TJ 59350, 30 avr. 2025, RG 24/13714

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 7]
[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13714 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBRD

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

Etablissement public LMH-[Localité 7] METROPOLE HABITAT

C/

[C] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public LMH-[Localité 7] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [S] [X] (Membre de l'entreprise)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Février 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2018 et à effet du 24 octobre suivant, l'établissement public [Localité 7] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 7] (LMH) a donné à bail à Monsieur [C] [M] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 401,29 euros, outre une provision sur charges de 187,19 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, LMH a fait signifier à Monsieur [C] [M] un commandement de payer la somme de 1 380,82 euros au titre des loyers et charges impayés, et d'avoir à justifier d'une assurance locative, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, LMH a fait assigner Monsieur [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :
– constater la résiliation de plein droit du bail suite au défaut de paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter du commandement signifié le 10 novembre 2023,
– à défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges,
– en conséquence, déclarer Monsieur [C] [M] sans droit au maintien dans le logement,
– le condamner à rendre les lieux qu'il occupe libres de toutes personne et de tout bien,
– à défaut prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,
– condamner Monsieur [C] [M] à lui payer les sommes suivantes :
– 3 088,10 euros, en deniers ou quittances valables, outre les sommes échues depuis le 14 novembre 2024 jusqu'au jugement ;
– les intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme de 1 380,82 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,
– une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel, charges comprises, dues de la résiliation jusqu'à la complète libération des lieux avec revalorisation de la part correspondant aux charges si les charges réelles dépassent 12 fois la provision ;
– 152 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer,
– certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen ;
– maintenir l'exécution provisoire.

A l'audience du 6 février 2025, date à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, LMH maintient ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance à la somme de 963,67 euros et à accepter la demande de délais de paiement en une seule mensualité.

Monsieur [C] [M] comparaît en personne et sollicite le bénéfice de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il propose de solder la dette locative, dont il ne conteste pas le montant, en une seule mensualité à compter du 15 avril 2025. Il déclare qu'il ne bénéficie pas d'une procédure de surendettement et que le logement présente des désordres (dysfonctionnement du chauffage et présence de moisissures dans le salon).

L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

LMH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par correspondance adressée le 9 novembre 2023. Les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ont été respectées.

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur la demande de constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 15 octobre 2018 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l'article 7 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 novembre 2023, pour la somme en principal de 1 380,82 euros.

Toutefois ce commandement a fixé le délai d'apurement de la dette à six semaines en application de l'article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l'article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Monsieur [C] [M] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n'a pu produire ses effets malgré l'absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée, étant précisé que LMH ne sollicite pas la constatation de la résiliation du bail pour défaut d'assurance du locataire contre les risques locatifs.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :
La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En la cause, LMH produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [M] reste lui devoir la somme de 963,67 euros à la date du 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, après soustraction des frais de procédure compris dans les dépens.

Si le montant de l'impayé représente moins de deux termes de loyer et charges, le relevé de compte locatif montre néanmoins que les impayés perdurent depuis juin 2023, que les paiements sont irréguliers et qu'ils n'interviennent pas aux termes convenus par les parties, le locataire effectuant soit des paiements en retard soit des versements conséquents après plusieurs mois sans règlement.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

Monsieur [C] [M] sera donc condamné au paiement de cette somme de 963,67 euros créance arrêtée au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Compte tenu des récents efforts de paiement du locataire, de l'accord de LMH quant à des délais de paiement, en application de l'article 1343-5 du code civil, et en l'absence de preuve de besoins du bailleur faisant obstacle auxdits délais, il y a lieu de dire que Monsieur [C] [M] pourra s'acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, Monsieur [C] [M] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. Le locataire devra alors, en application de l'article 1240 du code civil, payer une indemnité d'occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par LMH du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [C] [M], qui succombe, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS