TJ 33063, 15 juill. 2025, RG 25/00484

Du 15 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00484 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2GEC

S.A. NOALIS

C/

[C] [D], [J] [D]

- Expéditions délivrées à
la SELARL GONDER
[C] [D]

- FE délivrée à
la SELARL GONDER

Le 15/07/2025

Avocats : la SELARL GONDER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 juillet 2025

PRÉSIDENT : Madame Elisabeth VERCRUYSSE, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. NOALIS
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représentée par Maître PARCHEMINEY substituant Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER

DEFENDEURS :

Madame [C] [D]
née le 26 Mai 1984 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Présente

Monsieur [J] [D]
né le 05 Juin 1983 à
[Adresse 3]
[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Avril 2025
Délibéré du 27 juin 2025 prorogé au 15 juillet 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 16 janvier 2023, la SA D'HLM NOALIS a donné à bail à Madame [C] [D] et Monsieur [J] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la SA D'HLM NOALIS a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 079,16 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, la SA D'HLM NOALIS a assigné Madame [C] [D] et Monsieur [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 25 avril 2025 aux fins de voir :

- Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7 alinéa g de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994,
- Ordonner l'expulsion de Madame [C] [D] et Monsieur [J] [D] de corps et de biens ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l'assistance de la Force Publique,
- Les condamner solidairement, à titre provisionnel, à payer la somme principale de 2 768,81 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

- Les condamner solidairement, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu'à l'entière libération des lieux. Tous les règlements devant être effectués directement entre les mains du propriétaire,
- Condamner solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [J] [D] à payer à la SA d'HLM NOALIS la somme de 900,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer.

L'affaire a été débattue à l’audience du 25 avril 2025.

Lors de l’audience du 25 avril 2025, la SA D'HLM NOALIS, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1 088,73 euros hors frais au 23 avril 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique accepter l’octroi de délai de paiement. Elle ajoute que le défaut d'assurance a été régularisé.

En défense, Madame [C] [D] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant. Elle indique avoir réglé l'intégralité du mois d'avril 2025. Elle précise percevoir un revenu mensuel d'environ 1200 euros.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [J] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution de l'un des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 25 avril 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 16 septembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA D'HLM NOALIS a fait signifier à Madame [C] [D] et Monsieur [J] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 079,16 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 3 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SA D'HLM NOALIS à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 4 novembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [C] [D] et Monsieur [J] [D] ont repris le paiement intégral du loyer courant en réglant en sus de celui-ci la somme de 100 euros. En outre, ils sont en situation de régler le loyer courant et le montant de leur dette, compte tenu de leurs revenus mensuels et des aides étant susceptibles de leur être octroyées.

Par suite, et dès lors que la bailleresse l'accepte, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA D'HLM NOALIS sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [C] [D] et Monsieur [J] [D].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [C] [D] et Monsieur [J] [D] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (709,96 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA D'HLM NOALIS produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1 088,73 euros à la date du 23 avril 2025, déduction faite des frais de procédure.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [C] [D] et Monsieur [J] [D] seront donc condamnés au paiement de la somme de 1088,73 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 23 avril 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [C] [D] et Monsieur [J] [D] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er avril 2025.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.
En l’espèce, Madame [C] [D] et Monsieur [J] [D] sont mariés.

Madame [C] [D] et Monsieur [J] [D] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis in solidum à la charge de Madame [C] [D] et Monsieur [J] [D].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Madame [C] [D] et Monsieur [J] [D] à verser à la SA D'HLM NOALIS la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,