TJ 84007, 15 juill. 2025, RG 25/00254

COUR D’APPEL DE [Localité 9]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00254 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KB2L

Minute N° : 25/00343
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 15 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 7] DELTA
Copie délivrée à :Mme [O]
le :15/07/25

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 7] DELTA HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Mme [F] [X], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Madame [N] [O]
née le 05 Décembre 1968 à [Localité 8] (MAROC)
[Adresse 2]
[Adresse 10]
[Localité 4]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 août 2002, [Localité 7] DELTA HABITAT a consenti à Monsieur et Madame [G] [O] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis : [Adresse 3] avec un loyer mensuel de 347.99 euros, actualisé aujourd'hui à la somme de 637,94 euros charges comprises.

Par avenant du 7 novembre 2018, Madame [N] [O] est devenue seule titulaire du bail.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 19 septembre 2024, [Localité 7] DELTA HABITAT a fait délivrer à [N] [O] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1.499,37 euros outre les frais, visant la clause résolutoire.

C'est dans ce contexte et faute de régularisation que par exploit délivré le 16 avril 2025, [Localité 7] DELTA HABITAT a fait citer [N] [O] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de la voir principalement condamnée à :

- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

- l'expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

- lui payer à titre de provision la somme de 2.250.25 euros, représentant le montant des loyers et charges dus à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, À titre provisionnel par application de l'article 835 alinéa deux du code de procédure civile ;

- lui payer une indemnité mensuelle d'occupation de 637,94 euros équivalente au montant du loyer et des charges en ce compris le remboursement assurance LNA à compter du 20 novembre 2024, et ce jusqu'au départ effectif des lieux ; indemnité égale au montant du loyer, plus les charges et comme tel variable en fonction des augmentations légales à venir ;

- payer les entiers dépens.

L'affaire est fixée à l'audience du 17 juin 2025, lors de laquelle [Localité 7] DELTA HABITAT comparaît représentée et, soutenant oralement le dossier qu'elle dépose, sollicite le bénéfice de son assignation, sous réserve d'une actualisation de la dette locative à la baisse, à la somme de 2214,44 euros décompte arrêté au 31 mai 2025. Elle précise ne pas s'opposer aux délais de paiement sollicités.

Madame [N] [O] comparaît en personne. Elle sollicite un délai de paiement et affirme être en mesure de rembourser sa dette à raison d'un versement mensuel d'au moins 30 euros, en plus du loyer courant. Le dernier paiement effectué est en date du 10 juin 2025.

Aucun Diagnostic Social et Financier n'a été communiqué au Tribunal avant l'audience.

La décision est mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Par ailleurs, par application de l'article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l'article 9 de ce code qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

1)Sur la recevabilité de l'action

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l'espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 11] le 17 avril 2025, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CAF de [Localité 11] a été saisie le 13 septembre 2024, de la situation d'impayé, soit dans les délais légaux.

La demande de résiliation formée par [Localité 7] DELTA HABITAT est donc recevable.

2) Sur l'indemnité provisionnelle au titre de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Lors de l'audience, le bailleur a produit un décompte actualisé de créance, arrêté au 31 mai 2025, faisant état d'une dette locative d'un montant de 2 214,44 euros.

Ainsi, après examen des décomptes produits par [Localité 7] DELTA HABITAT, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande, arrêtée au 31 mai 2025 est fondée à hauteur de 2214,44 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de mai 2025 inclus.

Cette somme sera assujettie au taux d'intérêt légal à compter de la signification de la présente décision.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de location est bien doté d'une telle clause résolutoire, lequel prévoir un délai de deux mois pour régulariser la dette après délivrance d'un commandement de payer. Ce délai, plus favorable que celui prévu par la loi, sera donc retenu.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par [Localité 7] DELTA HABITAT que Madame [N] [O] n'a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 20 novembre 2024.

Les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de [Localité 7] DELTA HABITAT depuis le 20 novembre 2025.

*
Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d'une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.
Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, l'examen des décomptes produits atteste de certains efforts de paiement et d'une réduction de la dette ; la société [Localité 7] DELTA HABITAT a indiqué en conséquence ne pas être opposé à l'octroi de délais de paiement ; elle a également indiqué ne pas s'opposer à la suspension de la clause résolutoire en cas de respect de ce plan.

Dès lors, il y a lieu d'accorder à Madame [N] [O] un délai de paiement de 36 mois, correspondant à 35 mensualités de 30 euros, et le solde restant dû à la trente-sixième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l'article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si la requise se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si celle-ci ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l'intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Par ailleurs, elle sera condamnée à payer à [Localité 7] DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d'indemnité d'occupation, en application de l'article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu'ils auraient subsisté si le contrat de bail n'avait pas été résilié, assurance LNA et indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,