TJ 69123, 4 juin 2025, RG 19/11523

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

Chambre 9 cab 09 G

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 19/11523 - N° Portalis DB2H-W-B7D-UP3V

N° de minute :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :
04 Juin 2025

Affaire :

M. [D] [W] [N], Mme [Y] [P] veuve [N]
C/
S.E.L.A.R.L. ONPC NOTAIRES [Localité 9], S.C.P. NOTAIRE [Localité 10] [Localité 8], S.A.S. PATRIMOINE AVENUE

le:

EXECUTOIRE+COPIE

Me Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK - 719

Me Yann GUITTET de la SELARL ISEE - 228

Me Ophélie JOUVE

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 04 Juin 2025, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 11 Avril 2024,

Après rapport de Joëlle TARRISSE, Juge, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 26 Mars 2025, devant :

Président : Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente

Assesseurs : Pauline COMBIER, Juge
Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Bertrand MALAGUTI, Greffier

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [W] [N]
né le 27 Octobre 1961 à [Localité 11] (69), demeurant [Adresse 6]

représenté par Me Ophélie JOUVE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Madame [Y] [P] veuve [N]
née le 25 Mars 1934 à , demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Ophélie JOUVE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. ONPC NOTAIRES [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON,

S.C.P. NOTAIRE [Localité 10] [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON,

S.A.S. PATRIMOINE AVENUE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Yann GUITTET de la SELARL ISEE, avocats au barreau de LYON,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 13 mars 2018, reçu par Maître [B], avec la participation de Maître [I], Monsieur [T] [N], époux de Madame [Y] [P], usufruitier, et Monsieur [D] [N], nu-propriétaire, ont promis de vendre à la SAS PATRIMOINE AVENUE une maison d’habitation située au [Adresse 4] à [Localité 12], sur une parcelle cadastrée BY [Cadastre 2] au prix de 335.000 euros.

Cette promesse, expirant le 5 juillet 2019 à 16h, a été conclue sous plusieurs conditions suspensives particulières, dont celle de l’obtention d’un permis de construire valant permis de démolir, purgé de tout recours des tiers et retrait administratif, avant le 16 mai 2019. Il y était précisé que le bénéficiaire devait justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 30 septembre 2018.

Les parties avaient convenu du paiement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 33.500 euros dont le paiement partiel, à hauteur de la moitié, devait intervenir au plus tard dans les trente jours suivant l’obtention du permis de construire et l’autre moitié devait être payée par le bénéficiaire dans les huit jours suivant l’expiration du délai de la promesse si celui-ci ne signait pas l’acte de vente, toutes les conditions suspensives réalisées.

Par ailleurs, il était également précisé à la promesse de vente que le bien était vendu libre de toute location ou occupation et, en conséquence, que le promettant s’engageait à faire son affaire personnelle de l’expulsion du locataire présent dans les lieux.

Monsieur [T] [N] est décédé le 09 octobre 2018.

Le 9 novembre 2018, la SAS PATRIMOINE AVENUE a indiqué qu’elle ne souhaitait pas poursuivre l’acquisition aux motifs que le locataire poursuivait l’occupation du terrain et que la ville de [Localité 10] imposait la construction d’un bâtiment de type logement social qui n’était pas prévue.

Le 7 décembre 2018, le service de l’urbanisme appliqué de la ville de [Localité 10] a classé sans suite le dossier de demande de permis de construire concernant le terrain situé au [Adresse 4] à [Localité 12] au motif qu’il n’y était pas donner suite.

Par jugement en date du 21 décembre 2018, le tribunal d’instance de Lyon a constaté la résiliation du bail d’habitation consenti sur le bien objet de la promesse litigieuse et a autorisé le bailleur à faire procéder à l’expulsion des occupants. Madame [Y] [P] veuve [N] a poursuivi l’exécution du jugement du tribunal d’instance.

Par courrier recommandé en date du 24 juillet 2019, Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [P] veuve [N] ont demandé à la SAS PATRIMOINE AVENUE le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte authentique en date du 22 février 2023, Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [P] épouse [N] ont vendu à un tiers le bien immobilier au prix de 350.000 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 novembre 2017, Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [P] épouse [N] a assigné la SAS PATRIMOINE AVENUE devant le tribunal judiciaire de Lyon afin de la voir condamner au paiement de l’indemnité d’immobilisation

Par actes d’huissier de justice en date des 21 et 23 décembre 2021, Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [P] épouse [N] ont fait assigner la SCP NOTAIRE [Localité 10] [Localité 8] et SELARL ONPC NOTAIRES [Localité 9] afin d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [P] veuve [N] sollicitent du tribunal de :

A titre principal,
Constater que la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire a été rendue impossible par le seul effet de la volonté de la société PATRIMOINE AVENUEDire et juger que la société PATRIMOINE AVENUE est défaillante dans l’obligation de moyens qui pesait sur elleDire et juger que la société PATRIMOINE AVENUE a commis une faute contractuelle en refusant dans ces conditions de réitérer l’acte authentique de venteCondamner en conséquence la société PATRIMOINE AVENUE à payer à Madame [N] et à Monsieur [N] le montant de l’indemnisation d’immobilisation librement acceptée des parties, soit 33.500 €
A titre subsidiaire,
Condamner in solidum la société ONPC NOTAIRES [Localité 9] et la société NOTAIRES [Localité 10] [Localité 8] (N.L.B) au paiement de la somme de 33.500 € en faveur de Madame et de Monsieur [N]
En tout état de cause,
Débouter PATRIMOINE AVENUE ainsi que la société ONPC NOTAIRES [Localité 9] et la société NOTAIRES [Localité 10] [Localité 8] (N.L.B) de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentionsOrdonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en son entier, sans caution et nonobstant appelCondamner in solidum la société PATRIMOINE AVENUE, la société ONPC NOTAIRES [Localité 9] et la société NOTAIRES [Localité 10] [Localité 8] (N.L.B) au paiement de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Ophélie JOUVE, Avocat sur son affirmation de droit.
Au soutien de leur demande principale, Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [P] veuve [N] se fondent sur les articles 1124, 1589 et 1304-3 du code civil. Ils exposent que la SAS PATRIMOINE AVENUE a, par l’intermédiaire de la SCCV [Adresse 4], déposé une demande de permis de construire, mais qu’elle a volontairement interrompu cette demande le 13 novembre 2018. Ils précisent que ce sont des raisons purement personnelles qui l’ont conduit à mettre en échec la réalisation de la promesse. Ils font observer que l’expulsion du locataire n’était pas érigée en une condition suspensive. Ils soulignent que le bénéficiaire été informé de la procédure en cours à l’encontre du locataire et qu’elle ne peut dès lors s’en prévaloir pour faire refuser de poursuivre la vente. Ils ajoutent avoir respecté leur engagement en poursuivant l’exécution de l’expulsion.

Au soutien de leur demande subsidiaire, ils se fondent sur les articles 1231-1 du code civil et L213-2 du code l’urbanisme. Ils relèvent que Maître [I], notaire des acquéreurs, a procédé au dépôt de la déclaration d’intention d’aliéner. Ils exposent qu’en tout état de cause, si la SAS PATRIMOINE AVENUE devait échapper à toute condamnation du fait de l’inobservation du formalisme relatif à la déclaration d’intention d’aliéner, cela leur causerait un préjudice justifiant la condamnation in solidum des sociétés notariales sur le fondement de la responsabilité contractuelle, s’agissant de leur notaire, et sur le fondement de la responsabilité délictuelle, s’agissant du notaire du bénéficiaire.

En réponse aux notaires, ils rappellent que le montant de l’indemnité d’occupation a été estimée par leurs propres soins et qu’il correspond à 10% du prix de vente.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 janvier 2024, la SAS PATRIMOINE AVENUE demande au tribunal de :

DÉBOUTER Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [N] née [P] à payer à la Société PATRIMOINE AVENUE une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Yann GUITTET, avocat sur affirmation de droit.
Pour conclure au rejet des prétentions de Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [P] veuve [N], elle relève que le promettant ne peut se prévaloir du bénéfice de l’indemnité d’immobilisation que s’il justifie de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives et réserves.

Au visa des articles L211-1, L213-2, R213-5 du code de l’urbanisme, elle fait valoir qu’il appartient au propriétaire qui souhaite céder son bien d’adresser la déclaration d’intention d’aliéner. Elle en conclut que le notaire du bénéficiaire n’a ainsi pas qualité pour déposer une telle déclaration et fait observer que cette dernière n’est pas produite aux débats. Elle souligne qu’il n’est pas démontré que mandat a été donné au notaire de procéder à la déclaration d’aliéner en lieu et place des promettants et qu’il n’est pas justifié qu’elle a demandé à ceux-ci d’attendre l’obtention du permis de construire pour la déposer. Elle indique que Maître [I] n‘a pas procédé aux formalités de purge du droit de préemption.

Elle ajoute que la réalisation des conditions suspensives de droit commun n’est pas justifiée par les demandeurs.

Elle indique par ailleurs que la promesse contenait d’autres conditions suspensives et qu’elle a été placé dans l’impossibilité de mener à bien l’ensemble des investigations auxquelles elles étaient adossées en raison de l’occupation de la maison au-delà des dates imparties au bénéficiaire pour mener à bien l’ensemble des ces investigations. Elle rappelle que, si la libération du local n’était pas une condition suspensive de la promesse, elle devait impérativement intervenir avant la vente. Elle ajoute que la résiliation du bail concernant le garage n’est pas justifiée.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 août 2023, la SCP NOTAIRE [Localité 10] [Localité 8] et la SELARL ONPC NOTAIRES [Localité 9] demandent au tribunal de :

Statuer ce que de droit sur le sort de l’indemnité d’immobilisation et son versement à qui de droit selon l’imputabilité de la non-réitération de l’acte.Juger défaillants Monsieur et Madame [N] dans la démonstration d’une faute des notaires directement génératrice pour eux d’un préjudice indemnisable.Juger en particulier la non-réalisation de plusieurs conditions suspensives, dont l’une liée à la libération effective des lieux vendus qui leur est directement imputable et, à ce jour, non encore réalisée.
A titre subsidiaire,
Réduire à de plus justes prétentions le montant de l’indemnité sollicitée dès lors que le bien immobilier fait actuellement l’objet d’une nouvelle promesse de vente et que la mairie a renoncé à son droit de préemption.
En tout état de cause,
Débouter Monsieur et Madame [N] de l'intégralité de leurs prétentions.Débouter en particulier Monsieur et Madame [N] de leurs prétentions aux fins de responsabilité contractuelle de Maître [B],Condamner Monsieur [D] [N] et Madame [Y] in solidum ou qui mieux le devra à payer à la SELARL ONPC NOTAIRES [Localité 9] et à la SCP NOTAIRE [Localité 10] [Localité 8] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Les condamner aux entiers dépens de l’instance.
Les sociétés notariales indiquent que c’est par erreur qu’un mail a été adressé par Maître [I] à Maître [B] concernant le dépôt de la déclaration d’intention d’aliéner.

Toutefois, elles exposent que ce n’est pas cette condition qui a failli en l’espèce et relèvent que la condition liée à la préemption n’est pas une condition suspensive, mais une réserve, qui pouvait être régularisée ultérieurement. Elles rappellent qu’il est d’usage que la déclaration d’aliéné ne soit déposée qu’après obtention du permis de construire qui n’a pas été obtenu en l’espèce puisque le bénéficiaire a renoncé à son projet. Elles ajoutent qu’une autre condition suspensive a failli, à savoir la libération des lieux par le locataire.

Subsidiairement, elles concluent à la réduction à de plus justes proportions des demandes indemnitaires formulées à son encontre, relevant que les consorts [N] se sont engagés dans une nouvelle promesse et que la mairie a renoncé à son droit de préemption. Elles indiquent par ailleurs que l’indemnité apparait excessive en l’espèce en ce qu’elle vise à compenser l’immobilisation du bien pendant l’avant contrat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 11 avril 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été examinée à l’audience du 26 mars 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 4 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION
Sur l’étendue de la saisine
Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

Sur la demande de condamnation à paiement de l’indemnité d’immobilisation :

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1304 du même code définit l’obligation conditionnelle comme étant celle qui dépend d'un événement futur et incertain. Il précise que « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. »

L’alinéa 1er de l’article article 1304-3 du même code dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »

En application de l’article L213-2 du code de l’urbanisme toute aliénation visée à l'article L213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bénéficiaire de la promesse a, comme il s’y était engagé, déposé auprès du service de l’urbanisme de la ville de [Localité 10] une demande de permis de construire. Il est par ailleurs constant que cette demande de permis de construire a été abandonnée volontairement par le bénéficiaire.

Le retrait de la demande de permis de construire a nécessairement mis en échec la condition suspensive d’obtention de celui-ci. Ainsi, son accomplissement ayant été empêché par le bénéficiaire de la promesse, la condition suspensive est réputée accomplie.

S’agissant des autres conditions suspensives particulières, la défenderesse ne démontre pas qu’elle aurait été empêchée de faire réaliser le rapport amiante pré-démolition, les sondages et études du sol et du sous-sol et l’audit du sol et du sous-sol, qu’elle s’était également engagée à diligenter, en raison de l’occupation de la maison. Elle ne justifie en particulier pas que la réalisation du rapport amiante pré-démolition implique des sondages destructifs, ni que l’occupation de la maison et des garages l’empêchait de procéder aux investigations préalables à la levée des autres conditions suspensives.

Par ailleurs, il ressort de la promesse de vente, que la SAS PATRIMOINE AVENUE était parfaitement informée de la présence du locataire au moment de la signature de la promesse et, s’il était convenu que l’immeuble devait être, au moment de la vente, libre de toute occupation, les consorts [N] ne s’étaient pas engagé à faire libérer les lieux avant la signature de l’acte de vente pour permettre la réalisation des études, audit, rapport nécessaires à la levée des conditions suspensives particulières.

Il apparait en réalité que le bénéficiaire a renoncé au bénéfice de la promesse avant d’avoir entrepris quelconques diligences en vue de la levée de ces conditions suspensives. Leur accomplissement n’a donc également été empêché que par le défaut de diligence de la SAS PATRIMOINE AVENUE.

S’agissant de la réserve liée à l’absence d’exercice du droit de préemption, il est constant que le bien objet de la promesse était soumis au droit de préemption urbain. Il appartient bien aux propriétaires de transmettre la déclaration d’intention d’aliéner, seule formalité susceptible de levée la réserve avant la vente. Toutefois, si les documents justifiant que les droits de préemption existant ont été purgé doivent être remis au bénéficiaire au plus tard le jour de la vente, les promettants disposaient en l’espèce d’un délai expirant le 5 juillet 2019 pour procéder à la purge de ces droits. Ainsi, au moment du renoncement à la promesse par le bénéficiaire, les promettants disposaient encore d’un délai suffisent pour lever la réserve liée au droit de préemption urbain sur l’immeuble avant l’expiration de la promesse. La SAS PATRIMOINE AVENUE ne peut reprocher aux consorts [N] de ne pas avoir adresser la déclaration d’intention d’aliéner après le 9 novembre 2018, alors qu’elle les avait avisés de son renoncement à acquérir l’immeuble.

S’agissant de l’occupation de l’immeuble par le locataire, les consorts [N] justifient avoir fait leur affaire, comme ils s’y étaient engagée, de faire libérer les lieux avant la vente. Ils justifient notamment d’une réquisition du concours à la force publique en vue de l’expulsion de l’occupant en date du 4 avril 2019, soit antérieurement à l’expiration de la promesse. Les consorts [N] ne justifient pas que les lieux aient été effectivement libérés le 5 juillet 2019. Cependant, la promesse n'institue pas à la charge des promettants l'obligation de justifier de cette libération. Il appartient au contraire à la SAS PATRIMOINE AVENUE, qui avait en tout état de cause renoncé à la promesse avant que les promettants n’aient pu procéder à la libération des lieux, de prouver que les lieux étaient toujours occupés à cette date. Or, elle ne produit aucun élément susceptible d’en justifier. Il en est de même de la réalisation des conditions suspensives de droit commun.

Enfin, si le bénéficiaire restait libre de renoncer au bénéfice de la promesse, le contrat prévoyait le paiement d’une indemnité d’immobilisation au profit du promettant dans le cas d’un tel renoncement alors que les conditions suspensives étaient remplies.

Ainsi, s’il ne peut être reproché à la SAS PATRIMOINE AVENUE d’avoir renoncé au bénéfice de la promesse unilatérale de vente, quelque soit les raisons qui ont conduit à ce renoncement, elle doit honorer son engagement contractuel s’agissant du versement de l’indemnité d’immobilisation dues aux consorts [N].

En conséquence, la SAS PATRIMOINE AVENUE sera condamnée à payer à Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [P] veuve [N] la somme de 33.500 euros en paiement de l’indemnité d’occupation contractuelle.

Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SAS PATRIMOINE AVENUE, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Pour la part engagée par Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [P] veuve [N], les dépens seront directement recouvrés par Maître Ophélie JOUVE, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS PATRIMOINE AVENUE, condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [P] veuve [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros.

Par ailleurs, Monsieur [D] [N] et Madame [Y] [P] veuve [N], qui ont appelé en la cause les sociétés notariales, seront condamné à leur payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS