TJ 97411, 23 juin 2025, RG 25/00106

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00106 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HANK

MINUTE N° :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 23 JUIN 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Roger LEMONNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS et par Me Pierre HOARAU, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par Me Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [R] [H]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 4] ([Localité 7])
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 12 Mai 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [E] a donné à bail à Madame [B] [R] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] [Localité 6] selon contrat du 12 septembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 346 euros, provision sur charges comprise.

A la suite d'incidents de paiement, Monsieur [T] [E] a mis en oeuvre l'engagement de caution de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, caution subrogée dans tous les droits et actions du bailleur en application de l'article 8 du contrat de cautionnement VISALE.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a adressé à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 25 novembre 2024, pour la somme en principal de 644 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 03 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [B] [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [R] [H].
- la condamnation de Madame [B] [R] [H] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.367 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 novembre 2024 sur la somme de 644 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et l'assignation.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 12 mai 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est représentée par son conseil. Elle maintient l'intégralité de ses demandes. Elle actualise la dette locative à la somme de 2.079,07 euros selon décompte arrêté au 5 mai 2025, mensualité de mai 2025 non comprise.

Régulièrement citée par remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice, Madame [B] [R] [H] est non comparante ni représentée.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 05 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique avec accusé réception en date du 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 12 septembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [B] [R] [H] le 25 novembre 2024, pour la somme en principal de 644 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines dans la mesure où aucune somme n'a été versée par le locataire pendant cette période, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 06 janvier 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [B] [R] [H] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation à compter du 06 janvier 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le relevé de compte locatif et la quittance subrogative aux termes desquels elle justifie que Madame [B] [R] [H] reste débitrice de la somme de 2.079,07 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 5 mai 2025, mensualité de mai 2025 non comprise :

Madame [B] [R] [H], en ne comparaissant pas, n'apporte aucun élément de nature à contester le montant dû au titre des loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de Monsieur [T] [E], la somme de 2.079,07 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 5 mai 2025, mensualité de mai 2025 non comprise, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 644 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)".

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...)."

Madame [B] [R] [H] n'ayant pas repris le règlement du loyer courant, il n'y a pas lieu de lui accorder d'office des délais de paiement.

En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion et de la condamner à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [R] [H], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES les frais qu'elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Madame [B] [R] [H] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,