TJ 97411, 30 juin 2025, RG 25/00239

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00239 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCGU

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

---

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Mme [J] [E] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [L] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 5]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Mai 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Madame [Z] [L] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] par contrat du 1er décembre 1998, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 379,99 euros charges comprises à la date de l'assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à Madame [Z] [L] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 avril 2024 pour un montant en principal de 1728,60 euros.

La SIDR a ensuite fait assigner Madame [Z] [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 7 mars 2025 aux fins de voir :
constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Madame [Z] [L] [K], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [Z] [L] [K] à lui payer la somme de 2299,73 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; condamner Madame [Z] [L] [K] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 379,99 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu'au parfait délaissement des lieux ;condamner Madame [Z] [L] [K] aux entiers dépens ainsi qu'aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire, et aux frais d'expulsion. dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’audience du 19 mai 2025, la SIDR- représentée par Madame [J] [E], munie d'un pouvoir - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 1746,91 euros hors dépens.

Convoquée par acte de commissaire de Justice signifié le 7 mars 2025 à personne, Madame [Z] [L] [K] comparaît en personne.

Elle reconnaît le principe et le montant de la dette avancés par le bailleur, et sollicite les plus larges délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire afin de pouvoir rester dans les lieux, offrant de verser 50 euros en paiement de l'arriéré de loyer, en plus du loyer et des charges courants.
La SIDR ne s'oppose pas aux délais de paiement, constatant la reprise du paiement des loyers courants.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort eu égard au caractère indéterminé des demandes.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 11 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par mail du 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;
Ainsi, et bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d'un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l'espèce, le bail conclu le 1er décembre 1998 contient une clause résolutoire (article 7) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet alors qu'un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2024, pour la somme en principal de 1728,60 euros.
Bien qu'impartissant un délai de 6 semaines au débiteur pour apurer sa dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois.

Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 24 juin 2024.

III - Sur l'indemnité d'occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Madame [Z] [L] [K] est redevable, depuis la résiliation, d'une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.
Madame [Z] [L] [K] sera ainsi condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 393,59 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi ;
Il y a lieu de prévoir dans cette hypothèse, la condamnation de Madame [Z] [L] [K] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025.

IV. Sur la dette locative

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [Z] [L] [K] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 1746,91 euros à la date du 19 mai 2025.
Madame [Z] [L] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la SIDR cette somme de 1746,91 euros, avec les intérêts au taux légal
sur la somme de 1728,60 euros à compter du commandement de payer (23 avril 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
V. Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative."

En l'espèce, il peut être constaté que Madame [Z] [L] [K] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience (deux versements de 500 euros en avril et en mai 2025) et qu'elle est en situation de régler sa dette en 36 mois compte tenu d'une capacité de remboursement à hauteur de 50 euros en plus du loyer courant.

Elle sera par conséquent autorisée à se libérer de sa dette sur 36 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

VI. Sur la suspension de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de la demande commune des parties et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette.
Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [Z] [L] [K] et celle-ci sera condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 393,59 euros au jour du présent jugement, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les demandes accessoires :

Madame [Z] [L] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
Le cas échéant, elle supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d'expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'accueillir spécifiquement cette demande.

L'exécution provisoire est par principe attachée aux décision rendue en première instance en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie de faire obstacle à ce principe.

PAR CES MOTIFS,