TJ 45234, 30 juin 2025, RG 25/00430

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00430 - N° Portalis DBYV-W-B7I-HAFP

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [G] [N] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [I] [Y], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2016 ayant pris effet le 16 février 2016, la Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a donné en location à Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 367,04 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a fait signifier à Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 25 juin 2024, pour un montant en principal de 2.173,72 euros. Ce commandement a été remis à personne et à un tiers présent au domicile pour Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y].

La Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, aux fins suivantes :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers ;Ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y], ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;Ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;Condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] au paiement de la somme de 2.173,72 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;Condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;Condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;Condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse ;Condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] au paiement des frais et dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile.
A l’audience, qui s'est tenue le 24 avril 2025, la Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais - représentée avec pouvoir par Madame [G] [N], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.234,74 euros hors frais. Elle a précisé que les locataires sont en situation d’impayés depuis le mois d’octobre 2022. Elle a indiqué que depuis l’assignation, il y a une reprise intégrale du paiement des loyers. Elle a indiqué consentir à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

La question de la recevabilité de la demande principale, ainsi que celle de l’octroi de délais de paiement par le juge ont été mises d’office dans les débats.

Cité à étude, Monsieur [T] [Y] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette et a indiqué avoir dû payer des frais médicaux pour la famille. Monsieur a indiqué percevoir la somme de 2.700 euros par mois et être informaticien en CDI. Il a indiqué que Madame [Y] perçoit la somme de 2.000 euros par mois et qu’elle exerce la profession de comptable. Il a indiqué qu’ils ne perçoivent plus de prestations de la CAF et avoir une autre dette, à hauteur de 3.000 euros pour la voiture. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois et a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée à étude, Madame [I] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Une action en prévention des expulsions a pu être menée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l'assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 15 février 2016 ayant pris effet le 16 février 2016 contient une clause résolutoire reprenant cette durée de deux mois (dans ses conditions générales page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024 pour la somme en principal de 2.173,72 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] avaient jusqu'au 26 août 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 25 août 2024 correspondant à un dimanche, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Au cours de la période de deux mois, Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] ont procédé à un règlement pour un total de 539,05 euros.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 27 août 2024.

Il n'y aura pas lieu en conséquence de statuer sur la demande subsidiaire tendant à ce que la résiliation du bail soit prononcée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l'Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (84,10 euros, 74,30 euros et 167,13 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), ainsi que des frais de dossier enquête (4 fois 7,62 euros, dont la procédure permettant leur débit n’est pas versée aux débats), la somme de 1.234,74 euros à la date du 22 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [T] [Y] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Absente à l’audience Madame [I] [Y] ne conteste par définition, ni le montant, ni le principe de cette dette dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

La solidarité est prévue légalement entre les époux.

Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 1.234,74 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 25 juin 2024, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [T] [Y] sollicite des délais de paiement et propose de régler une somme de 70 euros par mois en plus du loyer et des charges courants.

Le bailleur est favorable à l'octroi de tels délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l'audience, Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] ont repris le paiement du loyer et des charges.

Le locataire demande en outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments, et du fait que la somme proposée par Monsieur [Y] permette d’apurer la dette dans un délai raisonnable, Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y], parties perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [T] [Y] et Madame [I] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS