TJ 97411, 30 juin 2025, RG 25/00248

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00248 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCHY

MINUTE N° :

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 30 JUIN 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [W] [Y]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par Me Virginie GARNIER, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [F]
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffèrer,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Mai 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [W] [Y] a donné à bail à Madame [E] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 9] par contrat du 13 mars 2019, pour un loyer mensuel révisable d'un montant initial de 780 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [Y] a fait signifier à Madame [E] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 décembre 2024 pour la somme en principal de 3565,02 euros.

Monsieur [W] [Y] a ensuite fait assigner Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 28 mars 2025, aux fins de
- faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,
- obtenir la libération du logement sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et à défaut que soit ordonnée l'expulsion du locataire, de ses biens et de toute personne introduite dans le logement de son chef, avec concours de la force publique,
- condamner Madame [E] [F] en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à hauteur de 1568,48 euros (sic), à actualiser au jour du jugement,
- condamner Madame [E] [F] à payer les TEOM au prorata sur justificatifs,
- fixer le montant de l'indemnité d’occupation due depuis le à la somme de 835,82 euros, et dire qu'elle sera révisable sur l'IRL à chaque date anniversaire du bail,
- condamner Madame [E] [F] à payer cette indemnité d’occupation jusqu'à la libération du logement,
- être autorisé à faire constater par huissier les dégradations à l'issue du bail
- être autorisé à séquestrer les meubles laissés dans le logement à sa libération, pour sûreté ;
- condamner Madame [E] [F] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience du 19 mai 2025, à laquelle l'affaire a été, Monsieur [W] [Y]- représentée par Me Virginie Garnier - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 8521,02 euros.

Madame [E] [F], comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, elle indique être en mesure de régler la dette sous 22 jours avec l'aide d'un ami.

Le juge des contentieux de la protection a autorisé la production d'une note en délibéré avant le 20 juin 2025 pour justifier du paiement.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025 par voie de mise à disposition en application de l'article 450 du code de procédure civile.

Dans le temps imparti, Madame [E] [F] n'a produit aucun justificatif et Monsieur [W] [Y] a au contraire transmis un décompte démontrant l'absence de paiement et l'augmentation de la dette à la somme de 9370,62 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 31 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET SES CONSÉQUENCES :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Néanmoins, cette disposition n'est applicable aux contrats en cours qu'à défaut de stipulation contractuelle contraires ;
en d'autres termes, le nouveau délai de 6 semaines ne peut s'appliquer pour les commandements de payer délivrés postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi, mais concernant des contrats de bail conclus antérieurement et prévoyant une clause résolutoire de 2 mois, qu'elle soit visée ou non au commandement de payer, hypothèse dans laquelle la clause résolutoire ne peut être acquise qu'à l'issue d'un délai de deux sans régularisation ou demande de délai de paiement par le locataire.

Or en l'espèce, le bail conclu le 13 mars 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause et spécifiquement le délai de deux mois, a été signifié le 26 décembre 2024, pour la somme en principal de 3565,02 euros.

Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 27 février 2025.

L'indemnité d’occupation

Depuis cette date, le bail est résilié, si bien que Madame [E] [F], occupant sans droit ni titre, est redevable d'une indemnité d'occupation destinée à la fois à compenser l'occupation des lieux par le locataire, et à réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation sans droit ni titre.
Cette indemnité sera fixée au montant du loyer augmenté des charges prévues au contrat de bail, soit la somme de 849,6 euros, et sera due depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la restitution du logement ou l'expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera indexée sur l'IRL applicable à la date du présent jugement.

La libération des lieux loués

Madame [E] [F] qui n'a plus de titre justifiant l'occupation du logement devra restituer ce dernier libre de ses biens et de toute personne, dès la signification du présent jugement.

À défaut de libération volontaire, Monsieur [W] [Y] sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Madame [E] [F] deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, dans le respect des règles prévues par le code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin.

Au vu de ce qui précède, le prononcé d'une astreinte n'apparaît pas nécessaire à l'exécution de la présente décision dès lors que l'expulsion a été autorisé à défaut de libération volontaire et que le maintien du locataire dans le logement est indemnisé au travers de l'indemnité d’occupation. La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les dégradations et le sort des meubles :

La demande tendant à être autorisé à faire constater les dégradations du logement après le départ du locataire ne répond à aucune nécessité dès lors d'une part que l'existence de dégradations n'est pas présumée et n'est pas établie en l'espèce, et d'autre part que les formalités de réalisation d'un état des lieux sont prévues à l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande sera rejetée.

S'agissant des meubles laissés éventuellement par Madame [E] [F] dans le cadre d'une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieu dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d'entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.

En revanche, dans l'hypothèse où Madame [E] [F] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d'expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition du bailleur, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Madame [E] [F].

III. SUR LE MONTANT DES SOMMES DUES :

Sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

Monsieur [W] [Y] produit un décompte arrêté à la date du 15 mai 2025 faisant état d'un solde débiteur de 8521,02 euros.

Le montant de l'arriéré locatif dont peut être tenu Madame [E] [F] se limite au montant des sommes contractuellement prévues, telles que les loyers et les charges locatives.
À cet égard, il ressort du décompte produit que Madame [E] [F] est redevable de la somme de 7750,11 euros au titre des loyers impayés à la date du 15 mai 2025, après expurgation des frais d'huissier, qui dépendent des dépens.

Madame [E] [F] ne conteste ni le principe ni le montant des sommes réclamées par le bailleur.
En conséquence, elle sera condamnée à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 7750,11 euros avec intérêts au taux légal :
sur la somme de 3565,02 euros à compter du commandement de payer (26 décembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, outre la dénonciation du commandement de payer à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [W] [Y], Madame [E] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire assortit de plein droit le présent jugement.

PAR CES MOTIFS,