TJ 84007, 3 juin 2025, RG 25/00310

Minute N° 25/00113
COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N. R.G. : N° RG 25/00310 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J6EC

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

DEMANDEUR :
Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la Société CITYA TORTEL [Localité 3], dont le siège social est [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Anthony MARTINEZ, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDEURS :
Monsieur [S] [P]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
défaillant

Madame [R] [P]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur
Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur
Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :
Audience publique du 06 Mai 2025
Greffier : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

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Grosse + expédition à :Me Anthony MARTINEZ
Expédition à :
délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [P] et Mme [R] [P] sont propriétaires d’un appartement, d’une cave et d’un garage constituant les lots n°310, 314 et 320 de la résidence “[Adresse 4]” située [Adresse 2] (84), régie par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.S. Citya Tortel [Localité 3] (84).

Exposant que les consorts [P] ne règlent plus leurs charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n'ont pas régularisé leur situation malgré le commandement de payer qui leur a été délivré le 21 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" sise [Adresse 2] (84) a, par actes du 9 janvier 2025, fait citer ces copropriétaires devant la présente juridiction aux fins de voir :
- condamner in solidum Mme [R] [P] et M. [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]", pris en la personne de son syndic en exercice, la société Citya Tortel [Localité 3] :
➔ la somme de 10 190,01 euros en principal au titre des charges échues impayées et les frais de recouvrement du syndic, arrêtés au 29 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2023 jusqu’à parfait paiement,
➔ la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété qui n'a pas à supporter la carence de copropriétaires défaillants,
- condamner in solidum Mme [R] [P] et M. [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]", pris en la personne de son syndic en exercice, la société Citya Tortel [Localité 3] , la somme de 1 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Mme [R] [P] et M. [S] [P] aux entiers dépens de procédure toutes taxes comprises, qui comprendront ceux de la sommation de payer, outre les frais éventuels d'exécution,
- faire application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" sise [Adresse 2] (84) a notifié par voie électronique, le 19 mars 2025, de nouvelles conclusions reprenant intégralement ses demandes initiales, et a communiqué une nouvelle pièce n° 8. Cette partie a fait signifier aux consorts [P] ses nouvelles conclusions et sa nouvelle pièce par acte extra judiciaire du 26 mars 2025.

Quoique régulièrement cités, les consorts [P] n’ont pas constitué avocat.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l'article 472 de ce même code qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” sise [Adresse 2] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 14-1 de cette même loi du 10 juillet 1965 dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel”, que “les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes”, et que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale”.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” située au [Localité 5] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juin 2021, 14 novembre 2022 et 26 mai 2023 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l'exercice de l'année à venir, et adoption de divers travaux,
- les appels de provisions sur charges et de fonds travaux,
- le commandement de payer délivré aux débiteurs le 21 juin 2023,
- les courriers recommandés de mise en demeure de payer adressé aux débiteurs les 19 avril 2023, retourné avec la mention “pli avisé et non réclamé”, et 11 mai 2023, dont l’avis de réception a été retourné signé le 23 mai 2023,
- le décompte de la créance arrêté au 29 octobre 2024,
il est établi que les consorts [P] sont redevables envers la copropriété de la résidence "[Adresse 4]" sise au [Adresse 4] (84) de la somme de 9 262,01 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après les appels de fonds du dernier trimestre de l'exercice 2024 (octobre - décembre 2024).

En conséquence, les époux [P] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 5 622,32 euros, et à compter du 9 janvier 2025, date de l'assignation en justice, pour le surplus.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, les consorts [P] supporteront les frais d’actes de commissaire de justice (commandement de payer, assignation en justice, signification de conclusions) engagés pour obtenir le règlement de leur dette par ces copropriétaires, ainsi que le coût des deux courriers recommandés de mise en demeure de payer adressés à ces copropriétaires le 19 avril 2023 et 11 mai 2023, versés aux débats, d’un coût de 45,60 euros T.T.C. chacun selon l’article 9.1 du contrat du syndic. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des courriers de mises en demeure des 17 janvier 2020, 17 décembre 2020, 15 mars 2021, 17 septembre 2021, et 17 décembre 2021, la copie de ces courriers et le justificatif de leur envoi en la forme recommandée n'étant pas produits, ni au titre des frais de transmission du dossier à l’huissier et de suivi de contentieux des 16 juin 2023 et 18 avril 2024, toutes ces prestations n'étant dues qu'en cas de "diligences exceptionnelles", ce dont ne justifie pas la S.A.S. Citya Tortel [Localité 3], qui n'a fait que transmettre à son huissier et à son avocat habituel la copie des pièces qu'elle détient (contrat de syndic, procès-verbaux d'assemblée générale, justificatifs des appels de fonds ...), ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues par le copropriétaire. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic, d’un montant total de 828,00 euros, ne sont dues ni par les consorts [P], ni par la copropriété de la résidence "[Adresse 4]" au [Localité 5] (84).

Il y a lieu d'ordonner, en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus à l'expiration de chaque période annuelle.

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” sise [Adresse 2] (84) :

Le retard récurrent des consorts [P] dans le paiement de ses charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” au [Localité 5] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les époux [P], qui succombent, supporteront la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 juin 2023 (160,97 euros), des assignations en justice du 9 janvier 2025 (161,23 euros) et des actes de signification des conclusions d'actualisation du 26 mars 2025 (195,80 euros).

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 4]” sise [Adresse 2] (84) au titre des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS