TJ 45234, 25 juin 2025, RG 25/01637

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/01637 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HCVB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [K], demeurant [Adresse 4]
représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

Madame [S] [L] épouse [K], demeurant [Adresse 4]
représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [X], domicilié : chez Mme [F] [T], [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Madame [Y] [R], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

A l'audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 avril 2022 et ayant pris effet le 14 mai 2022, Monsieur [M] [K] et Madame [S] [L] épouse [K] ont loué à Monsieur [Z] [X] et Madame [Y] [R] un logement à usage d’habitation avec un emplacement de parking n°52, situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, de 640 euros, outre 40 euros de provisions sur charges, payable mensuellement d’avance.

Par acte d’huissier du 17 juillet 2024 remis à étude, Monsieur [M] [K] et Madame [S] [L] épouse [K] ont fait délivrer à Monsieur [Z] [X] et Madame [Y] [R] un commandement de justifier de l’occupation du logement, de la souscription de l’assurance et de payer dans les deux mois la somme de 2.169,02 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

Les bailleurs justifient avoir procédé à la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 juillet 2024.

Par acte d’huissier en date du 14 octobre 2024, Monsieur [M] [K] et Madame [S] [L] épouse [K] ont fait assigner Monsieur [Z] [X] et Madame [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans et demandent de :
-Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;
-Constater que la location qui a été consentie à Monsieur [X] [Z] et Madame [R] [Y] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
-A défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consentie à Monsieur [X] [Z] et Madame [R] [Y] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code Civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989 ;
-Ordonner que Monsieur [X] [Z] et Madame [R] [Y] ainsi -que tout occupant de leur chef, seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et Madame [R] [Y] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à la somme en principal de 4.347,77 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue ;
-Condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et Madame [R] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;
-Condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et Madame [R] [Y] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;
-Condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et Madame [R] [Y] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture.

L’assignation a été dénoncée au préfet le 16 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Un congé pour motif légitime et sérieux a été délivré à Monsieur [X] [Z] et Madame [R] [Y], par procès-verbal remis à étude le 5 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 22 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [M] [K] et Madame [S] [L] épouse [K], représentés par leur conseil, ont actualisé la dette locative à la somme de 5.061,59 euros et ont indiqué que les locataires étaient tenus solidairement au paiement.

Régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, Monsieur [Z] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Madame [Y] [R] a comparu. Elle a indiqué avoir pris le logement en colocation avec Monsieur [X] et vivre désormais seule dans le logement, celui-ci n’ayant pas déclaré son départ. Elle a reconnu le montant de la dette et a précisé que son compagnon cachait les courriers de relance. Elle a indiqué son souhait de rester dans le logement, et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros dans le cas où les APL seraient acceptés. Elle a ajouté qu’elle perçoit 1000 euros par mois.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que les locataires ne se sont pas rendus aux rendez-vous proposés.

Une action en prévention des expulsions a pu être menée.

L’affaire est mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Il sera noté que l’acte introductif d’instance ne mentionne pas l’attestation d’assurance, celle-ci sera considéré comme ayant été produite.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Les bailleurs justifient avoir procédé à cette saisine le 19 juillet 2024, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation du 14 octobre 2024.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 14 avril 2022 et ayant pris effet le 14 mai 2022 contient une clause résolutoire (VIII page 7). Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 17 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.169,02 euros.

Il y aura lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail et par le commandement de payer du 17 juillet 2024, malgré les dispositions de la loi du 27 juillet 2023, celles-ci n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Monsieur [Z] [X] et Madame [Y] [R] avaient jusqu'au mardi 17 septembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Entre le 17 juillet 2024 et le 17 septembre 2024 à 24 heures, aucun règlement n’a été effectué, si bien que les causes du commandement n'ont pas été éteintes.

Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2024.

L'expulsion de Monsieur [X] et Madame [R] du logement sera ordonnée en conséquence.

• Sur l'expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 18 septembre 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] et Madame [R] ainsi que de toute personne s'y trouvant de leur chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Monsieur [M] [K] et Madame [S] [L] épouse [K] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies que la dette de Monsieur [Z] [X] et Madame [Y] [R] s’élève à la somme de 5.061,59, échéance du mois d’avril 2025 inclus.

La dette locative s’élève donc à la somme de 5.061,59 euros.

La solidarité est prévue contractuellement entre les locataires (article VII page 6).

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [Z] [X] et Madame [Y] [R] au paiement de cette somme au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’avril 2025.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.169,02 euros à compter du 17 juillet 2024, date du commandement de payer, puis sur la somme de 2.178,75 euros à compter du 14 octobre 2024, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [Z] [X] et Madame [Y] [R] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié.

III. Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [R] sollicite des délais de paiement et propose pour cela de régler sa dette en versements de 100 euros par mois en plus du montant de son loyer et de ses charges, dans le cas où les APL seraient acceptés.

En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi les bailleurs s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Aussi, il ressort du relevé de compte arrêté au 17 avril 2025, que Monsieur [X] et Madame [R] ont repris le paiement du loyer courant.

Il apparaît par ailleurs que la somme proposée pour régler la dette ne permet pas de solder la dette dans son intégralité dans le délai légal de 36 mois.

Toutefois, compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Madame [R] et Monsieur [X] de se libérer de cette dette locative par le paiement de 35 échéances mensuelle de 140 euros et une dernière, permettant de solder la dette en principal et intérêts, et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de Monsieur et Madame [K] sera suspendue conformément à la demande de la défenderesse.

Cependant, en cas de non-respect de l'échéance accordée pour le règlement du solde de la dette locative, la résiliation du bail sera acquise.
Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion Madame [R] et de Monsieur [X] et de tout occupant de leur chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Dans cette hypothèse, Madame [R] et Monsieur [X] occupants sans droit ni titre, causeraient un préjudice à Monsieur et Madame [K] qui ne pourraient disposer du bien à leur gré. Ils seraient dès lors condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à Monsieur et Madame [K].

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [X] et Madame [Y] [R] succombent à l’instance de sorte qu’ ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [Z] [X] et Madame [Y] [R] à payer à Monsieur [M] [K] et Madame [S] [L] épouse [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS