TJ 59350, 30 avr. 2025, RG 24/13723

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13723 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBRK

N° de Minute : 25/671

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

Etablissement public LMH-LILLE METROPOLE HABITAT, venant aux droits de l'OPAC de Lille Métropole Habitat.

C/

[W] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public LMH-LILLE METROPOLE HABITAT, venant aux droits de l'OPAC de Lille Métropole Habitat., dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 6]

représentée par Mme [U] [L] (Membre de l'entreprise)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [M], demeurant [Adresse 7] - [Localité 10]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Février 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2006 et à effet du 1er janvier 2007, l'établissement public Lille métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de Lille (LMH) a donné à bail à Monsieur [W] [M] un logement situé [Adresse 7], à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel révisable de 129,74 euros majoré d'une provision sur charges de 72,91 euros.

Par acte d'huissier de justice du 03 octobre 2023, LMH a fait signifier à Monsieur [W] [M] un commandement de payer la somme de 845,93 euros au titre des loyers et charges impayés, et de justifier d'une assurance locative, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, LMH a fait assigner Monsieur [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :
– constater la résiliation de plein droit du bail suite au défaut de paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter du commandement signifié le 3 octobre 2023,
– à défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges,
– en conséquence, déclarer Monsieur [W] [M] sans droit au maintien dans le logement,
– le condamner à rendre les lieux qu'il occupe libres de toutes personne et de tout bien,
– à défaut prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,
– condamner Monsieur [W] [M] à lui payer les sommes suivantes :
– 1 883,71 euros, en deniers ou quittances valables, outre les sommes échues depuis le 14 novembre 2024 jusqu'au jugement ;
– les intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme de 845,93 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,
– une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel, charges comprises, dues de la résiliation jusqu'à la complète libération des lieux avec revalorisation de la part correspondant aux charges si les charges réelles dépassent 12 fois la provision ;
– 152 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer,
– certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen ;
– maintenir l'exécution provisoire.

A l'audience du 6 février 2025, date à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, LMH maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 2 556,10 euros. Elle indique qu'elle n'a pas connaissance d'une procédure de surendettement en faveur du locataire.

Monsieur [W] [M], cité à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, n'a pas comparu et n'était pas représenté.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 alinéa 1 du code de procédure civile, dès lors qu'il est susceptible d'appel.

Selon l'article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

LMH justifie que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 13 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 21 décembre 2006 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l'article VI de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 03 octobre 2023, pour la somme en principal de 845,93 euros.

Toutefois ce commandement a fixé le délai d'apurement de la dette à six semaines en application de l'article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l'article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Monsieur [W] [M] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n'a pu produire ses effets malgré l'absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

- sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l'occurrence, LMH produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [M] reste lui devoir la somme de 2 362,66 euros à la date du 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, après soustraction des frais compris dans les dépens, des cotisations d'assurance pour un montant total de 102 euros en l'absence de preuve du respect de l'article 7 alinéas 11 et 12 de la loi 6 juillet 1989 et des frais d'enquête OPS en l'absence de preuve du respect de la procédure de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation.

Le montant de l'impayé représente plus de 7 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis mai 2023.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l'assignation du 29 novembre 2024.

L'expulsion de Monsieur [W] [M] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Monsieur [W] [M] sera en outre condamné au paiement de la somme de 2 362,66 euros créance arrêtée au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2023 pour la somme de 845,93 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Il sera également condamné, en application de l'article 1240 du code civil, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 286,41 euros, soit une somme égale au montant du loyer de 172,27 euros augmenté de la provision sur charges de 114,14 euros, pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour LMH de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision,

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [W] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS