TJ 75056, 16 juill. 2025, RG 25/03496

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [O] [X] [E]
Monsieur [G] [J]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Fabrice [Localité 6]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03496 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7RDX

N° MINUTE : 12

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 juillet 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT - OPH,
[Adresse 4]

représenté par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [O] [X] [E],
[Adresse 1]
comparante en personne

Monsieur [G] [J],
[Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 mai 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 juillet 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/03496 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7RDX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2021, l'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [X] [E] et M. [G] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1124,72 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5708,58 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [X] [E] et M. [G] [J] le 11 octobre 2024.

Par assignations du 25 février 2025, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [X] [E] et M. [G] [J], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6 536,79 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 20 mai 2025, l'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 13 mai 2025, s’élève désormais à 4 143 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. L'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur expose, en outre, que des règlements de 1 000 euros ont été effectués, par les locataires, en plus du loyer courant.

Mme [O] [X] [E] et M. [G] [J], qui comparaissent à l’audience, reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 80 euros, en plus du loyer courant.

Décision du 16 juillet 2025
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Mme [O] [X] [E] explique que la dette locative a pour origine sa perte de revenus due à son congé parental. Elle indique qu’elle a repris le travail depuis décembre 2024.
M. [G] [J] déclare qu’il travaille en tant qu’aide-soignant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [O] [X] [E] et M. [G] [J] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 octobre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5 708,58 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mai 2025, Mme [O] [X] [E] et M. [G] [J] lui devaient la somme de 3 852,82 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme du mois d’avril 2025 inclus.

Mme [O] [X] [E] et M. [G] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] [X] [E] et M. [G] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 581,09 euros.
Décision du 16 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/03496 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7RDX

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [X] [E] et M. [G] [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,