TJ 45234, 25 juin 2025, RG 25/00239

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00239 - N° Portalis DBYV-W-B7I-HC7D

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [O] [I], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

DÉFENDEUR :

Madame [U] [X], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 février 2023, avec prise d’effet au 9 février 2023, Monsieur [R] [L] et Madame [O] [I] ont donné à bail à Monsieur [E] [F] et Madame [U] [X] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 500 euros, outre 100 euros de provisions sur charges, payable à terme à échoir.

Se prévalant d’impayés, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré, le 19 juin 2024 à la requête de Madame [O] [I] à Madame [U] [X], par procès-verbal de remise à étude.
Ce commandement portait sur la somme en principal de 3.875,14 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de juin 2024 incluse, outre les frais de l’acte.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret par voie électronique, le 21 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, Madame [O] [I] a fait assigner en référé Madame [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé portant sur le logement situé [Adresse 2], pour défaut de paiement en conformité avec l'article 1728 du Code civil et la loi du 6 juillet 1989,
-Condamner Madame [U] [X] et tous occupants de son chef à quitter immédiatement et sans délai le logement qu’elle occupe et ordonner son expulsion conformément aux dispositions de l'article L412-1 du Code de procédures civiles d'exécution,
-Autoriser Madame [O] [I] à faire procéder à son expulsion ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
-Condamner Madame [U] [X] au paiement :
.D’une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés au jour de la signification de l’assignation, soit 3.217,76 euros, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer conformément à l'article 1231-7 du Code civil ;
.D'une indemnité égale à la taxe d'ordures ménagères et à la régularisation des charges non payées sur la période du 9 février au 31 décembre 2023, soit la somme de 289,42 euros ;
.d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu'à la libération complète des lieux, soit la somme de 631,68 euros à compter d'octobre 2024, en conformité de l'article 1231-1 du Code de procédure civile, rappelant que l'indemnité d'occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d'occupation du logement une fois le bail résilié ;
.De la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l'article 1231-7 du Code civil ;
.Des frais et dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers et les charges, de la présente assignation et de sa notification par voie d'EXPLOC, ainsi que les suites de mise à exécution conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, le 25 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2025.

Régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, Madame [U] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée.

A cette audience, Madame [O] [I] a maintenu ses demandes introductives, précisant que le loyer était dû au 9 de chaque mois. Elle a actualisé sa créance à la somme de 5.786, 12 euros et a précisé que les loyers de mars et d'avril 2025 n'ont pas été versés. Madame [O] [I] a été autorisée à transmettre en cours de délibéré et avant le 2 mai 2025 les justificatifs relatifs à la taxe ordures ménagères et aux charges, sous réserve de justifier de la transmission de ces éléments à la défenderesse.

Aucune fiche de diagnostic social et financier relative à la situation actuelle de Madame [U] [X] n’a été reçue au greffe du tribunal avant l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal le 24 avril 2025, Madame [O] [I] a transmis un décompte des charges locatives ainsi que la taxe ordures ménagères 2024. Elle a également fourni la copie de courriers qu'elle indique avoir transmis à la locataire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I) Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

.Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Loiret par voie électronique le 25 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience tenue le 22 avril 2025.

La saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret a été effectuée par le bailleur le 21 juin 2024 soit plus de deux mois avant l’assignation du 23 septembre 2024, cette formalité n'étant pas exigée à peine d'irrecevabilité, s'agissant d’un bailleur personne physique.

Par conséquent, la demande tendant au constat de la résiliation du bail est recevable.

.Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 8 février 2023, contient une clause résolutoire en cas, notamment d'impayés de loyer et de charges (paragraphe « XI - clause résolutoire ») qui indique que le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié, le 19 juin 2024 à Madame [U] [X], pour la somme en principal de 3.875,14 euros.

En outre, la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme était donc de deux mois et non 6 semaines comme prévu dans le commandement de payer et ce délai a expiré, le lundi 19 août 2024 à 24 heures, jour ouvrable.

Entre le 19 juin et le 19 août 2024 à 24 heures, Madame [U] [X] a effectué un versement de 517 euros et la CAF a effectué 6 versements de 291 euros.
Il en résulte que Madame [U] [X] n'a pas éteint les causes du commandement de payer du 19 juin 2024.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 20 août 2024 et il y aura lieu de le constater.

En conséquence, l'expulsion de Madame [U] [X] du logement sera ordonnée ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin était, en vertu des termes de l’article L.411-1 du code des procédures civile d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

II) Sur les demandes de condamnation au paiement:

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [U] [X] reste redevable des loyers jusqu’au 19 août 2024 et, à compter du 20 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 20 août 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur à l'audience, conformément aux termes de l'assignation et à l’actualisation réalisée à l’audience.

A l’audience, Madame [O] [I] a actualisé sa créance à la somme de 5.786, 12 euros.

Madame [O] [I] verse aux débats un décompte de sa créance non daté mais comprenant l'échéance d'avril 2025 et les différents paiements réalisés par la locataire ou la CAF.

En cours de délibéré, elle a transmis le décompte des charges à régulariser sur la période du 1er septembre 2023 au 31 décembre 2024 pour un montant de 2158,88 euros et justifie d'un relevé de charges sur la période de septembre 2023 à août 2024 établi par le cabinet SA IMMO, la seconde page concernant des travaux qui sont à la charge du propriétaire, seules les sommes de 1972,42 euros et 166,02 euros = 2138,44 euros peuvent être retenues au titre des charges récupérables.

S'agissant de la taxe ordures ménagères 2024, Madame [O] [I] justifie que sa locataire lui était redevable de la somme de 127 euros.

Madame [U] [X] n’a pas repris le règlement des loyer et des charges, le dernier règlement datant de février 2025, seule la CAF ayant versé 180 euros pour les mois de mars et avril 2025.

En conséquence, il convient de retrancher de la somme réclamée par la propriétaire la somme de 109 euros réclamée au titre de la taxe ordures ménagères 2023, taxe qui n'est pas justifiée par la production de la taxe foncière 2023 ainsi que la somme de (331,84 – 311,40 euros) 20,44 euros (correspondant aux charges régularisés non justifiées) ainsi que la somme de 180,42 euros qui correspond à une autre régularisation de charges non justifiée.

Absente et non représentée à l’audience, Madame [U] [X] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés par le tribunal.

Par ailleurs, aucune demande de délai de paiement n’a été formulée par la locataire défaillante pour l’apurement de la dette.

En conséquence, Madame [U] [X] sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 5585,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation suivant décompte comprenant l'échéance du mois d'avril 2025, incluse. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juin 2024 sur la somme de 3875,14 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [U] [X] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III) Sur les demandes accessoires:

Madame [U] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Madame [U] [X] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS