TJ 75056, 5 juin 2025, RG 25/01633

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur

Copie exécutoire délivrée
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01633 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7NNN

N° MINUTE : 2025/9

JUGEMENT
rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], dont le siège social est sis ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE - [Adresse 4]
représenté par Me Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1904

DÉFENDERESSE
Madame [P] [G] [L] [D], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 05 juin 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/01633 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7NNN

--

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P], [G] [L] [D] en qualité d’usufruitière et Madame [O] [H] en qualité de nue-propriétaire, sont copropriétaires dans l’immeuble sis [Adresse 2], et à ce titre, propriétaires des lots n°5009, 5137 et 5220 du règlement de copropriété.

Par acte de Commissaire de justice en date du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la Société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE SOGI a fait assigner Madame [P], [G] [L] [D] devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la condamner à lui payer les sommes de :
-3582,44 euros au titre des charges courantes de copropriété, hors frais, arrêtées au 1er octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, date de la mise en demeure pour la somme de 1769,24 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,
-991,36 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
-2000 euros de dommages et intérêts ;
-1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
et les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer (153,85 euros).

A l’audience du 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.

Madame [P], [G] [L] [D], citée par procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas comparu à l'audience ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé de l'action

S'agissant des charges
Aux termes de l’article 10 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] produit notamment aux débats :
-la matrice cadastrale,
-le titre de propriété,
-les relances, mises en demeure, lettre de mise au contentieux, commandement de payer,
-le relevé de compte,
-les appels de charges et travaux concernés,
-les PV d’AG 2023+2024 + attestation de non-recours,
-le contrat de syndic,
-les factures frais de procédure syndic.

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à Madame [P], [G] [L] [D] fait apparaître un solde débiteur.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du22/30 [Adresse 6] démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S'agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s'élève à la somme de 3582,44 euros au titre des charges courantes de copropriété, hors frais, arrêtées au 1er octobre 2024.
Madame [P], [G] [L] [D] sera condamnée au paiement de cette somme.
S'agissant des frais
Aux termes de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu'ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.
Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n'est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée. De plus il est réclamé des frais d’hypothèque nullement justifiés par les pièces produites aux débats.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu'il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l'envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit en l’espèce, 53,85 euros de frais justifiés retenu.

Madame [P], [G] [L] [D] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 3636,29 euros au titre des charges de copropriété, travaux et frais impayés, selon décompte au 1er octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 pour la somme de 1769,24 euros et pour le surplus à compter de l’assignation du 20 mars 2025.

Sur les dommages-intérêts
Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La défaillance de la partie défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mises en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l'avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et de condamner Madame [P], [G] [L] [D] à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire, est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Madame [P], [G] [L] [D] succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile en ce non compris le coût du commandement de payer non nécessaire à la présente procédure.

Il convient en outre de condamner Madame [P], [G] [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] une somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,LE TRIBUNAL,