TJ 45234, 30 juin 2025, RG 25/00352

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00352 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HACF

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Mme [U] [D] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [J] [H] épouse [F], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [R] [F] et à Madame [J] [F], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 26 février 2024, pour un loyer mensuel de 429,76 euros hors charges, payable à terme échu.

La SA d'HLM [Adresse 3] a fait signifier le 25 juin 2024 à Monsieur [R] [F] et à Madame [J] [F] un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement, dans un délai d’un mois et de payer dans le délai de 6 semaines les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 903,88 euros, selon décompte en date du 20 juin 2024.

La SA d'HLM a ensuite fait assigner le 4 octobre 2024 Monsieur [R] [F] et Madame [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour non-paiement des loyers ; ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [F] et de Madame [J] [F], ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner solidairement Monsieur [R] [F] et Madame [J] [F] au paiement de la somme de 903,88 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;les condamner solidairement au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement et avec intérêts ;condamner solidairement Monsieur [R] [F] et Madame [J] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;condamner solidairement Monsieur [R] [F] et Madame [J] [F] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner solidairement Monsieur [R] [F] et Madame [J] [F] au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.
A l’audience du 24 avril 2025, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [U] [D], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.751,38 euros, hors frais. Elle a fait état de l’absence de toute assurance jusqu’au mois de février 2025.

La question de la recevabilité de la demande principale fondée sur les loyers impayés a été mise d'office dans les débats.

Cités à étude, Monsieur [R] [F] et son épouse, Madame [J] [F] n’ont pas comparu à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il en ressort que la dette locative serait due au fait que Monsieur [R] [F] alterne les phases d’intérim et de chômage. Les ressources du couple sont donc fluctuantes ce qui déséquilibre leur budget. Réfugiée, Madame [J] [F] n’a pas pu aller au bout d’une formation, faute pour elle de maitriser la langue française. Cette barrière de langage ne facilite donc pas son insertion. Il est également mentionné que Monsieur [R] [F] essaie d’apurer, chaque mois, une partie de l’arriéré locatif.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret, le 4 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SA d'HLM [Adresse 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique, le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l'espèce, le bail conclu le 26 février 2024 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d'une assurance (article 9.2 des conditions générales, page 6).

Le 25 juin 2024, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Monsieur [R] [F] ainsi qu’à son épouse, Madame [J] [F], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant reproduite dans l'acte.

Monsieur [R] [F] et Madame [J] [F] avaient jusqu'au jeudi 25 juillet 2024 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement.

A l'audience, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué que cette assurance n’avait pas été produite dans le délai requis du commandement de payer.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 26 juillet 2024.

L'expulsion de Monsieur [R] [F] et de son épouse, Madame [J] [F] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bienfondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. 

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [R] [F] et Madame [J] [F] restent redevables, des loyers jusqu’au 25 juillet 2024 et, à compter du 26 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 26 juillet 2024, ils ont causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [F] et Madame [J] [F] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (254,70 euros au titre des frais d’huissier qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 2.751,38 euros à la date du 17 avril 2025, échéance de mars 2025, incluse.

Absents à l'audience, Monsieur [R] [F] et Madame [J] [F] ne contestent, par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En l'espèce, le bail conclu le 26 février 2024 contient une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires, laquelle dispose que chacun d’entre eux est tenu indivisiblement et solidairement au paiement du loyer, du supplément de loyer de solidarité et des charges récupérables (article 5 des conditions générales, page 3 et article 13, page 7).

En conséquence, Monsieur [R] [F] et Madame [J] [F] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.751,38 euros arrêtée à la date du 17 avril 2025 au titre des loyers charges et indemnités d’occupation avec les intérêts au taux légal sur la somme de 903,88 à compter du 25 juin 2024, date du commandement de payer et, à compter de la présente décision, pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [R] [F] et Madame [J] [F] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra, par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Monsieur [R] [F] et à son épouse, Madame [J] [F], du fait du motif de l’acquisition de la clause résolutoire (défaut d’assurance) et ces derniers n’ayant, en tout état de cause, pas repris le paiement du loyer au moment de l’audience, en intégralité.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [F] et Madame [J] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM [Adresse 3], Monsieur [R] [F] et Madame [J] [F] seront in solidum condamnés à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS