TJ 45234, 25 juin 2025, RG 25/00190

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00190 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G7YQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par M. [R] [N] (Salarié) muni d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

A l'audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 17 avril 2015, la société VALLOGIS a donné en location à Monsieur [D] [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial charges comprises de 350,77 euros, payable à terme échu.

La société VALLOGIS est devenue la société « VALLOIRE HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination.

Après avoir fait délivrer deux commandements de payer en date des 18 décembre 2023 et 7 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer, par acte du 23 juillet 2024, à Monsieur [D] [W] un commandement de de payer les loyers dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant en principal de 1076,76 euros.

La SA [Adresse 5] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d'impayés le 15 décembre 2023.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner, par procès-verbal, remis à étude, Monsieur [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Orléans afin de voir :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l'expulsion du locataire et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
-Voir condamner Monsieur [D] [W] au paiement de la somme de 1845,44 euros représentant l'arriéré de loyer et les indemnités d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire arrêté au 25 septembre 2024,
Voir fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l'y condamner en tant que de besoin,
-Voir condamné Monsieur [Y] [W] au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Voir condamné Monsieur [Y] [W] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2025.

Lors de l’audience, la SA [Adresse 5], représentée par Monsieur [N], employé munie d’un pouvoir, a actualisé sa créance à la somme de 640,58 euros.

Monsieur [D] [W], comparant, a indiqué avoir procédé à un règlement de 500 euros le 17 avril 2024, en plus du paiement du loyer. Il a indiqué souhaiter se maintenir dans les lieux loués et vouloir régler le solde de sa dette dans un délai de 2 mois. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

La SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a été autorisée à transmettre un décompte actualisé de sa créance en cours de délibéré afin de prendre en compte le dernier versement effectué par le locataire. Ce décompte a été transmis par courriel du 23 avril 2025 et fait état d'une créance actualisée de 537,70 euros, versements de 500 euros enregistré le 22 avril 2025 pris en compte.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA [Adresse 5] a saisi la CCAPEX le 15 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 4 octobre 2024, la situation d’impayés ayant perduré depuis cette date.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 7 octobre 2024 par voie électronique, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 avril 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail en date du 17 avril 2015 contient une clause résolutoire (page 6) aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] a signifié, par acte du 23 juillet 2024, à Monsieur [D] [W], par procès-verbal remis à personne, un commandement de payer visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant en principal de 1076,76 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

Monsieur [D] [W] avait donc jusqu'au lundi 23 septembre 2024 à 24h pour procéder au règlement des causes du commandement de payer.

Aucun règlement n'a été effectué de sorte que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 24 septembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Il ressort des éléments du débat que la dette locative de Monsieur [D] [W] s’élève, selon le décompte actualisé à la somme de 537,70 euros.

De cette somme il convient de déduire les sommes suivantes :
-91,32 euros facturée au titre d'un rattrapage RLS trop perçu APL RLS non justifié.
-85,45 euros de frais de contentieux qui dépendent éventuellement des dépens.
-42,60 euros de frais de contentieux qui dépendent éventuellement des dépens.
-86,32 euros de frais de contentieux qui dépendent éventuellement des dépens.
-182,75 euros de frais de contentieux qui dépendent éventuellement des dépens.

En conséquence, Monsieur [D] [W] est redevable de la somme de 49,26 euros correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Le défendeur n’apporte pas d’élément contestant cette dette.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [D] [W], au paiement de la somme totale 49,26 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de mars 2025 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [D] [W] travaille et qu'il a procédé à des règlements conséquents ces derniers mois, la somme restant due étant résiduelle.

Le bailleur ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement.

Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Monsieur [D] [W] de se libérer de sa dette locative par le paiement d'une échéance mensuelle de 49,26 euros et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT sera suspendue conformément à la demande du défendeur.

Cependant, en cas de non-respect de l'échéance accordée pour le règlement du solde de la dette locative, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion Monsieur [D] [W] et de tout occupant de son chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Dans cette hypothèse, Monsieur [D] [W] occupant sans droit ni titre, causerait un préjudice à la SA [Adresse 5] qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Il serait dès lors condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Monsieur [D] [W] succombants, sera condamné aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2024 et de l'assignation introductive d'instance.
Le coût des commandements de payer des 18 décembre 2023 et 7 avril 2024 ne sera pas mis à la charge du locataire en ce qu'il ressort du décompte transmis qu'il a tenté de régulariser sa situation et a consenti à des efforts conséquents.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] [W] sera condamné à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS