TJ 63113, 10 juill. 2025, RG 25/00254

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00254 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KA7M

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 10 Juillet 2025

Monsieur [I] [D], rep/assistant : Me Karine PROTET LEMMET, avocat au barreau d'AURILLAC

C /

Madame [W] [Z]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : Me Karine PROTET LEMMET

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : Me Karine PROTET LEMMET
Madame [W] [Z]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;
En présence de [P] [V], candidate à l'intégration directe ;

Après débats à l'audience du 22 Mai 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 10 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [D], demeurant La Croisette, 15170 TALIZAT

comparant en personne assisté de Me Karine PROTET LEMMET, avocat au barreau d'AURILLAC

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [W] [Z], demeurant 38 avenue du Stade, 63110 BEAUMONT

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 1er juin 2019, Monsieur [I] [D] a donné à bail à Madame [W] [Z] un logement situé 38, Avenue du Stade à BEAUMONT (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500,00 €, provision sur charges comprise.

Le 3 décembre 2024, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.500,00 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [W] [Z] le 13 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, Monsieur [I] [D] a fait assigner Madame [W] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s'être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner Madame [W] [Z] à lui payer les sommes suivantes, sous réserve des acomptes versés :
* 1.500,00 € représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer (décembre inclus), sauf à parfaire ou diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
* 1.000,00 € représentant les loyers exigibles et charges impayées du jour du commandement de payer jusqu’au jour de la résiliation du bail (loyers janvier et février),
* 500,00 € à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mars 2025, jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 mars 2025.

A l'audience Monsieur [I] [D] demande au tribunal de :
- constater la résiliation du contrat de bail signé entre les parties le 1er juin 2019 par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. A défaut prononcer la résiliation pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter de 2 mois après signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire,
- ordonner en conséquence l’expulsion corps et biens du logement sis 38 avenue du stade à BEAUMONT appartenant au requérant, de Madame [W] [Z] et de tout occupant de son chef, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- condamner Madame [W] [Z] à payer et porter à Monsieur [I] [D], au titre des loyers impayés pour les mois d’octobre 2024 au mois de février 2025 inclus, date des effets du commandement de payer du 3 décembre 2024, la somme de 2.300,00 €,
- dire et juger qu’une indemnité d’occupation sera fixée à 460,00 € (au taux du loyer), de la date des effets du commandement de payer jusqu’à la libération effective des lieux et de condamner Madame [W] [Z] au paiement de celle-ci outre les intérêts au taux légal sur les sommes dues,
- condamner Madame [W] [Z] à payer et porter à Monsieur [I] [D], l’indemnité d’occupation depuis la date des effets du commandement de payer jusqu’à la libération des lieux,
- condamner Madame [W] [Z] à payer et porter à Monsieur [I] [D], la somme de 1.115,61 € au titre de la régularisation des charges et charges non payées du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024,
- condamner Madame [W] [Z] à payer et porter à Monsieur [I] [D], les charges locatives dues depuis le 1er janvier 2025 jusqu’à la sortie effective des lieux,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir,
- débouter Madame [W] [Z] de toutes ses demandes contraires,
- condamner Madame [W] [Z] à payer et porter à Monsieur [I] [D] la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner Madame [W] [Z] aux entiers dépens de la procédure et des frais de commandement de payer ainsi que les frais de mise en demeure (article 696 du Code de Procédure Civile).

Madame [W] [Z] indique travailler en contrat à durée déterminée à la Clinique de la Châtaigneraie à BEAUMONT et avoir commencé le 10 mars 2025. Elle précise que la clinique lui fait des contrats mensuels. Elle souhaite également demander des indemnités à la CAF mais, il lui manque un bulletin de salaire. Elle souhaite rester dans le logement et propose de verser une somme de 100,00 € en plus du loyer courant pour apurer la dette locative.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la locataire est parvenu au greffe avant l'audience. Celui-ci confirme que la situation de Madame [Z] évolue puisqu’elle a retrouvé une activité professionnelle et qu’elle va percevoir un salaire brut mensuel d’un montant de 1.800,00 €. L’assistante sociale indique que Madame [Z] doit pouvoir reprendre le paiement de son loyer courant, suivi d’un échéancier de 80,00 € maximum pour l’apurement de son impayé locatif.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [I] [D] a précisé n'avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [W] [Z].

Madame [W] [Z] a précisé n'avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [W] [Z] s'étant présentée il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Monsieur [I] [D] produit des décomptes arrêtés au 28 février 2025 en ce qui concerne les loyers et au 31 décembre 2024 concernant les charges, pour des sommes respectives de 2.300,00 € et 1.115,61, soit au total 3.415,61 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [I] [D] est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [W] [Z] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l'expulsion

En vertu de l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité.

Or, Monsieur [I] [D] justifie avoir régulièrement signifié le 3 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 1.500,00 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 3 février 2025.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d'une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant, et d'autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il ressort de l’enquête sociale que la situation professionnelle et financière de Madame [W] [Z] s’est améliorée puisqu’elle a retrouvé du travail ; qu’elle a repris le paiement intégral du loyer courant et des charges et qu’elle souhaite rester dans le logement ; que celui-ci est proche de la clinique où elle exerce son activité professionnelle, de sorte qu’il convient de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l'arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé - que ce soit au titre de l'arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé - la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 3 février 2025.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [W] [Z] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [I] [D], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [W] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par Monsieur [I] [D], en l’occurrence la somme mensuelle de 500,00€ à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les autres demandes

Madame [W] [Z], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du code de procédure civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 350,00 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,