TJ 75056, 16 juill. 2025, RG 25/00802

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Maître Paul-Gabriel CHAUMANET

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Vincent DAUGY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00802 - N° Portalis 352J-W-B7J-C636E

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le 16 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C. [F],
[Adresse 3]

comparante en personne assistée de Me Vincent DAUGY, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [R] [V],
[Adresse 1]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/00802 - N° Portalis 352J-W-B7J-C636E

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2011, la société SWISS LIFE assurance et patrimoine aux droits de laquelle vient la S.C. [F] a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2775 euros et d’une provision pour charges de 360 euros.

Par décision en date du 30 août 2024 du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS, la S.C. [F] a notamment été condamnée à régler la somme de 19 459 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par Mme [R] [V] du 1er juillet 2019 au mois d’août 2024 en lien avec les pertes de pression sur le réseau d’alimentation d’eau de son logement et la défaillance partielle des installations de chauffage. Le jugement précise que cette somme doit être déduite de la dette locative de Mme [V] et que cette dernière doit reprendre le paiement de ses loyers, dont le montant sera réduit de 10% à compter du mois de septembre 2024, entre les mains de la S.C. [F].

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 32489,84 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [V] le 4 octobre 2024.

Par assignation du 12 décembre 2024, la S.C. [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges déduction faite de la réduction de loyer fixée par jugement du 30 août 2024, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,41426,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2024,5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2025. Elle a cependant fait l’objet d’un renvoi au 20 mai 2025, afin de permettre aux parties de se mettre en état.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 20 mai 2025, la S.C. [F], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 décembre 2024, s'élève désormais à 52 560,87 euros. La S.C. [F] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des loyers ayant été réglés les 1er avril 2025 et 1er mai 2025 par une amie de Mme [R] [Z] S.C. [F] sollicite également la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La S.C. [F] précise que la locataire a cessé de régler son loyer à compter d’août 2023 ; qu’elle se plaint depuis 2019 de la baisse de la pression d’eau dans les lieux loués ; qu’elle a obtenu sur ce motif une réduction de loyer de 10% à compter du mois de septembre 2024 (soit un loyer d’un montant de 2871 euros par mois) du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] par décision du 30 août 2024, dont il a été tenu compte dans le commandement de payer qui lui a été délivré le 03 octobre 2024. La S.C. [F] précise qu’à la suite de la décision du Juge de l’expertise, les canalisations d’eau ont pu être vérifiées par un expert le 28 avril 2025 et que celui-ci a conclu au bon fonctionnement de tous les points d’eau de l’appartement.

La S.C. [F] ajoute, enfin, qu’elle se désiste de sa demande relative à la validité du congé délivré à Mme [R] [V].

Mme [R] [V], représentée par son conseil, sollicite le sursis à statuer de notre décision dans l’attente de la décision de la Cour d’appel de [Localité 4] suite à l’appel interjeté par la défenderesse à propos de la décision du 30 août 2024 du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4]. Elle demande également la condamnation de la S.C. [F] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle soulève également la nullité du commandement de payer du 03 octobre 2024, arguant de l’inexactitude des sommes inscrites figurant au décompte sur lequel il s’appuie.

Mme [R] [V] sollicite, enfin, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [R] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée reçue le 23 mai 2025, la S.C. [F] verse à la procédure une ordonnance du 22 mai 2025 de la Cour d’appel de PARIS prononçant la radiation de l’appel déclaré par Mme [R] [V] le 08 octobre 2024 contre le jugement du 30 août 2024 du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS, Mme [V] n’ayant pas exécuté la décision litigieuse alors qu’elle était assortie de l’exécution provisoire.

MOTIVATION

Sur la demande de sursis à statuer
En application des articles 377 et 378 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l'instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer. La décision de sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

Conformément à l'article 379 du code de procédure civile, le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l'opportunité du sursis à statuer, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice.

En l'espèce, Mme [R] [V] sollicite le sursis à statuer de notre décision dans l’attente de la décision de la Cour d’appel de [Localité 4] suite à l’appel interjeté par la défenderesse à propos de la décision du 30 août 2024 du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4].

Par note en délibéré autorisée reçue le 23 mai 2025, la S.C. [F] verse à la procédure une ordonnance du 22 mai 2025 de la Cour d’appel de PARIS prononçant la radiation de l’appel déclaré par Mme [R] [V] le 08 octobre 2024 contre le jugement du 30 août 2024 du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS, Mme [V] n’ayant pas exécuté la décision litigieuse alors qu’elle était assortie de l’exécution provisoire.

Compte tenu de ces éléments, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer de Mme [V]. Cette dernière sera, par conséquent, rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
2.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C. [F] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la nullité du commandement de payer

Selon l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La partie qui invoque la nullité de l'acte doit prouver que l'irrégularité de l'acte lui cause un grief même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le commandement de payer contient à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion,
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est constant que le commandement délivré au locataire doit être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien-fondé et qu'il doit notamment préciser les dates d'échéance des sommes réclamées, en distinguant entre loyers et charges locatives.

En l'espèce, Mme [R] [V] fait valoir que le commandement de payer du 03 octobre 2024 ne lui a pas été délivré de bonne foi et qu’il est nul et de nul effet, en ce que le décompte annexé au commandement comporte des sommes inexactes. Elle précise que si ce dernier déduit effectivement la somme de 19 459 euros à laquelle la S.C. [F] a été condamnée en réparation de son préjudice de jouissance par décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] du 30 août 2024, il ne prend pas en compte les sommes de 2 000 euros et de 1 800 euros allouées respectivement en réparation de son préjudice moral et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle indique également que ce décompte ne reprend pas le montant du loyer dans la décision du 30 août 2024 à compter du mois de septembre 2024.

Il ressort néanmoins de cette dernière décision que si le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a effectivement ordonné la compensation de la somme de 19 459 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par Mme [R] [V] du 1er juillet 2019 au mois d’août 2024 de l’arriéré locatif du par cette dernière (soit la somme de 41 461,21 euros, décompte arrêté au 1er juin 2024), tel n’est pas le cas des sommes allouées au titre du préjudice moral de cette dernière ou de l’article 700 du Code de procédure civile. S’agissant de montant du loyer dû à compter du mois de septembre 2024, la décision du 30 août 2024 prévoit effectivement qu’il doit être réduit de 10% à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à livraison par le bailleur d’un appartement exempt de désordres, soit de la somme de 319 euros, ce qui porte le montant mensuel du loyer à la somme de 2871 euros.

Il résulte, par ailleurs, du décompte annexé au commandement du 03 octobre 2024 en date du 16 septembre 2024, que la S.C. [F] a effectivement déduit la somme de 19 459 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par Mme [R] [V], ainsi que la somme de 319 euros au titre de la réduction de loyer de 10% pour le mois de septembre 2024.

Compte tenu de ces éléments, il apparaît que le décompte annexé au commandement de payer du 03 octobre 2024 en date du 16 septembre 2024 prend effectivement en compte les prescriptions de la décision du 30 août 2024 du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4]. Il doit, par suite, être tenu pour exact et exempt de toute cause de nullité en application des dispositions des articles 114 du Code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande de Mme [R] [V] sur ce fondement sera donc rejetée.

2.3 Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 3 octobre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 32 489,84 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 décembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Mme [R] [V] ne règle plus régulièrement son loyer depuis août 2023, que sa dette de loyers est conséquente et que de manière constante, elle ne justifie pas des difficultés financières dont elle argue. Il est donc impossible d’évaluer sa capacité à reprendre le paiement régulier du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de suspension de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser S.C. [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Par ailleurs, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.C. [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 décembre 2024, Mme [R] [V] lui devait la somme de 52 560,87 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [R] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges, déduction faite de la réduction de 10% à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à livraison par le bailleur d’un appartement exempt de désordres, accordée par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] par décision du 30 août 2024.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C. [F] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2500 euros à la demande de S.C. [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,