TJ 59350, 30 avr. 2025, RG 24/13719
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/13719 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBRI
N° de Minute :
JUGEMENT
DU : 30 Avril 2025
Etablissement public LMH-LILLE METROPOLE HABITAT
C/
[X] [Z]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 30 Avril 2025
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Etablissement public LMH-LILLE METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Mme [E] [F] (Membre de l'entreprise)
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [X] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne ;
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Février 2025
Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 28 août 2020 et à effet du 31 août 2020, l'établissement public Lille métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de Lille (LMH) a donné à bail à Monsieur [X] [Z] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 288,34 euros majoré d'une provision sur charges de 126,30 euros.
Par acte d'huissier de justice du 31 août 2023, LMH a fait signifier à Monsieur [X] [Z] un commandement de payer la somme de 1.055,47 euros au titre des loyers et charges impayés, et de justifier d'une assurance locative, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail,
Par acte d'huissier de justice du 28 novembre 2024, LMH a fait assigner Monsieur [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :
• constater la résiliation de plein droit du contrat de location, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai de deux mois à compter du commandement visant la clause résolutoire signifié le 31.08.2023,
• À défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges,
• Par voie de conséquence, déclarer Monsieur [X] [Z] sans droit au maintien dans le logement,
• le condamner à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu'il occupe,
• à défaut de départ volontaire, ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,
• condamner Monsieur [X] [Z] à payer les sommes suivantes :
• 1068,58 euros, en deniers ou quittances valables, outre les sommes échues depuis le 14.11.2024 jusqu'au jour de la décision à intervenir,
• les intérêts au taux légal à compter du commandement, pour la somme énoncée dans les causes du commandement, soit 1 055,47 euros, et de la présente assignation pour le surplus,
• une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce à compter de la résiliation jusqu'à complète libération des lieux avec revalorisation de la part correspondant aux charges si les charges réelles dépassent 12 fois la provision ;
• 152,00 euros, au titre des frais irrépétibles, outre les entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet,
• certifier la décision en tant que titre exécutoire européen,
• rappeler que la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.
A l'audience du 6 février 2025, date à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, LMH maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 228,47 euros. Elle ne s'oppose par à l'octroi de délais de paiement dans la mesure où le locataire a repris le paiement du loyer courant.
Monsieur [X] [Z], comparaît en personne. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique percevoir le revenu de solidarité active et ne pas avoir de procédure de surendettement en cours.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la résiliation :
- sur la recevabilité de l'action :
LMH justifie que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 20 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023.
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.
L'action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 28 août 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l'article 7 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 août 2023, pour la somme en principal de 1.055,47 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement, hors les aides au logement qui s'imputent sur le mois pour lesquelles elles sont servies, n'étant intervenu dans le délai imparti.
En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 31 octobre 2023.
Sur le décompte des sommes dues :
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.
LMH produit un décompte détaillé arrêté au 31 janvier 2025 démontrant que Monsieur [X] [Z] reste devoir la somme de 85,03 euros après soustraction des frais de procédure qui entrent dans les dépens, les pénalités mensuelles de 7,62 euros faute pour LMH de justifier de l'envoi de l'enquête et de la demande de transmission de l'avis d'imposition ou de non-imposition ainsi que les cotisations d'assurance, la bailleresse ne justifiant pas avoir respecté les formalités de l'article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Monsieur [X] [Z] sera dès lors condamné à payer à LMH la somme de 85,03 euros, créance arrêtée au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur les délais de paiement :
L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Compte tenu de l'accord de LMH et de la reprise du paiement intégral du loyer avant l'audience, Monsieur [X] [Z] sera autorisé à s'acquitter de sa dette en 3 mensualités de 30 euros par mois, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [X] [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision et justifiera l'expulsion de Monsieur [X] [Z] dans les conditions fixées au présent dispositif.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [X] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.
L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2020 entre, d'une part, l'établissement public Lille métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de Lille et, d'autre part, Monsieur [X] [Z] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 31 octobre 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer à l'établissement public Lille métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de Lille la somme de 85,03 euros, créance arrêtée au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
AUTORISE Monsieur [X] [Z] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en deux mensualités de 30 euros, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;
DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
- qu'à défaut pour Monsieur [X] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 6], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'établissement public Lille métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de Lille puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
- que Monsieur [X] [Z] soit condamné à payer à l'établissement public Lille métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de Lille, à compter du 1er février 2025 et jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;
DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d'une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l'original du jugement ;
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Monsieur [X] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.
Laure-Anne REMY, Magali CHAPLAIN,
Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection
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