TJ 78646, 11 juill. 2025, RG 25/00591

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

11 JUILLET 2025

N° RG 25/00591 - N° Portalis DB22-W-B7J-S27C
Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le [Adresse 9] (SCCR ELYSEE 2) représenté par son Président-syndic, Monsieur [P] [F], domicilié [Adresse 2],

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [E] [C] [X] née [W]
née le 13 Octobre 1966 à [Localité 8] (45),
demeurant [Adresse 4],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 12 MAI 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
12 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [X] née [W] est propriétaire des lots n°2138 et 2667 de la Résidence [6] 2, sis [Adresse 1] à [Localité 7].

Par jugement en date du 13 juin 2023, le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond a condamné Mme [X] née [W] à payer au [Adresse 9] les sommes suivantes :
- 3.929,56 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus au 5 janvier 2023, appels provisionnels du 1er trimestre 2023 inclus,
- 2.536,36 euros au titre des appels provisionnels de charges pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2023,
- 178,33 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 400 euros à titre de dommages et intérêts,
- 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Faisant grief à Mme [X] née [W] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence [6] 2, sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son président syndic, M. [P] [F], lui a adressé une sommation de payer en date du 24 juin 2024 ainsi que plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges, par l’intermédiaire de son conseil, la dernière étant en date du 24 janvier 2025.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence [6] 2, sis [Adresse 3] à La Celle Saint Cloud (78170), (ci-après le syndicat coopératif des copropriétaires) représenté par son président syndic, M. [P] [F], a, par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, signifié à étude, fait assigner Mme [X] née [W] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :
- la condamner à lui payer la somme de 4.630,23 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 mars 2025,

- la condamner à lui payer la somme de 3.056,55 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,
- la condamner à lui payer la somme de 162,77 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,
- la condamner à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- la condamner à lui payer la somme de 1.035 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 12 mai 2025, le syndicat coopératif des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l'audience.

Mme [X] née [W] régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 14 avril 2025, n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 5], modifié par l’ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat coopératif des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un avis de mutation adressé par une étude notariale, ainsi qu'un extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [X] née [W] pour les lots n°2138 et 2667,
- une sommation de payer délivrée par le syndicat coopératif des copropriétaires à la défenderesse en date du 24 juin 2024 pour un montant de 2.115,66 euros, dont 132,77 euros de frais d'acte,
- une mise en demeure en date du 25 mars 2024 pour un montant de
1.061,50 euros, adressée à la défenderesse par le conseil du syndicat coopératif des copropriétaires, retournée avec la mention “pli avisé et non réclamé”,
- une mise en demeure en date du 24 janvier 2025 pour un montant de
1.018,85 euros au titre des appels de provisions dus en vertu du budget prévisionnel de l’exercice en cours, adressée à la défenderesse par le conseil du syndicat coopératif des copropriétaires, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 29 janvier 2025,
- un extrait de compte portant sur la période du 1er janvier 2024 au 24 mars 2025, pour un solde débiteur de 4.793 euros,
- la répartition individuelle des charges de l’exercice 2023,
- les appels de charges et travaux pour la période courant du 1er janvier 2024 au
31 mars 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des
22 juin 2023 et 20 juin 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels et fonds travaux des exercices 2024 et 2025, et voté la réalisation de plusieurs travaux,
- des notes d'honoraires du conseil du syndicat coopératif des copropriétaires, et du commissaire de justice.

Le syndicat coopératif des copropriétaires justifie avoir adressé à Mme [X] née [W] , une mise en demeure en date du 24 janvier 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 29 janvier 2025, d'avoir à payer la somme de 1.018,85 euros au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du
10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat coopératif des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2024 et du 1er trimestre 2025 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que Mme [X] née [W] est redevable de la somme de 4.630,23 euros au titre des charges de copropriété échues au
24 mars 2025, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2025 inclus.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme au syndicat coopératif des copropriétaires.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat coopératif des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat coopératif des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux.

Le syndicat coopératif des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir de l’exercice 2025 pour un montant de 3.056,55 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat coopératif des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par Mme [X] née [W] de la somme de 3.056,55 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2025.

Mme [X] née [W] sera donc condamnée à payer cette somme au syndicat coopératif des copropriétaires.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

En l’espèce, le syndicat coopératif des copropriétaires sollicite la somme de
162,77 euros au titre des frais de recouvrement, correspondant aux frais de la mise en demeure du 25 mars 2024 pour un montant de 30 euros et de la sommation de payer du 24 juin 2024 pour un montant de 132,77 euros.

Le syndicat coopératif des copropriétaires verse à l’appui de sa demande lesdites mise en demeure et sommation de payer ainsi que les factures correspondantes.

Ces frais constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance, Mme [X] née [W] sera condamnée à payer au syndicat coopératif des copropriétaires la somme de 162,77 euros à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés de Mme [X] née [W] à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, étant relevé qu’elle a déjà été condamnée par le tribunal judiciaire de Versailles le 13 juin 2023 pour
non-paiement de ses charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il est incontestable que le syndicat coopératif des copropriétaires ne dispose d'aucune autre ressource pour assurer l'entretien et la conservation de l'immeuble que les charges dont s'acquittent l'ensemble des copropriétaires.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [X] née [W] à verser au syndicat coopératif des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [X] née [W] , qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat coopératif des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [X] née [W] sera condamnée à lui payer la somme de 1.035 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS