TJ 97411, 30 juin 2025, RG 25/00284

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00284 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCVC

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 12] DE [Localité 11]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 30 JUIN 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Mme [V] [N] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [X]
[Adresse 2][Adresse 6]
[Adresse 9][Adresse 7]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

Madame [D] [P]
[Adresse 2][Adresse 6]
[Adresse 10]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Mai 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Monsieur [I] [X] et Madame [D] [P] en qualité de co-locataires un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Adresse 8] à [Localité 13] par contrat du 09 novembre 2021, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 705,35 euros charges comprises à la date de l'assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à Monsieur [I] [X] et Madame [D] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 février 2024 pour un montant en principal de 1179,55 euros.

La SIDR a ensuite fait assigner Monsieur [I] [X] et Madame [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] de la Réunion par actes de commissaire de Justice du 18 février 2025 aux fins de voir :
constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ou à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [X] et Madame [D] [P], tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner solidairement Monsieur [I] [X] et Madame [D] [P] à lui payer la somme de 6175,58 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; condamner solidairement Monsieur [I] [X] et Madame [D] [P] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 705,35 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu'au parfait délaissement des lieux ;condamner solidairement Monsieur [I] [X] et Madame [D] [P] aux entiers dépens ainsi qu'aux frais relatifs aux commandements de payer visant la clause résolutoire. dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’audience du 19 mai 2025, la SIDR- représentée par Madame [V] [N], munie d'un pouvoir - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 8259,35 euros.

Convoqués par acte de commissaire de Justice signifiés le 18 février 2025 à étude pour les deux défendeurs, Monsieur [I] [X] et Madame [D] [P] ne sont ni présents ni représentés.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, si l'un d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 24 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par voie dématérialisée le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 févrie 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;
Ainsi, et bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d'un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l'espèce, le bail conclu le 09 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article VII du contrat renvoyant à l'article 9 des conditions générales) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet alors qu'un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 février 2024, pour la somme en principal de 1179,55 euros.
Bien qu'impartissant un délai de 6 semaines aux débiteurs pour apurer leur dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois.
Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 24 avril 2024.

III - Sur l'indemnité d'occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Monsieur [I] [X] et Madame [D] [P] sont solidairement redevables d'une indemnité d’occupation destinée à compenser leur occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.
Monsieur [I] [X] et Madame [D] [P] seront ainsi condamnés solidairement à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 705,35 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi et ce, à compter du 1er mai 2025.

IV. Sur la dette locative

La SIDR produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [X] et Madame [D] [P] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 8259,35 euros à la date du 19 mai 2025, échéance d'avril 2025 incluse.
Monsieur [I] [X] et Madame [D] [P] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette, de sorte qu’ils seront condamnés solidairement à verser à la SIDR cette somme de 8259,35 euros, avec les intérêts au taux légal
sur la somme de 1179,55 euros à compter du commandement de payer (23 février 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Sur l'expulsion

La dette locative sera immédiatement exigible et Monsieur [I] [X] et Madame [D] [P] devront restituer le logement libre de toute personne et de tous biens dès signification de la présente décision, à défaut leur expulsion sera autorisée 2 mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.

V. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [X] et Madame [D] [P], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.
Le cas échéant, ils supporteront in solidum également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d'expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'accueillir spécifiquement cette demande.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de plein droit attachée au présent jugement sans qu'aucun élément ne justifie de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS,