TJ 75056, 5 juin 2025, RG 25/00327

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur

Copie exécutoire délivrée
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00327 - N° Portalis 352J-W-B7I-C62HM

N° MINUTE : 2025/3

JUGEMENT
rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic, dont le siège social est sis SAS CANOPEE GESTION - [Adresse 2]
représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D567

DÉFENDEURS
Madame [W] [C], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [F], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 05 juin 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/00327 - N° Portalis 352J-W-B7I-C62HM

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EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] [C] et Monsieur [P] [F] sont propriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] du lot n°64.
Par acte de Commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION a fait assigner Madame [W] [C] et Monsieur [P] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de les condamner solidairement à lui payer les sommes de :
-6550,91 euros(dont 1893,86 euros de frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) en principal au titre des charges de copropriété et frais selon décompte arrêté au 01/10/2024, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22/09/2021 sur la somme de 7261,98 euros, de la mise en demeure du 01/03/2022 sur la somme de 8613,61 euros, de la mise en demeure du18/08/2022 sur la somme de 9306,82 euros, de la mise en demeure du 23/02/2024 sur la somme de 11813,76 euros, de la mise en demeure du 22/05/2024 sur la somme de 10961,61 euros, et de l’assignation pour le surplus ;
-1000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
-2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
et les entiers dépens.

A l’audience du 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.
Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [M] [Z], tous deux cités par remise de l’acte à l’étude d’huissier, n'ont pas comparu à l'audience ni personne pour les représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé de l'action

S'agissant des charges
Aux termes de l’article 10 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] produit notamment aux débats :
-l’extrait de matrice cadastrale,
-la fiche de lot,
-l’acte de vente,
-les jugement s des 30/10/2018 et 08/02/2021,
-les mises en demeure,
-le décompte,
-les appels provisionnels,
-les soldes charges 2019, 2020 , 2022 et 2023
-les PV d’AG concernées (2019 à 2023) et attestations de non-recours,
-le justificatif de propriété,
-le contrat de syndic.
Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à Madame [W] [C] et Monsieur [P] [F] fait apparaître un solde débiteur.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S'agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s'élève à la somme de 4657,05 en principal au titre des charges de copropriété, hors frais, selon décompte arrêté au 01/10/2024.
Madame [W] [C] et Monsieur [P] [F] seront solidairement (s’agissant de charges du ménage solidaires entre époux au sens de l’article 220 du Code civil) condamnés au paiement de cette somme.

S'agissant des frais
Aux termes de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu'ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.
Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n'est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu'il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l'envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit en l’espèce 144 euros de frais justifiés retenu, étant observé que le coût du commandement de payer (165,86 euros ) relève des dépens tels que déterminés à l‘article 695 du Code de procédure civile, et non des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Madame [W] [C] et Monsieur [P] [F] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de la somme de 4801,05 euros au titre des charges de copropriété et frais justifiés de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065, impayés, selon décompte arrêté au 01/10/2024, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23/02/2024.

Sur les dommages-intérêts
Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La défaillance de la partie défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l'avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de condamner solidairement Madame [W] [C] et Monsieur [P] [F] à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire, est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
Madame [W] [C] et Monsieur [P] [F] succombent à l’instance, il y a lieu de les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer (165,86 euros).
Il convient en outre de condamner solidairement Madame [W] [C] et Monsieur [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,LE TRIBUNAL,