TJ 45234, 30 juin 2025, RG 25/01490

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/01490 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HCMY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [G], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Frédéric GONDER de la SELARL H&F GONDER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, plaidant
Me Emilie FRENETTE, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Madame [S] [M], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2023, ayant pris effet le 9 janvier 2024, Monsieur [J] [G] a loué à Madame [S] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, de 485 euros, outre 10 euros de provisions sur charges, payable mensuellement d’avance.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024 remis à étude, Monsieur [J] [G] a fait délivrer à Madame [S] [M] un commandement de justifier de l’occupation du logement et de payer dans les deux mois la somme de 1.521 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.  

Le bailleur justifie avoir procédé à la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, Monsieur [J] [G] a fait assigner Madame [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS et demande de :
Prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers et charges dans les six semaines du commandement délivré en application de la clause résolutoire ;De dire que Madame [M] est occupante sans droit ni titre ;D’ordonner l’expulsion de Madame [M] de corps et de biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 5] Publique du logement sis [Adresse 4] ;De condamner Madame [M] au paiement de la somme de 3.152,01 euros avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;De condamner Madame [M] a titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil au paiement de la somme de 500 euros ;De condamner Madame [M] à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 800 euros ;Ainsi qu’au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail ;De le condamner également en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L’assignation a été dénoncée au préfet le 6 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [J] [G], représenté par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5.516,91 euros. Il a indiqué qu’il n’y a aucun règlement d’effectué et a procédé au dépôt de ses écritures.

Régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, Madame [S] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Les bailleurs justifient avoir procédé à cette saisine le 30 août 2024, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation du 5 décembre 2024.

 •    Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

 II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 22 décembre 2023, ayant pris effet le 9 janvier 2024 contient une clause résolutoire (VIII page 4). Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 29 août 2024, pour la somme en principal de 1.521 euros.

Il y aura lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le commandement de payer du 29 août 2024, malgré les dispositions de la loi du 27 juillet 2023, ce délai étant plus favorable au locataire, malgré le délai de 6 semaines prévu dans le contrat de bail.

Madame [S] [M] avait jusqu'au 29 octobre 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Entre le 29 août 2024 et le 29 octobre 2024 à 24 heures, aucun règlement n’a été effectué, si bien que les causes du commandement n'ont pas été éteintes.

Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 octobre 2024.

L'expulsion de Madame [M] du logement sera ordonnée en conséquence.

Sur l'expulsion de la locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 30 octobre 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [M] ainsi que de toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

•    Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Monsieur [J] [G] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies que la dette de Madame [S] [M] s’élève à la somme de 5.516,91 euros, échéance du mois d’avril 2025 inclus.

La dette locative s’élève donc à la somme de 5.516,91 euros.

Il convient donc de condamner Madame [S] [M] au paiement de cette somme au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’avril 2025.

La dette locative portera intérêts sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision.

Madame [S] [M] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié.
III. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Aux termes de l’article 1231-7 du Code Civil, En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
En l’espèce, Monsieur [G] n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire.
Ainsi, il y aura lieu de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.
IV. Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale du bail
En l’espèce, Monsieur [J] [G] sollicite la condamnation de Madame [S] [M] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail.

Toutefois, il apparaît que le contrat de bail conclu entre Monsieur [J] [G] et Madame [S] [M] ne comporte aucune clause pénale, si bien que la demande de condamnation formulée par Monsieur [J] [G] sera rejetée.

V. Sur les demandes accessoires

•    Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [M] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

 •    Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [S] [M] à payer à Monsieur [J] [G] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

 •    Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS