TJ 78646, 15 juill. 2025, RG 25/00191

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL
DE PROXIMITÉ DE
MANTES LA [Localité 12]

[Adresse 3]
[Localité 5]

[Courriel 11]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00191 - N° Portalis DB22-W-B7J-S2M2

JUGEMENT

DU : 15 Juillet 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. LA RESIDENCE “92 [13]”

DEFENDEUR(S) :

[V] [N]

exécutoire
délivrée le
à :

expédition
délivrée le
à :

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT
DU 15 Juillet 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUINZE JUILLET

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 16 Mai 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Le Syndicat de copropriétaires de LA RESIDENCE “92 LOGEMENTS” sis [Adresse 9], représentée par son syndicat en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILE DE FRANCE, SAS au capital de 24.521.164,47 euros, prise en la personne de son Président
Inscrite au RCS de [Localité 15] sous le n°529 196 412 dont le siège est [Adresse 4].

représentée par Me Ghislaine CHAUVET LECA, avocat au barreau de PARIS subsituée par Me Marcel ADIDA avocat au barreau de l’Essonne.

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [V] [N]
[Adresse 2]
[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2025 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 8] [Localité 14] est placé sous le régime de la copropriété, et [V] [N] y est propriétaire du lot numéro 92.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 20 février 2025, fait assigner [V] [N] devant ce tribunal afin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 2558,09 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 octobre 2024 et sous astreinte de 50 € par jour à compter de l’assignation, la capitalisation des intérêts, celle de 834,28 € au titre des frais de recouvrement et subsidiairement à titre de dommages et intérêts, celle de 2000 € à titre de dommages et intérêts, celle de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et indiqué que la dette de charges s’élève désormais à 4818,71 €, appel du deuxième trimestre 2025 inclus. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

Bien qu’ayant été cité à étude, [V] [N] n’a pas comparu ni été représenté, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- un état hypothécaire et l’extrait de matrice cadastrale,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel des exercices suivant et adoption de travaux,
- les appels de charges et travaux pour la période du troisième trimestre 2023 au premier trimestre 2025,
- le décompte de la créance pour la période du 31 décembre 2022 au 27 janvier 2025,
- les lettres de mise en demeure envoyées par le syndic,
- la mise en demeure envoyée par l’avocat du syndicat par lettre recommandée avec avis de réception du 18 octobre 2024,
- le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que [V] [N] reste devoir la somme de 2558,09 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 27 janvier 2025, appel du premier trimestre 2025 inclus. Il convient donc de le condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure de l’avocat du syndicat présentée le 24 octobre 2024, et il y a lieu de préciser en application de l’article 1343-2 du code civil que les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés et produiront eux-mêmes intérêts.

Il est inopportun d’ordonner une astreinte afin d’assurer l’exécution de cette condamnation au paiement d’une somme d’argent.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’envoi des lettres de mise en demeure du syndic n’est pas démontré et la lettre ayant le même objet transmise par son avocat a généré un coût dont il est tenu compte dans le cadre de l’examen de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’avocat du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Il convient donc de rejeter la demande du syndicat au titre des frais nécessaires de recouvrement.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

/
L’absence de paiement par [V] [N] des charges de copropriété ne suffit pas en l’espèce à elle seule à démontrer la mauvaise foi exigée par cette disposition, ce d’autant moins qu’il s’agit de la première instance engagée contre lui à ce titre, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [N] doit être condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, [V] [N] doit également être condamnée, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS