TJ 33063, 16 juill. 2025, RG 25/00463

Du 16 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00463 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2FQQ

Commune [Localité 8]

C/

[Z] [I] [Y] [W], [J] [N] divorcée [L]

- Expéditions délivrées à
la SELARL MILANI - WIART
[Z] [I] [Y] [W],
[J] [N] divorcée [L]

- FE délivrée à
la SELARL MILANI - WIART

Le 16/07/2025

Avocats : la SELARL MILANI - WIART

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 juillet 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Commune de [Localité 8] (dont la mairie est située [Adresse 12] à [Localité 9] agissant poursuites et diligences de son maire en exercice, monsieur [K] [X], domicilié en cette qualité en ladite mairie,
[Adresse 12]
[Localité 2]

Représentée par Maître TCHINA substituant Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI - WIART

DEFENDERESSES :

Madame [Z] [I] [Y] [W]
née le 28 Août 1960 à [Localité 13]
[Adresse 7]
[Localité 2]

Présente

Madame [J] [N] divorcée [L]
née le 23 Septembre 1986 à [Localité 11]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2021, la Commune de [Localité 8] a donné à bail à Madame [Z] [W] un logement situé [Adresse 7] (anciennement [Adresse 5] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 423,66€ et une provision sur charges mensuelle de 21,20€.

Suivant avenant du 1er février 2023, la provision mensuelle sur charges a été portée à la somme de 80€.

Le 29 mars 2021, un acte de cautionnement solidaire a été établi au nom de Madame [J] [N] divorcée [L] afin de garantir le paiement des loyers, indemnités locatives, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, la Commune de [Localité 8] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 6.251,31€ au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail et de fournir les justificatifs d'assurance.

Par actes introductifs d'instance en date des 20 février et 4 mars 2025, la Commune de BARIE a fait assigner Madame [Z] [W] et Madame [J] [N] divorcée [L] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l'audience du 16 mai 2025 aux fins de :

-Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 06/04/2021.
En conséquence, prononcer la condamnation de Madame [W] [Z] à devoir, ainsi que tout occupant de son chef, libérer le local sis [Adresse 7] à [Localité 9] ainsi qu'à le vider de tout bien lui appartenant au plus tard dès le commandement d'avoir à le faire. A défaut de libération volontaire, prononcer son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la [Localité 10] Publique.
-Condamner solidairement Madame [W] [Z] et Madame [N] [M] au paiement de la somme provisionnelle de 9 509,70 € (neuf mille cinq cent neuf euros et soixante-dix cents) avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 04/06/2024 pour les sommes qui y sont visées en principal (à savoir 6 251,31 euros) et à compter de la présente assignation pour le surplus correspondant à la somme de 3 258,39 euros (9 509,70€ - 6 251,31€).
-Condamner solidairement Madame [W] et Madame [N] au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer mensuel actualisé augmenté des charges soit 469,06 euros (quatre cent soixante-neuf euros et six cents) à compter du 01/02/2025 et jusqu'au départ effectif des lieux de Madame [W] [Z].
-Condamner solidairement Madame [W] et Madame [N] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
-Condamner solidairement Madame [W] et Madame [N] aux entiers frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 04/06/2024 et de la présente assignation, sur le fondement de l'article 696 du Code de procédure civile.

A l'audience du 16 mai 2025, la Commune de [Localité 8], représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 9.212,49€ et maintient les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

En défense, Madame [Z] [W] comparaît et sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 400 euros ou 500 euros en sus du loyer courant.

En défense, Madame [J] [N] divorcée [L] comparaît.

Madame [Z] [W] n’a pas répondu à la convocation du 10 avril 2025 du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 5 mars 2025 soit au moins six semaines avant l'audience du 16 mai 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 10 juin 2024.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

La Commune de [Localité 8] a fait signifier à Madame [Z] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 6.251,31€ au titre des loyers échus suivant exploit du 4 juin 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le 18 juin 2024, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Madame [N] divorcée [L].

Madame [Z] [W] et Madame [J] [N] divorcée [L] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 4 juin 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 5 août 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 5 août 2024.

Au vu des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, à défaut pour la locataire de démontrer qu'elle est en situation de régler sa dette locative par des virements de 500€ par mois en sus du loyer courant, aucun justificatif des ressources n'étant fourni, au regard du montant important de la dette et à défaut d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, il ne pourra être accordé de délais de paiement à Madame [W].

De même, en application de l'article 24 VII de la loi précitée, à défaut d’avoir été sollicité et à défaut pour la locataire d'avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent pas être suspendus par la juridiction de céans.

Dès lors, Madame [W] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 5 août 2024, ce qui constitue pour la Commune de [Localité 8] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la Commune de [Localité 8] produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 9.212,49€ à la date du 12 mai 2025 (avril 2025 inclus).

Madame [W] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.
Par conséquent, la créance n'étant pas sérieusement contestable, Madame [W] sera condamnée au paiement de la somme de 9.212,49€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 12 mai 2025– échéance du mois d'avril 2025 incluse. Madame [W], sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (469,06€ par mois à la date de l'audience) à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la caution

Madame [J] [N] divorcée [L] s’est portée caution solidaire des engagements de la locataire. Il résulte dudit contrat qu’elle a eu connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l'acte de caution solidaire.

Madame [J] [N] divorcée [L] sera donc tenue solidairement au paiement des sommes dues par Madame [W].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d'assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [Z] [W] et Madame [J] [N] divorcée [L].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [Z] [W] et Madame [J] [N] divorcée [L] à verser à la Commune de [Localité 8] la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS