TJ 35238, 27 juin 2025, RG 25/01305

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 27 Juin 2025

N° RG 25/01305 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LOBS

Jugement du 27 Juin 2025
N°: 25/602

AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE (AIVS) DE [Localité 9] METROPOLE

C/

[J] [B] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me [Localité 6]
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [B] [X]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Juin 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE (AIVS) DE [Localité 9] METROPOLE
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [B] [X]
[Adresse 10]
[Adresse 8]
[Localité 3]
comparant en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2023, la société A.I.V.S. a consenti un bail d’habitation à M. [J] [B] [X] sur des locaux situés au [Adresse 11] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 250,43 euros et d’une provision pour charges de 32,37 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2223,66 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [B] [X] le 23 septembre 2024.

Par assignation du 22 janvier 2025, la société A.I.V.S. a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [B] [X] et bien vouloir :
- le condamner au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 3334,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux,supprimer le bénéfice du sursis de la trêve hivernale.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 13 juin 2025, la société A.I.V.S. a maintenu ses demandes en paiement, précisant que la dette locative, actualisée au 13 juin 2025, s’élevait désormais à la somme de 3232,79 euros. La société A.I.V.S. a ajouté s’en rapporter sur l’octroi de délais et le maintien du bail.

Présent à l’audience, M. [J] [B] [X] a proposé le versement mensuel de la somme de 100 euros afin d’apurer sa dette et de conserver son logement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [J] [B] [X] a indiqué bénéficier de mesures imposées et rembourser environ 150 euros par mois à ce titre.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société A.I.V.S. justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 septembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2223,66 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 novembre 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 juin 2025, M. [J] [B] [X] lui devait la somme de 3232,79 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [J] [B] [X] a reconnu la dette dans son principe et son montant. il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 sur la somme de 2223,66 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [J] [B] [X] a justifié du versement de la somme de 300 euros le 5 juin 2025 correspondant au montant de son loyer. Il convient, donc, de considérer qu’il a repris le paiement de son loyer courant au sens des dispositions précitées et qu’il peut donc bénéficier de délais de paiement.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 et des bulletins de salaires envoyés par M. [J] [B] [X] en délibéré, que ses revenus lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [J] [B] [X] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [B] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société A.I.V.S. concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,