TJ 75056, 10 juill. 2025, RG 24/10384

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Jean LEVY

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Sandrine DUPUY WEIMER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/10384 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6JFU

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDERESSE
Madame [P] [D], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Sandrine DUPUY WEIMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0140

DÉFENDEUR
Monsieur [G] [I], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0046

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 mai 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 10 juillet 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/10384 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6JFU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 5 janvier 2011, Madame [P] [D] a donné à bail à Madame [G] [I] un appartement de deux pièces situé Bâtiment B lot n° 9 au 4ème étage porte de droite au [Adresse 3], moyennant un loyer de 1.180 €, outre 44 € de provision sur charges, avec effet au 10 janvier 2011.

Par acte d’huissier en date du 23 octobre 2024, la bailleresse a assigné Madame [G] [I] sur le fondement de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :
Déclarer la présente action recevable et fondéeJuger la résiliation du bail conclu le 5 janvier 2011 entre Madame [P] [D] et Madame [G] [I], aux torts de Madame [G] [C]rdonner l'expulsion de Madame [G] [I] et de tout occupant de son fait, au besoin avec le concours des forces de l'ordre et d'un serrurierCondamner Madame [G] [I] à Madame [P] [D] les revenus qu'elle a retirés de la sous-location à compter du 15 février 2024 et jusqu'à libération complète des lieux soit 1700 € par moisDire n'y avoir lieu à faire exception à l'application de l'exécution de droit de la décision à intervenirCondamner Madame [G] [I] au paiement de la somme de 3.000 € à Madame [P] [D] en vertu de l'article 700 du Code de Procédure CivileLa condamner aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 mai 2025. Les parties représentées par leur conseil ont déposé à l’audience des conclusions aux termes desquelles,

Mme [W] [D] sollicite de voir :
Juger la résiliation du bail conclu le 5 janvier 2011 entre Madame [P] [D] et Madame [G] [I], aux torts de Madame [G] [C]rdonner l'expulsion de Madame [G] [I] et de tout occupant de son fait, au besoin avec le concours des forces de l'ordre et d'un serrurierCondamner Madame [G] [I] à Madame [P] [D] les revenus qu'elle a retirés de la sous-location, soit 54 000 euros pour la sous location à Mme [B] et à compter du 15 février 2024 et jusqu'à libération complète des lieux 1700 € par moisDébouter Mme [G] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions Dire n'y avoir lieu à faire exception à l'application de l'exécution de droit de la décision à intervenirCondamner Madame [G] [I] au paiement de la somme de 4.000 € à Madame [P] [D] en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civilela condamner aux entiers dépens.
En défense, Madame [G] [I] demande à voir :
Juger que Madame [G] [I] rapporte la preuve de l'occupation de son appartement situé [Adresse 3], en vertu du contrat de location en date du 5 janvier 2011.Juger que Madame [P] [D], en sa qualité de bailleresse, ne rapporte pas la preuve des faits qu'elle affirme dans son acte introductif d'instance délivré en date du 23 octobre 2024.Débouter en conséquence Madame [P] [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.Condamner Madame [P] [D] à payer la somme de 1.500 € à Madame [G] [I] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.Condamner Madame [P] [D] aux entiers dépens.
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Aux termes de l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Le contrat de bail conclu entre les parties stipule, dans son article VIII -11, que le locataire est tenu de ne pas céder le contrat de location, ni sous-louer le logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur y compris sur le prix du loyer. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [I] affirme avoir respecté ses obligations en qualité de locataire produisant des quittances de loyer pour la période 2014 et 2024 et diverses factures EDF ENEDIS et BOUYGUES faisant mention de son adresse au [Adresse 1]. Par ailleurs, elle produit diverses attestations de voisins indiquant qu’elle n’était pas à l’origine de troubles de voisinage. Ces éléments ne sont pas de nature à démontrer qu’elle occupait personnellement le logement.

De son côté, la bailleresse produit les pièces suivantes :

Un message de la Direction générale des Finances Publiques (DGFIP) adressé à Mme [D] indiquant que Mme [B] [N] [R] a réglé la taxe d'habitation pour le local sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour l'année 2020, 2021 et 2022 et a indiqué avoir habité chez Mme [I] jusqu’au 17 décembre 2022 ;
Une attestation de Mme [R] [B] indiquant qu’elle a occupé l’appartement de Mme [I] de 2017 à 2021 proposant de préciser ultérieurement sa période d’occupation et précisant « je ne suis pas la belle fille de Mme [I] mais une parfaite étrangère pour elle ; j'ai trouvé l'appartement dans un annonce sur le bon coin ; elle m'a demandé 1500€ par mois ; Je n'ai jamais eu un contrat d'habitation, factures ou taxes d'habitation je lui faisais tout simplement des virements »
Un message publié par Mme [G] [I] sur Facebook en date du 25 janvier 2024 proposant l’appartement à louer dans ces termes «  A sous-louer 2 pièces 40 m carrés ultra jolis, parquet, cheminée, bois, balcon, baignoire, dans le Marais. EDF, Internet et Taxes comprises. A partir de maintenant pour un ou deux mois »
Les témoignages des voisins, Monsieur [V] [H] et Monsieur [X] [O], du président du conseil syndical Monsieur [Y] [A], l’attestation de Monsieur [J], candidat à la sous-location pour son fils qui font état de l’occupation des lieux par différentes personnes, de la proposition du local à la location ou de l’absence de Mme [G] [I] à cette adresse précisant qu’elle résiderait selon les interviews donnés dans la presse en partie à Tel Aviv (Israël).
Le manquement aux obligations légales et contractuelles susvisées de ne pas sous-louer le logement est ainsi parfaitement établi, il sera fait droit en conséquence aux prétentions de Mme [P] [D] en ce qu’elles tendent à la résiliation du bail et à l’expulsion de Mme [G] [I], selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Mme [G] [I] est occupante sans droit, il convient en conséquence, d’autoriser la demanderesse, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.

L'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. En effet, aucune considération tirée des circonstances de l’espèce et du comportement des occupants ne justifie de supprimer le délai de deux mois de principe suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Mme [G] [I] sera condamnée à régler une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel normalement exigible pour le logement occupé, majoré des augmentations légales, outre les provisions sur charges à compter de la date de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet.

Sur la demande visant à voir condamner la locataire à restituer à la bailleresse les revenus retirés de la sous-location

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le paiement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

La demande de restitution de fruits civils est une action de nature réelle mais mobilière, laquelle est ainsi soumise au délai de prescription de droit commun de l'article 2224 du code civil, soit cinq ans. Le point de départ de la prescription est le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l'exercer.

En l’espèce, il est établi que le logement a été sous-loué par Mme [I] à Mme [R] [B], sans l’accord de la bailleresse, et ce, de manière certaine sur la période 2020 2021 2022, durant laquelle la DGFIP indique que Mme [B] a réglé la taxe d'habitation, période non couverte par la prescription.

Mme [R] [B] déclare avoir versé un loyer mensuel de 1500 € à Madame [I], ce que celle-ci ne conteste pas, alors qu’elle-même réglait, selon les quittances produites, un loyer de 1341,52 euros en 2020, 1347,48 euros en 2021, 1358,21 en 2022 à Mme [D]. Il convient donc de condamner la locataire à restituer le surplus des fruits tirés de la sous-location au-delà du versement de son propre loyer, soit 5433,48 euros.
La demanderesse sera déboutée du surplus de ses demandes.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS