TJ 35238, 27 juin 2025, RG 25/02988

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 7]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 27 Juin 2025

N° RG 25/02988 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LRPN

Jugement du 27 Juin 2025
N : 25/609

[N] [V]
[K] [D] épouse [V]

C/

[S] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me [Localité 9]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Juin 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [N] [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

Mme [K] [D] épouse [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [S] [W]
[Adresse 5]
[Adresse 8]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2022, Mme [K] [D], épouse [V] et M. [N] [V] ont consenti un bail d’habitation à Mme [G] [T] et M. [S] [W] sur un bien à usage d’habitation située au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer de 610€ et 110€ de charges.

Par courrier en date du 27 février 2024, Mme [G] [T] a informé Mme [K] [D], épouse [V] et M. [N] [V] de son départ du logement.

Le 19 novembre 2024, Mme [K] [D], épouse [V] et M. [N] [V] ont fait signifier à M. [S] [W] un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, Mme [K] [D], épouse [V] et M. [N] [V] ont fait signifier à M. [S] [W] un congé pour vente, lui demandant de quitter les lieux le 13 juin 2025.

Par assignation délivrée le 6 mars 2025 à étude à M. [S] [W], Mme [K] [D], épouse [V] et M. [N] [V] ont demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :
A titre principal :- prononcer la validité du congé pour vente signifié le 19 novembre 2024, - constater la résiliation de plein droit du bail de location du 14 juin 2022 à sa date d’expiration, soit le 13 juin 2025,
A titre subsidiaire : constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat du 14 juin 2022 au terme d’un délai de deux mois courant à compter du commandement, soit le 19 janvier 2025,
A titre infiniment subsidiaire : prononcer la résiliation du contrat du 14 juin 2022 aux torts exclusifs de ce dernier à compter de la décision à intervenir,
En conséquence :- condamner M. [S] [W] à leur payer la somme de 2 880€ au titre des impayés de loyers, somme arrêtée au mois de février 2025, outre les loyers et charges échus ou à échoir à la date de la résiliation du contrat du 14 juin 2022, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement de payer du 19 novembre 2024,
-condamner M. [S] [W] à leur payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,
- ordonner l’expulsion immédiate de M. [S] [W], ainsi que de tous les occupants de son chef, et au besoin avec le concours de la force publique,
- ordonner en tant que de besoin le concours de la force publique pour l’exécution du jugement à intervenir et qu’il en sera rendu compte au Tribunal en cas de difficulté,
- supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux,
- supprimer le bénéfice du sursis de la trêve hivernale,
En tout état de cause :
-Condamner M. [S] [W] à leur verser la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût des actes établis par la SCP GRAIVE BRIZARD,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 13 juin 2025.

A cette date, Mme [K] [D], épouse [V] et M. [N] [V] ont confirmé l’intégralité de leurs demandes, précisant que la dette, actualisée au 5 juin 2025, s’élevait désormais à la somme de 5 760€, le dernier paiement datant du mois de novembre 2024.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice remis à étude, M. [S] [W] ne s’est pas présenté à l’audience, ni fait représenté. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en validité du congé pour vente

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout propriétaire peut donner congé à son locataire si cela est justifié, notamment, par la décision de vendre le logement. Le congé pour vendre doit être délivré au plus tard dans les six mois précédent la fin du bail.

Cet article ajoute qu’à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Par ailleurs, il est prévu qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

De ce fait, la lettre de congé doit indiquer de nombreuses mentions : les motifs du congé, le prix et les conditions de vente du logement loué, la description précise du logement, l’énoncé des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, permettant d’indiquer les conditions de l’offre de vente au locataire. Par ailleurs, cette lettre de congé doit être accompagnée de la notice d’information.

Également, le II de cet article prévoit le droit de préemption au profit du locataire. Il dispose que « lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »

Ainsi, « à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. » Dans ce cas, lorsque le congé pour vente a été délivré à la fin du bail, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

En l'espèce, le bail a été conclu le 14 juin 2022 pour une durée de trois ans. Le congé a été signifié à étude le 19 novembre 2024 pour le 13 juin 2025, soit plus de six mois avant l’expiration du bail.

Le congé délivré par Mme [K] [D], épouse [V] et M. [N] [V] mentionne le motif du congé, en l’espèce la vente du bien loué. Celui-ci est précisément décrit (surface habitable, pièces, équipements).
Le congé délivré contient, également, le prix de vente du logement, ainsi que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que le congé pour vendre délivré par Mme [K] [D], épouse [V] et M. [N] [V] à M. [S] [W] le 19 novembre 2024 est valide. Il convient, donc, de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et que M. [S] [W] est, de ce fait, occupant sans droit ni titre du logement depuis le 14 juin 2025.

Sur la demande d’expulsion de M. [S] [W] :

La résiliation du bail par l’effet du congé pour vente justifie le prononcé de l’expulsion de M. [S] [W], si ce dernier se maintient toujours dans les lieux malgré cette résiliation.

Sur la demande de suppression des délais d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Mme [K] [D], épouse [V] et M. [N] [V] sollicitent la réduction de ce délai au regard de la mauvaise foi de M. [S] [W], des larges délais dont il a déjà bénéficié et de la délivrance du congé pour vendre. La mauvaise foi de M. [S] [W] ne peut résulter automatiquement de ses impayés de loyer. En revanche, il n’est pas contestable que M. [S] [W] est informé depuis plus de 6 mois de l’obligation pour lui de quitter le logement le 13 juin 2025. Ce délai lui permettait de trouver un nouveau logement et d’organiser son déménagement pour libérer le logement le 13 juin 2025. Sa mauvaise foi est ainsi caractérisée. Il convient dès lors de supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale

Aux termes de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, les pièces produites par Mme [K] [D], épouse [V] et M. [N] [V] ne mettent pas en évidence que le relogement de M. [S] [W] est assuré. En outre, il ne ressort pas des éléments du dossier que M. [S] [W] s’est introduit sans droit ni titre dans le logement.

En conséquence, la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale par Mme [K] [D], épouse [V] et M. [N] [V] sera rejetée.

Sur la demande au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 dispose enfin que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, Mme [K] [D], épouse [V] et M. [N] [V] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 juin 2025, M. [S] [W] leur devait la somme de 5 760,00€, loyer du mois de juin 2025 inclus.

Défaillant dans le cadre de cette procédure, M. [S] [W] n’a pu contester la dette dans son principe et son montant. Il convient, donc, de le condamner au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 720€ et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Le bail étant désormais résilié, il convient de condamner M. [S] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 14 juin 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive du logement. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le mettre en vente.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [W], partie perdante au procès, sera condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [S] [W], condamné aux dépens, sera en outre condamné à payer à Mme [K] [D], épouse [V] et M. [N] [V] la somme de 500€.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :