TJ 59350, 30 avr. 2025, RG 24/13238

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13238 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZADO

N° de Minute : 25/670

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

Etablissement public LMH-OPH DE LA MEL

C/

[R] [F]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public LMH-OPH DE LA MEL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [B] [I] (Membre de l'entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Marie LACROIX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Février 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 1992 et à effet du 1er août suivant, l'établissement public Lille métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de Lille (LMH) a donné à bail à Madame [R] [F] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 242,61 euros majoré d'une provision sur charges de 37,64 euros.

Par acte d'huissier de justice du 4 octobre 2023, LMH a fait signifier à Madame [R] [F] un commandement de payer la somme de 1.337,91 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte d'huissier de justice du 21 novembre 2024, LMH a fait assigner Madame [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

• constater la résiliation de la location par suite du jeu de la clause résolutoire faute de paiement dans le délai de six semaines après le commandement de payer et dire que Madame [R] [F] est occupant sans droit ni titre ;
• à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;
• ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir et ce, au besoin, avec l'aide de l'assistance de la force publique ;
• condamner Madame [R] [F] au paiement des sommes suivantes :
- Mille six cent trente et un euros et vingt-huit centimes (1631.28 euros) représentant les loyers et charges dus au 14 novembre 2024 outre le montant des sommes dues depuis ladite date jusqu'au jour du jugement ;
• une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux avec revalorisation de la part correspondant aux charges si les charges réelles dépassent 12 fois la provision ;
• les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
• 152,00 en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens comprenant le coût du commandement de payer ;
• certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen,
• Ordonner l'exécution provisoire .

A l'audience du 6 février 2025, date à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, LMH maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 1.259,39 euros. Elle indique qu'elle n'a pas connaissance d'une procédure de surendettement en faveur de la locataire.

Madame [R] [F], représentée par son conseil, sollicite des délais de paiement sur 36 mois par versements mensuels de 35 euros en sus du loyer courant, ainsi que l'aide juridictionnelle provisoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

LMH justifie que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 13 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l'espèce, LMH sollicite le constat de la résiliation du bail conclu le 31 juillet 1992 avec Madame [R] [F] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Or, il est observé, d'une part, que le bail écrit produit par le demandeur a été conclu entre LMH, Monsieur [T] [V] et Madame [R] [F], et, d'autre part, qu'il porte sur le logement situé [Adresse 2], à [Localité 5].

L'article 1 du contrat de location stipule que l'office loue et donne à bail l'appartement à usage d'habitation à Monsieur [T] [V], Madame [R] [F] n'étant pas mentionnée.

En outre, l'examen du contrat montre que le bail a été signé par un seul locataire et que la signature y figurant est différente de celle apposée sur le formulaire déclaratif rempli par Madame [R] [F] dans le cadre de l'enquête sociale diligentée par la préfecture du Nord.

Il n'est donc pas établi que Madame [R] [F] est bien signataire du bail versé aux débats.

Il s'ensuit que ledit bail portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], contenant une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l'article 16 de ses conditions générales n'est pas opposable à Madame [R] [F].

En conséquence, la demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

- Sur l'existence d'un bail verbal :

L'article 1709 du Code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l'article 1714 du Code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l'écrit n'est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n'est donc pas nul, dès lors qu'aucune des parties n'exige de l'autre l'établissement d'un écrit.

En l'absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l'application du droit commun du louage.

Cependant, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l'existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l'article 1715 du Code civil, dès lors qu'il y a eu occupation effective du local loué.

En l'espèce, aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 et n'est communiqué par les parties.

Toutefois, Madame [R] [F] ne conteste pas à l'audience l'existence d'un bail portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] consenti par LMH, ni son contenu.

En outre, LMH verse aux débats un décompte locatif dont il ressort que la défenderesse a effectué des paiements réguliers pour l'occupation du logement en cause et a perçu l'APL de la CAF du Nord pour ce même logement.

Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve d'un bail verbal concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] est rapportée.

- sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l'occurrence, LMH produit un décompte démontrant que Madame [R] [F] reste lui devoir la somme de 1 167,95 euros à la date du 4 février 2025, terme de février 2025 non inclus, après soustraction des frais de procédure qui entrent dans les dépens et des pénalités mensuelles de 7,62 euros faute pour LMH de justifier de l'envoi de l'enquête et de la demande de transmission de l'avis d'imposition ou de non-imposition.

Le montant de l'impayé représente plus de 2 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis janvier 2023.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant à la locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l'assignation du 21 novembre 2024.

Madame [R] [F] sera condamnée à payer à LMH la somme de 1 167,95 euros, au titre des loyers et charges impayés au 4 février 2025, terme de février 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Compte tenu du montant de la dette, de la reprise du paiement du loyer courant par la locataire avat l'audience, de ses efforts de paiement tels qu'ils ressortent du relevé de compte tenu par le bailleur et en l'absence de preuve de besoins de LMH faisant obstacle auxdits délais, il y a lieu de dire que Madame [R] [F] pourra s'acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, Madame [R] [F] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. La locataire devra alors, en application de l'article 1240 du code civil, payer une indemnité d'occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par LMH du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges.

Sur les demandes accessoires :

Madame [R] [F], qui succombe, supportera la charge des dépens, dont le coût de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS