec celle de l’ASL consistant à un échelonnement n’excédant pas 12 mois. Un délai de 14 mois est de nature à accéder aux demandes de l’ensemble des parties étant précisé que le délai supplémentaire de 2 mois par rapport à la demande de l’ASL n’est aucunement excessif compte-tenu de ce que cette dernière a initiée la procédure contentieuse en 2025 pour des impayés remontant à l’année 2018 et dont le décompte révèle que les frais de recouvrement représentent le double des charges impayées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de délai de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif du présent jugement.

3- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L'obligation essentielle d'un coloti est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, M. [L] [I] a été relancé à de très multiples reprises par l’ASL sans qu’il n’ait pris contact avec le syndic afin de trouver un arrangement amiable qui aurait permis d’une part d’éviter de multiplier les frais et d’autre part d’éviter la présente procédure.

Il s’ensuit que la carence de M. [L] [I] est manifeste bien que devant être mesurée du fait de sa situation matérielle et financière. Il sera condamné au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

4- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [L] [I] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS