TJ 95500, 19 juin 2025, RG 21/04703

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

N° RG 21/04703 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MFTA
50D

[H] [A]
C/
S.A.R.L. IMMOBILIERE BUTIN
S.A. BPCE IARD
SDC [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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ORDONNANCE D’INCIDENT

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Ordonnance rendue le 19 juin 2025 par Stéphanie CITRAY, Vice-Président, Juge de la mise en état de ce Tribunal, assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré ;

Date des débats : 16 janvier 2025.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025 lequel a été prorogé à ce jour.

DEMANDERESSE

Madame [H] [A], née le 17 Mars 1976 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Julien AUCHET, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. IMMOBILIERE BUTIN, immatriculée au RCS de Bourges sous le numéro 788 644 623 , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Dominique LE BRUN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Edouard de Bengy, avocat plaidant au barreau de Paris.

S.A. BPCE IARD, immatriculée au RCS de Niort sous le numéro 401 380 472 , dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en sa qualité d’assureur de la SARL IMMOBILIÈRE BUTIN

représentée par Me Valérie BAUME, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Virginie FRENKIAN, avocat plaidant au barreau de Paris.

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET [Localité 2] IMMOBILIER GESTION ET SERVICES dont le siège social est - [Adresse 4]

représentée par Me Antonin PIBAULT, avocat au barreau du Val d’Oise

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Par acte notarié reçu le 7 novembre 2013, [H] [A] a acquis auprès de la SARL IMMOBILIERE BUTIN un appartement en souplex dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 2].
La SARL IMMOBILIERE BUTIN avait acheté l’immeuble entier qui était un local associatif et l’a réhabilité en logements et mis en copropriété.
Le raccordement à l’installation d’assainissement a été contrôlé par le SIARP le 17 mai 2013.
[H] [A] subit des dégâts des eaux.
La SA BPCE IARD est l’assureur de ma SARL IMMOBILIERE BUTIN.

[H] [A] a fait assigner en référé la SARL IMMOBILIERE BUTIN et le syndicat de copropriété du [Adresse 1] les 22 et 23 octobre 2018.
Par ordonnance du 15 février 2019, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire.
La mission de l’expert a été étendue au réseau EP/EU/EP/EU/EV des parties communes de la copropriété par ordonnance du 23 octobre 2019.
L’expertise a été étendue à la SA BPCE IARD, à la demande de la SARL IMMOBILIERE BUTIN par ordonnance de référé du 22 septembre 2021 et au SIARP par ordonnance de référé du 11 février 2022, à a demande de la SA BPCE IARD.
L’expert judiciaire, remplacé par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises du 23 octobre 2019, a déposé son rapport le 8 juin 2023.

Procédure

[H] [A], représentée par Me. [T] [N], a fait assigner la SARL IMMOBILIERE BUTIN par acte d'huissier du 9 septembre 2021, le syndicat de copropriété du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet [Localité 2] IMMOBILIER, par acte d’huissier du 9 septembre 2021 et la SA BPCE IARD par acte d’huissier du 10 septembre 2021 devant le Tribunal judiciaire de Pontoise, afin de remédier aux désordres et d’être indemnisée de ses préjudices.
Le litige est référencé RG n°21/4703.

La SARL IMMOBILIERE BUTIN a constitué avocat par l'intermédiaire de Me. [O] [W], le syndicat de copropriété du [Adresse 1] par l’intermédiaire de Me. PIBAULT et la SA BPCE IARD par l’intermédiaire de [U].

Le syndicat de copropriété du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner la SARL IMMOBILIERE BUTIN par acte de commissaire de justice du 28 février 2023 et la SA BPCE IARD par acte de commissaire de justice du 23 février 2023 devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’indemnisation de ses préjudices.
Le dossier est enregistré RG n°23/1208.

Par ordonnance du 15 juin 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures sous la référence RG n°21/4703.

La SARL IMMOBILIERE BUTIN a fait assginer le syndicat de copropriété du [Adresse 1] par acte de commissaire de justice du 7 juin 2023 et la SA BPCE IARD par acte de commissaire de justice du 7 juin 2023 devant le tribunal judiciaire de Pontoise.
Ce dossier, enregistré RG n°23/3816, a été transféré de la troisième chambre civile à la deuxième chambre civile et joint aux deux premiers dossiers par ordonnance du juge de la mise en état du 7 décembre 2023.

La SARL IMMOBILIERE BUTIN a fait signifier des conclusions d'incident.

L'audience d'incident a été fixée au 16 javier 2025 et le délibéré au 6 mars 2025 prorogé au 19 juin 2025.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : la SARL IMMOBILIERE BUTIN

Par conclusions signifiées le 7 novembre 2024, la SARL IMMOBILIERE BUTIN conclut :
à l’irrecevabilité des demandes d’[H] [A] faute de qualité à agir,au rejet des demandes d’[H] [A], irrecevables car excédant les pouvoirs du juge de la mise en état,subsidiairement :
au rejet des demandes d’[H] [A] qui se heurtent à des contestations sérieuses,à titre encore plus subsidiaire en cas de condamnation de la SARL IMMOBILIERE BUTIN :
à la condamnation de la SA BPCE IARD à la garantir de toutes les sommes auxquelles elle pourrait être condamnée dans le cadre de l’incident,à la condamnation d’[H] [A] ou de tous succombants à lui verser la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’incident.
Au soutien de ses prétentions, elle rappelle que dans ses conclusions en ouverture de rapport, [H] [A] sollicite notamment la condamnation de la SARL IMMOBILIERE BUTIN en sa qualité de vendeur et de constructeur à régler les travaux réparatoires et à l’indemniser de ses préjudices, solidairement avec le syndicat de copropriété et la SA BPCE IARD.
La SARL IMMOBILIERE BUTIN se prévaut de l’irrecevabilité des demandes d’[H] [A] aux motifs que le réseau d’évacuation est une partie commune et non une partie privative, qu’elle n’a pas qualité à agir pour percevoir le coût des travaux de remise en état des parties communes et que seul le syndicat de copropriété du [Adresse 1] peut agir en ce sens.
Elle ajoute que si [H] [A] a modifié depuis ses demandes en demandant une provision au titre de l’appel de fond pour les travaux réparatoires, le juge du fond n’est pas saisi de la demande d’indemnisation de ses appels de charges et que le juge de la mise en état ne peut accorder une provision au titre d’une créance dont le tribunal n’est pas saisi.
Enfin, elle fait valoir que les demandes d’[H] [A] se heurtent à une contestation sérieuse, que les conclusions du rapport d’expertise sont contestées, que le préjudice de jouissance est hypothétique et qu’aucune réparation sur les parties privatives n’a été effectuée.
Subsidiairement, elle appelle en garantie la SA BPCE IARD en cas de condamnation à verser une provision à [H] [A] et soutient qu’elle a effectué elle-même les travaux de rénovation sans faire appel à un sous-traitant et qu’elle est assurée pour les activités de plâtrerie, maçonnerie, plomberie et menuiserie pour les travaux qu’elle effectue dans le contrat de 2013 et que c’est celui de 2016 qui porte sur l’activité de marchand de biens. Elle conteste également l’argument de son assureur selon lequel il n’y aurait pas de garantie décennale en l’absence de réception alors qu’elle était un maître d'ouvrage CASTOR ce qui n’est pas interdit, que c’est en sa qualité de vendeur-constructeur qu’elle est tenue à la garantie décennale, sur le fondement de l’article 1792-2-2° du code civil, qu’elle n’allait pas réceptionner ses propres travaux et que le délai de prescription court donc à compter de la date d’achèvement des travaux soit le 11 avril 2013, conformément aux mentions de l’acte notarié de vente et de la déclaration d’achèvement des travaux.

2. En défense : [H] [A]

Par conclusions signifiées le 10 juillet 2024, [H] [A] demande au juge de la mise en état de :
débouter la SARL IMMOBILIERE BUTIN de toutes ses demandes, juger que son action est recevable et fondée,condamner solidairement la SARL IMMOBILIERE BUTIN et son assureur la SA BPCE IARD à lui verser les sommes suivantes :provision sur préjudice : 30.000 €,provision ad litem : 5.000 €article 700 du code de procédure civile : 5.000 €renvoyer les parties à conclure au fond avec injonction et calendrier de procédure,condamner solidairement les défendeurs en tous les dépens, avec distraction au profit de son conseil.
A l'appui de ses écritures, elle fait valoir que l’appartement est régulièrement inondé par les refoulements des réseaux EP/EU/EV qui ne sont pas conformes et ne sont pas séparatifs, que ces désordres rendent son appartement impropre à sa destination et que la réfection totale des réseaux d’évacuation de l’immeuble est préconisée par l’expert judiciaire avec un chiffrage des travaux réparatoires de 47.916 € outre les travaux supplémentaires de séparation des réseaux pour 12.000 € HT.
Elle se prévaut de la garantie de la SARL IMMOBILIERE BUTIN par application de l’article 1792-1 du code civil en sa qualité de vendeur et de constructeur et au titre de la garantie des vices cachés et soutient que les conditions de mise en œuvre sont réunies.
A l’encontre de la SA BPCE IARD, elle recherche sa garantie en sa qualité d’assureur décennal de la SARL IMMOBILIERE BUTIN.
Elle se prévaut aussi de la responsabilité du syndicat de copropriété s’agissant de désordres affectant les parties communes, par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SARL IMMOBILIERE BUTIN et la SA BPCE IARD, elle invoque l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet à tout copropriétaire d’exercer seul les actions concernant la propriétaire ou la jouissance de son lot à charge d’en informer le syndic et qu’elle est fondée à agir dès lors que la jouissance de son lot est concernée et qu’elle se heurte à l’inaction de la copropriété.
En tout état de cause, elle rappelle que les travaux sont réglés par les copropriétaires et qu’elle subit un préjudice personnel manifeste puisqu’elle a dû régler les appels de fonds pour un montant de 226.043,36 € outre les intérêts du crédit qu’elle a dû souscrire pour y faire face.

Sur sa demande de provision, elle précise que le sinistre date de 2018, que les travaux ne sont toujours pas terminés et que la responsabilité de la SARL IMMOBILIERE BUTIN et de son assureur n’est pas sérieusement contestable.

3. En défense : le syndicat de copropriété du [Adresse 1]

Dans ses écritures signifiées le 17 décembre 2024, le syndicat de copropriété demande au juge de la mise en état de :
juger que sa demande est recevable et bien fondée,rejeter la demande de condamnation en paiement du syndicat de copropriété, de la SA BPCE IARD et de la SARL IMMOBILIERE BUTIN quant au coût des travaux réparatoires afférent aux parties communes formée par [H] [A],prendre acte que le syndicat de copropriété du [Adresse 1] forme dans le cadre de l’instance au fond une demande indemnitaire solidaire à l’encontre de la SARL IMMOBILIERE BUTIN et de la SA BPCE IARD quant aux coût des travaux réparatoires afférents aux parties communes,dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,réserver les dépens.
A l’appui de ses écritures, le syndicat de copropriété se prévaut des conclusions de l’expert judiciaire qui a conclu à la non-conformité du réseau d’assainissement de l’immeuble transformé en appartements par la SARL IMMOBILIERE BUTIN et qui préconise la réfection totale du réseau avec séparation des EP/EU/EP/EU/EV.
Il fait remarquer que [H] [A] ne peut demander la condamnation du syndicat de copropriété au paiement des travaux réparatoires alors que le coût de ceux-ci incombe à la SARL IMMOBILIERE BUTIN et à son assureur la SA BPCE IARD.
Il rejoint les arguments développés par la SA BPCE IARD et la SARL IMMOBILIERE BUTIN sur le défaut de qualité à agir d’[H] [A] quant à sa demande indemnitaire portant sur les désordres affectant le réseau d’évacuation de la copropriété, d’autant que le syndicat de copropriété a formulé cette demande dans le cadre de ses écritures au fond.
Quant aux autres demandes indemnitaires, elles feront l’objet d’un débat au fond.

4. En défense : la SA BPCE IARD

Dans ses écritures signifiées le 5 novembre 2024, la SA BPCE IARD demande au juge de la mise en état de :
rejeter les demandes de provision d’[H] [A] vu les contestations sérieuses et l’absence de réception permettant de mobiliser le volet de la garantie décennale de la police d’assurance,rejeter les demandes de provision d’[H] [A] du fait de l’absence de mobilisation de la police responsabilité civile exploitation non applicable au regard de la nature du sinistre,débouter le syndicat de copropriété du [Adresse 1] de toutes ses demandes,mettre hors de cause la SA BPCE IARD,à titre subsidiaire :
juger que la SA BPCE IARD est bien fondée à opposer les limites et plafonds de sa garantie en application de l’article L.112-6 du code des assurances,en tout état de cause :
condamner in solidum le syndicat de copropriété du [Adresse 1], [H] [A] et la SARL IMMOBILIERE BUTIN qui succomberont en leurs prétentions à lui verser une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de son conseil.
A l’appui de ses conclusions, la SA BPCE IARD fait valoir que l’incident aux fins d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir n’a plus d’objet puisque [H] [A] ne sollicite plus la condamnation de la SARL IMMOBILIERE BUTIN à exécuter les travaux et demande une provision à valoir sur ses préjudices personnels. Elle rappelle néanmoins que le syndicat de copropriété avait, seul, qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état des parties communes.

Sur la demande de provision, elle fait état des contestations sérieuses sur la mobilisation de la police d’assurance et rappelle que le juge de la mise en état n’a pas compétence pour analyser et appliquer ou non un contrat d’assurance.
Elle se prévaut des contestations suivantes :
la SARL IMMOBILIERE BUTIN n’est pas une entreprise de bâtiment mais un marchand de biens et elle n’est assurée qu’en cette qualité de marchand de biens tant pour la garantie décennale que pour la responsabilité civile,l’absence de réception qui constitue le point de départ de la garantie des constructeurs en vertu des articles 1792 et suivants du code civil,la date d’achèvement des travaux n’est pas connue et n’est pas assimilable à celle de la vente du bien,le nom des entreprises intervenues sur le chantier de rénovation n’a pas été communiqué, la SARL IMMOBILIERE BUTIN a été particulièrement défaillante sur la production du dossier technique et des pièces administratives relatives à son projet de réhabilitation,la SARL IMMOBILIERE BUTIN invoque pour la première fois le fait qu’elle a elle-même réalisé les travaux,un jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 24 septembre 2024 saisi d’une autre procédure sur le même immeuble opposant le syndicat de copropriété du [Adresse 1], la SARL IMMOBILIERE BUTIN, la SA BPCE IARD et la compagnie ALLIANZ, a débouté le syndicat de copropriété en l’absence de garantie décennale mobilisable,l’assurance responsabilité civile n’est pas mobilisable.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge de la mise en état, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur l’irrecevabilité des demandes d’[H] [A]

En vertu de l'article 789 du code de procédure civile, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour: […]
statuer sur les fins de non-recevoir.Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement ».

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».
L’article 32 précise que « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ».
L’article 122 ajoute que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 15 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic […] ».

Un copropriétaire n’a pas qualité pour obtenir le paiement des frais de remise en état des parties communes d’un immeuble. S’il peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux.
En revanche, le copropriétaire qui justifie d’un préjudice découlant des désordres de construction affectant les parties communes et portant atteinte à la jouissance des parties privatives des lots lui appartenant a qualité pour agir en réparation de ses préjudices personnels.

En l'espèce, dans ses conclusions au fond, [H] [A] sollicitait la condamnation du syndicat de copropriété du [Adresse 1] à exécuter les travaux sous astreinte et la condamnation solidaire du syndicat de copropriété, de la SARL IMMOBILIERE BUTIN et de son assureur la SA BPCE IARD à lui verser le montant des travaux réparatoires et à l’indemniser de ses préjudices personnels.
Il ressort du rapport d’expertise que les désordres sont liés à des malfaçons et à la non-conformité des réseaux d’assainissement et d’évacuation EP/EU/EV et affectent donc les parties communes de l’immeuble. L’expert préconise la réfection totale des réseaux ainsi que la séparation des eaux de pluie et des eaux usées et eaux vannes.
Seul le syndicat de copropriété a qualité pour solliciter le paiement des travaux de remise en état des parties communes. La demande à cette fin d’[H] [A] est donc irrecevable, faute de qualité à agir.
En revanche, elle a qualité à agir pour obtenir l’indemnisation des préjudices personnels qu’elle subit du fait des désordres affectant le réseau d’assainissement et d’évacuation EP/EU/EV de l’immeuble.

2. Sur les demandes de provision d’[H] [A]

En vertu de l'article 789 du code de procédure civile, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour: […]
allouer une provision pour le procès […] »

Le versement d’une provision allouée par le juge de la mise en état est conditionné à l’absence de contestation sérieuse de l’obligation et il n’appartient pas au juge de la mise en état de se prononcer sur la qualification et la recevabilité d’une action ainsi que sur l’existence d’une faute.

Sur la demande de provision à l’encontre de la SARL IMMOBILIERE BUTIN
Il n’est pas contesté que la SARL IMMOBILIERE BUTIN a réalisé d’importants travaux de réhabilitation dans un immeuble de bureaux en le transformant en quatre logements distincts avec aménagement du sous-sol qui était une ancienne salle de prière avec des latrines.
Elle a vendu un des appartements, celui en souplex, à [H] [A] par acte notarié du 7 novembre 2013.
L’expert a conclu aux malfaçons et à la non-conformité des réseaux d’évacuation des EP/EU/EV lors des travaux de réhabilitation de l’immeuble par la SARL IMMOBILIERE BUTIN avec la transformation des locaux en quatre logements distincts (contre-pentes, défaut de raccordement, défaut des clapets anti-retour…) et affirmé que l’appartement d’[H] [A] est impropre à sa destination.
Ces travaux relèvent de la garantie décennale prévue par l’article 1792 du code civil et la SARL IMMOBILIERE BUTIN ne conteste pas l’application de l’article 1792-1 du code civil, en sa qualité de vendeur de l’ouvrage, qu’elle ait été ou non constructeur. Seule la solution réparatoire préconisée par l’expert est contestée par cette dernière et donc le quantum.
L’obligation de la SARL IMMOBILIERE BUTIN, s’agissant d’une garantie de plein droit qui ne nécessite pas l’appréciation d’une faute, n’est donc pas sérieusement contestable.
La demande de provision est donc justifiée dans son principe à l’encontre de la SARL IMMOBILIERE BUTIN.

Sur le quantum, [H] [A] justifie de l’appel de provisions par le syndic pour les travaux décidés en assemblée générale (trois appels de fonds pour travaux outre un appel de fonds travaux SIARP) pour un montant total de 25.081,86 € selon la situation comptable au 31 décembre 2024. Elle évoque également un préjudice de jouissance du fait des refoulements dans les installations sanitaires de son appartement et des inondations régulières.
Cependant, d’une part, il s’agit des travaux votés en assemblée générale mais, en l’absence des procès-verbaux d’assemblée générale, il n’est pas établi qu’il ne concerne que la réfection des réseaux d’évacuation EP/EU/EV de la copropriété.
D’autre part, les contestations du rapport d’expertise sur les solutions réparatoires feront l’objet d’un débat au fond.
Dans ces conditions, il convient de limiter la demande de provision à la somme de 8.000€ que la SARL IMMOBILIERE BUTIN sera condamnée à verser à [H] [A].

Sur la demande de provision à l’encontre de la SA BPCE IARD
LA SA BPCE IARD, assureur de la SARL IMMOBILIERE BUTIN, conteste la mobilisation de l’assurance et il n’appartient pas au juge de la mise en état de se prononcer sur cette question qui nécessite l’appréciation des conditions générales du contrat et de sa mise en œuvre.
De même la question de la réception des travaux, point de départ de la garantie décennale, est contestée et il s’agit d’une question de fond.

Dans ces conditions, [H] [A] sera déboutée de sa demande de provision à l’encontre de la SA BPCE IARD.

3. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la SA BPCE IARD est tenue aux dépens de l’incident.

En outre, elle devra verser une somme de 1.000 € à [H] [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En revanche, les circonstances de la cause et l’équité commandent de laisser à la SA BPCE IARD la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS