TJ 45234, 25 juin 2025, RG 25/00019

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00019 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G7VW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. LA CIGOGNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS substituant la SELARL CASADEI-JUNG , avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [F], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 22 mars 2020, ayant pris effet le 1er avril 2020, la SCI LA CIGOGNE a donné à bail à Monsieur [G] [F] un local à usage d’habitation ainsi qu'une cave n°511 et un parking n°79, situés au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 600 euros outre 20 euros de provisions sur charges, payable à terme à échoir, le 8 de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [G] [F], la SCI LA CIGOGNE a fait signifier le 2 mai 2024 à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2579,40 euros, correspondant au montant de la dette locative arrêtée au 20 avril 2024.

Ce commandement enjoignait également le locataire d'avoir à justifier de l'assurance locative et de l'occupation effective des lieux loués.

La bailleresse a par ailleurs saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d'impayés, par voie électronique, le 6 mai 2024.

A défaut de recevoir le paiement intégral des causes du commandement dans le délai indiqué, la SCI LA CIGOGNE a assigné en référé Monsieur [G] [F] -par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 22 mars 2020, à titre principal le 2 juin 2024, subsidiairement, le 2 juillet 2024 ;
-ordonner la libération des lieux par Monsieur [G] [F] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ;
-ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [F] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
-ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [G] [F], à l'expiration du délai imparti et sur autorisation du Juge de l'exécution du lieu où sont situés les meubles, il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ;
-assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;
-condamner par provision Monsieur [G] [F] à payer à la SCI LA CIGOGNE la somme de 3267,01 euros au titre des loyers dus jusqu'à la date de résiliation du bail ;
-condamner par provision Monsieur [G] [F] à payer à la SCI LA CIGOGNE une indemnité d'occupation de 1230,86 euros par mois en sus des charges, calculée prorata temporis à compter du 2 juin 2024 et jusqu'au jour de la libération définitive des locaux et de la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié ;
-condamner par provision Monsieur [G] [F] à payer à la SCI LA CIGOGNE la somme de 5080,74 euros au titre de l'indemnité d'occupation et des charges dues entre le 2 juin 2024 et le 30 septembre 2024 ;
-Condamner Monsieur [G] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 2 mai 2024 ;
-Condamner Monsieur [G] [F] à payer à la SCI LA CIGOGNE la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-Condamner Monsieur [G] [F] aux dépens.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2024.

À l’audience du 22 avril 2025, l’avocat de la SCI LA CIGOGNE a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives et notamment réclamer les sommes de 3267,01 euros + 5080,74 euros = 8347,75 euros, hors frais de justice exposés en outre par le bailleur.

Cité à étude, Monsieur [G] [F] n'a pas comparu et ne se s'est pas fait représenté à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que Monsieur [G] [F] ne s'est pas présenté au rendez-vous proposé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 6 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi -suite à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 mai 2024- la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L'EXPULSION

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l'espèce, le bail conclu le 22 mars 2020 contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d'une assurance (VIII Clause résolutoire, page 5/6 du contrat).

Le 2 mai 2024, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Monsieur [G] [F], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l'acte.

Par conséquent, Monsieur [G] [F] disposait d’un délai allant jusqu'au lundi 3 juin 2024 à 24 heures pour remettre à la SCI LA CIGOGNE l'attestation d'assurance « risques locatifs » du logement loué le 2 juin 2024 correspondant à un dimanche, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

A l'audience du 22 avril 2025, le bailleur a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives et Monsieur [G] [F], absent et non représenté à l’audience, n’a aucunement rapporté la preuve que cette assurance avait bien été souscrite dans le délai imparti.

Il en résulte que la clause résolutoire pour défaut d'assurance « risques locatifs » contenue dans le bail est acquise à la date du 4 juin 2024.

L'expulsion de Monsieur [G] [F] du logement loué occupé au [Adresse 2], et celle de tous occupants de son chef -avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier- sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, ce qui sera rappelé dans le dispositif.

En fin, il n’y aura pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte formulée par le bailleur, la mesure d’expulsion, accompagnée de la possibilité de recourir à un serrurier et à la force publique, paraissant amplement suffisante.

La demande de ce chef de la SCI LA CIGOGNE sera donc rejetée.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [G] [F], reste redevable des loyers et charges jusqu’au 3 juin 2024 et, à compter du 4 juin 2024, le bail étant résilié de plein droit pour défaut d’assurance, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre du logement, Monsieur [G] [F], a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Ce préjudice justifie qu'une indemnité d'occupation soit déterminée sur la période d'occupation postérieure à la résiliation du bail.

A l'audience, la SCI LA CIGOGNE a sollicité la somme globale de 8347,75 euros et a précisé réclamer 3267,01 euros au titre des loyers et charges impayés avant la résiliation et 5080,74 euros au titre de l'indemnité d'occupation due après résiliation du bail, échéance de septembre 2024 incluse, conformément à l'assignation.

En effet, aucune actualisation de la dette locative au jour de l’audience n’a été produite dans les pièces déposées par l’avocat du requérant.

Il sera donc retenu le décompte de la dette locative arrêté au mois de septembre 2024, décompte détaillé dans l'assignation introductive.

Dans son décompte, la SCI LA CIGOGNE explique fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au double du loyer, soit 1230,86 euros par mois. Ce doublement n'est justifié par aucune pièce du dossier et aucun fondement juridique pour procéder à une telle augmentation n'est allégué ni justifié.

En conséquence, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 665,43 euros et de réduire la somme demandée de 594,92 euros (pour le mois de juin 2024) + 615,43 euros X 3 (correspondant aux mois de juillet, août et septembre 2024) ce qui correspond à 8347,75 euros – 2441,21 euros = 5906,54 euros.

Absent à l'audience, Monsieur [G] [F], ne conteste par définition pas le principe de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [G] [F], sera condamné à payer à la SCI LA CIGOGNE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5906,54 euros (comprenant l’échéance du mois de septembre 2024) avec intérêts au taux légal calculés à compter de l’assignation signifiée le 2 décembre 2024.

Hormis la somme incluse (échéance de septembre 2024) dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [G] [F], sera également condamnée à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation -d’un montant indexé et revalorisable selon les conditions contractuelles sur la base de 665,43 euros - pour la période courant à effet du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, et ce, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

-Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [G] [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement d’avoir à payer l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement, ainsi que de l’assignation introductive d’instance.

-Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, compte tenu des frais irrépétibles exposés et des nombreuses démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur la SCI LA CIGOGNE, Monsieur [G] [F], sera condamnée à titre provisionnel à lui verser la somme de 500 euros sur ce fondement.

Enfin, il sera rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS