TJ 26362, 10 juill. 2025, RG 25/00213

Minute n°
N° RG 25/00213 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IQQX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Juillet 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

S.C.I. DOUGUI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [M], demeurant [Adresse 4]

comparant

Madame [Y] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 12 Juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour l'ordonnance être rendue ce jour.

DÉCISION :

réputé contradictoire,
en premier ressort,
prononcée par mise à disposition au greffe,
par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection
statuant en matière de référé,
assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. DOUGUI a donné à bail à M. [D] [M] et Mme [Y] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], avec cave, à [Adresse 5] [Localité 1] par contrat du 6 avril 2023, pour un loyer mensuel initial hors charge de 675 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. DOUGUI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 février 2024, et a saisi une première fois le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence, statuant en référé, par actes de commissaire de justice en date du 2 mai 2024 aux fins de faire constater la résiliation du bail. Les locataires ayant apuré leur dette avant l'audience, la S.C.I. DOUGUI s'est désistée de ses demandes et les locataires ont été condamnés à lui verser une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile par ordonnance de référé en date du 1er août 2024.

Des loyers demeurant à nouveau impayés, la S.C.I. DOUGUI a fait signifier un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 décembre 2024, et a encore saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence, statuant en référé, par actes du 3 mars 2025 délivré à personne s'agissant de M. [D] [M] et à domicile s'agissant de Mme [Y] [R] pour :
- faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [M] et Mme [Y] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- obtenir la condamnation solidaire de M. [D] [M] et Mme [Y] [R] au paiement :
* de la somme à titre provisionnel de 3904,14 euros arrêtée au 19 février 2025 au titre de l’arriéré locatif et des charges,
* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,
* de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* des dépens en ce compris le coût du commandement,

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 28 avril 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

À l’audience du 12 juin 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.C.I. DOUGUI a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 7124,42 euros au 5 juin 2025. Elle a par ailleurs sollicité que les demandes visant à l'obtention de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire soient rejetées, rappelant qu'il s'agissait de la seconde procédure qu'elle était contrainte de diligenter en raison des impayés de loyer.

M. [D] [M] a comparu et a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette, indiquant qu'un prélèvement de 1000 euros avait été fait au profit de l'agence mandatée par le bailleur la veille de l'audience. Il a précisé qu'il souhaitait un délai jusqu'au 18 juin, ayant souscrit un crédit pour solder le reste de la dette. Il a également demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [Y] [R] n'a pas comparu et n'était pas représentée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [D] [M] et Mme [Y] [R].

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date du prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 5 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L'action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 avril 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2024, pour la somme en principal de 2419,78 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 février 2025.

M. [D] [M] et Mme [Y] [R] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, M. [D] [M] rapporte la preuve d'un prélèvement de 1000 euros, couvrant le montant du loyer courant du mois de juin 2025, a été fait le 11 juin 2025 sur son compte. Autorisée à transmettre une note en délibéré sur ce point jusqu'au 26 juin inclus, la S.C.I. DOUGUI a confirmé la réalité de ce paiement et n'a pas fait connaître que ce prélèvement aurait ensuite été rejeté.

Toutefois, si les locataires ont repris le paiement du loyer courant avant l'audience, il convient de relever qu'il s'agit de la seconde procédure diligentée à leur encontre pour défaut de paiement des loyers et charges. Ainsi, il résulte du commandement de payer signifié le 13 février 2024 et de l'ordonnance de référé rendue le 1er août 2024 que M. [D] [M] et Mme [Y] [R] avaient déjà manqué à leur obligation principale de régler leurs loyers et charges à compter du mois de novembre 2023, soit seulement sept mois après leur entrée dans les lieux. Or, alors que la S.C.I. DOUGUI s'était désistée de ses demandes à l'audience du 4 juillet 2024 compte tenu du règlement intégral de la dette, le dernier décompte produit aux débats montre que M. [D] [M] et Mme [Y] [R] ont à nouveau cessé de payer leurs loyers dès l'échéance du mois d'août 2024 et que l'arriéré n'a ensuite cessé d'augmenter jusqu'à la veille de l'audience, les locataires n'ayant réalisé un paiement que le 11 juin 2025 en dépit du commandement de payer puis de l'assignation.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La S.C.I. DOUGUI produit un décompte indiquant que M. [D] [M] et Mme [Y] [R] restent lui devoir la somme de 7124,42 euros au 5 juin 2025. Toutefois, ce décompte inclut :
- des cotisations d'assurance qui ne sont pas des créances du bailleur pour un montant de 189,30 euros,
- des frais de rejet de prélèvement qui ne peuvent être réclamés aux locataires pour un montant de 78 euros,
- un montant de 150 euros correspondant à la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile prononcée dans l'ordonnance du 1er août 2024, et qui fait donc déjà l'objet d'un titre exécutoire,
- des frais d'actes de procédure pour un montant de 302,98 euros,
de telle sorte que l'arriéré locatif s'élevait en réalité à la somme de 6404,14 euros au 5 juin 2025.

Par ailleurs, M. [D] [M] rapporte la preuve d'un paiement de 1000 euros fait le 11 juin 2025.

M. [D] [M] et Mme [Y] [R] seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 5404,14 euros (arriéré arrêté au 12 juin 2025), ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du 19 février 2025 et due jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par La S.C.I. DOUGUI.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [D] [M] et Mme [Y] [R], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [D] [M] et Mme [Y] [R] à payer à la S.C.I. DOUGUI la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 alinéa 3 du même code dispose que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,