TJ 93008, 23 juin 2025, RG 25/00923

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/00923 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2SVH

Minute : 25/770

S.C.I. S.I.V.F
Représentant : M. [X] [H] (Gérant)

C/

Madame [A] [V]
Représentant : Me Christelle LELOURD-THEGARID, avocat au barreau d’ESSONNE, vestiaire :
Monsieur [U] [Q]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 Juin 2025 par Madame Noémie KERBRAT, en qualité de juge des contentieux de la protection de Bobigny,siègeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, en qualité de juge des contentieux de la protection de Bobigny,siègeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. S.I.V.F, n° Siret 492620687
siège social, [Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par M. [X] [H] (Gérant)

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [A] [V]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]

représentée par Me Christelle LELOURD-THEGARID, avocat au barreau d’ESSONNE

Monsieur [U] [Q]
demeurant [Adresse 4] [Localité 4]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10/06/2019, il a été donné à bail à M. [U] [Q] et Mme [A] [V] un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 4] [Localité 4].

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré, le 30/08/2024 à M. [Q] et le 9/09/2024 à Mme [V], concernant un arriéré locatif d’un montant de 2021,37 euros en principal.

Par actes d’huissier en date des 10 et 21/01/2025, la société SIVF a fait assigner M. [U] [Q] et Mme [A] [V] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [U] [Q] et Mme [A] [V] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et péril de M. [U] [Q] et Mme [A] [V] ;condamner solidairement M. [U] [Q] et Mme [A] [V] au paiement :d'une somme de 5713,93 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités au 7/01/2025 ainsi qu’aux loyers, charges et indemnités d’occupation dues à compter du 8/01/2025 ;d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût des commandements de payer.
A l'audience du 17/03/2025, la société SIVF a actualisé sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 7405,21 euros (mars 2025 inclus) arrêtée au 10/03/2025. Les autres demandes ont été maintenues.

A cette audience, Mme [V] a déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite de voir :

à titre principal, juger irrecevable l’action en justice intentée à son encontre ;subsidiairement :déclarer non écrite la clause de solidarité stipulée au bail ;juger que Mme [V] n’est redevable que de la somme de 2253,82 euros arrêtée au 9/11/2024 au titre de la dette locative ;débouter la bailleresse de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 5713,93 euros ainsi qu’aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement ;débouter la bailleresse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;octroyer à Mme [V] des délais de paiement à raison d’une première échéance de 200 euros à compter du jugement à intervenir suivies de mensualités de 100 euros par mois ;condamner M. [Q] à relever et garantir Mme [V] de l’intégralité des sommes dont elle pourrait être reconnue débitrice et ce, à titre d’indemnisation de ses préjudices ;condamner tout succombant à verser à Mme [V] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner tout succombant aux dépens.M. [U] [Q] a quant à lui exposé que la bailleresse aurait dû retirer Mme [V] du bail afin de lui permettre de toucher des APL. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail à hauteur de 150 euros par mois en sus du loyer.

Pour plus de précisions quant aux moyens des parties, il sera fait référence, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures respectives visées à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non-recevoir
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l’espèce, si le contrat de bail litigieux stipule effectivement qu’« en cas de départ de l’un des colocataires, le présent contrat sera nul », une telle clause, parfaitement contraire aux dispositions des articles 10 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 régissant les conditions de fin d’un contrat de bail, ne saurait recevoir application.
A supposer par ailleurs que la nullité du contrat puisse être encourue de ce chef, le demandeur conserverait en tout état de cause, en tant que propriétaire des lieux, qualité et intérêt à agir en expulsion et paiement des sommes dues au titre de l’occupation de son bien.
La fin de non-recevoir sera dès lors rejetée.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de de la loi du 27 juillet 2023, dont l’application à compter du 29 juillet 2023 a vocation à régir immédiatement l’ensemble des effets légaux des contrats de bail conclus avant son entrée en vigueur, « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et des décomptes produits que les causes du commandement de payer délivré le 9/09/2024 n’ont pas été réglées dans les 6 semaines suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 21/10/2024 à minuit.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail

Il résulte des justificatifs produits et des débats à l’audience que le paiement des loyers courants n’a pas repris. Dans ces circonstances et conformément aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail sera rejetée.

Sur l’expulsion

M. [U] [Q] occupant sans droit ni titre les lieux pris à bail depuis le 22/10/2024, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux.

Il résulte en revanche des échanges d’emails versés aux débats ainsi que des modalités de signification du commandement du 9/09/2025 et de l’assignation que Mme [V] ne réside plus dans les lieux depuis de nombreux mois, voire années, ce qui n’a pas été contesté en demande. La demande en expulsion à son encontre, sans objet, sera donc rejetée.

Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes en paiement et la solidarité

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges convenus aux termes stipulés.

Il résulte par ailleurs des dispositions combinées des articles 12 et 15 de cette même loi que, si le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, il doit le faire « dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15 », c’est-à-dire en adressant au bailleur un congé notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court quant à lui à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est soit légale, soit conventionnelle, elle ne se présume pas.

En cas de colocation, l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ».

En application par ailleurs des dispositions de l’article 1240 du code civil, le bailleur est fondé à solliciter la condamnation du locataire, occupant sans droit ni titre les lieux litigieux postérieurement à la résiliation du bail, au paiement une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la restitution des lieux qui s’entend de la remise des clefs au bailleur.

Il est enfin constant que, par principe et sauf à ce que la clause de solidarité stipulée par les parties à un contrat de bail vise expressément les indemnités d’occupation dues postérieurement à la résiliation, la solidarité ne s’étend pas aux indemnités d’occupation qui sont dues uniquement par l’occupant qui se maintient sans droit dans les lieux litigieux (Civ.3ème, 24 mars 1999, n° 97-12.982 ; Civ. 3ème, 12 juin 2001, n°99-1.382, Civ. 3ème, 5 mai 2004, n° 03-10.201).

En l’espèce, s’il ressort des éléments versés aux débats que Mme [V] a quitté les lieux depuis de nombreux mois, voire années, elle ne justifie toutefois avoir notifié un congé respectant les formes légales qu’à la date du 29/10/2024, soit postérieurement à la résiliation du bail.

Faute d’établir que la clause de solidarité stipulée au sein du bail – qui n’est pas contraire à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 avec lequel elle s’articule parfaitement sans en contourner les dispositions - créerait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, celle-ci n’a pas, par ailleurs, à être réputée non écrite.

Mme [V] doit ainsi être jugée solidairement redevable, avec M. [Q], du paiement des loyers et charges dus jusqu’au 21/10/2024 inclus. Dès lors qu’il ressort des éléments versés aux débats qu’elle ne réside plus dans les lieux depuis plusieurs mois, voire années, et faute pour la clause de solidarité stipulée de viser expressément les indemnités d’occupation, Mme [V] ne saurait en revanche être condamnée au paiement d’indemnités mensuelles d’occupation postérieurement à la résiliation du bail.

L’arriéré locatif devant être fixé au vu des différents décomptes produits, frais déduits et prorata temporis, à la somme de 3635,83 euros (2961,37 euros + 674,46 euros) au 21/10/2024, Mme [V] et M. [Q] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme.

M. [Q] demeurant toujours dans les lieux à ce jour, il y a lieu par ailleurs de le condamner, eu égard aux décomptes produits, au paiement des sommes supplémentaires suivantes :

3554,38 euros (7405,21 euros – 45 euros – 170 euros – 3635,83 euros), frais déduits, au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues en contrepartie du maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et échues au 10/03/2025 (mars 2025 inclus) ;
une indemnité mensuelle d’occupation fixée, à compter du 01/04/2025 et jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi dès lors qu’aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien.
Sur la demande de délais de paiement de Mme [V]

Mme [V] n’apparaissant pas de mauvaise foi et compte tenu de ses ressources, il lui sera accordé des délais de paiement, dans les termes du dispositif. Le défaut de paiement de tout ou partie d’une seule échéance à son terme entraînera l’exigibilité immédiate et sans mise en demeure préalable de l’intégralité de la dette.

Sur l’appel en garantie

Mme [V], à qui il appartenait de notifier en temps utile un congé en respectant les formes et délais légaux, est tout aussi responsable que M. [Q] de la dette locative vis-à-vis du bailleur. Il y a dès lors lieu de la débouter de sa demande visant à ce que M. [Q] soit condamné à la relever et garantir de « l’intégralité » des sommes dont elle serait reconnue débitrice.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner in solidum M. [U] [Q] et Mme [A] [V] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société SIVF les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 600 euros, au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum, lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS