TJ 75056, 16 juill. 2025, RG 24/10832

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Yann VERNON
Monsieur [U] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10832 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6M6D

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 16 juillet 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH,
[Adresse 3]
représenté par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [P] [D] épouse [H],
[Adresse 2]
représentée par Me Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [U] [D],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10832 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6M6D

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2005, l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1] (un appartement situé escalier B, 6ème étage, porte 0037 et une cave n°37) à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 533,29 euros.

Par avenant en date du 18 octobre 2005, à la suite du mariage de Mme [P] [H] avec M. [U] [D] le 10 septembre 2005, le bail a été établi au nom des deux époux.

Par actes de commissaire de justice du 20 juin 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4184,24 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [H] ép. [D] et M. [U] [D] le 25 juin 2024.

Par assignations du 16 octobre 2024, l'établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [H] ép. [D] et M. [U] [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 4121,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025, elle a cependant été renvoyée à l’audience du 20 mai 2025 afin de permettre à Mme [P] [H] ép. [D] d’être assistée par un avocat.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 20 mai 2025, l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 mai 2025, s'élève désormais à 5087,84 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. L'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [P] [H] ép. [D], représentée par son conseil, expose qu’elle est divorcée de M. [U] [D] depuis 2018. Elle précise exercer la profession d’aide-ménagère et percevoir à ce titre un salaire compris entre 600 et 700 euros. Elle ajoute que ses trois enfants majeurs vivent à son domicile et l’aident financièrement. Enfin, Mme [P] [H] déclare ne plus percevoir d’APL.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [U] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

Mme [P] [H] ép. [D] sollicite la déduction des frais de recours contentieux de 372,88 euros en date des 02 juillet 2024 et 08 novembre 2024, la fixation de sa dette locative à la somme de 4119,91 euros au 19 mai 2025, l’octroi de délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et le débouté de son bailleurs de ses autres demande, notamment de celle relative aux frais irrépétibles.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [P] [H] ép. [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée reçue au greffe le 26 mai 2025, Mme [P] [H] justifie d’une demande de délivrance de copie certifiée conforme de son jugement de divorce prononcé le 31 août 2018 par le Juge aux affaires familiales de [Localité 4] (RG n° 15/43416), ainsi que d’un récépissé de paiement à EPIC [Localité 4] HABITAT OPH en date du 20 mai 2025 pour un montant de 126 euros.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 20 juin 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4184,24 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mai 2025, Mme [P] [H] ép. [D] et M. [U] [D] lui devaient la somme de 5087,84 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution M. [U] [D], (lequel n’a pas par ailleurs pas donné congé au bailleur suite au prononcé de son divorce et demeure par conséquent tenu de la dette locative), le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 3940.44 euros (déduction faite des frais de contentieux de 181,40 euros en date du 02 juillet 2024), suivant décompte arrêté au 20 septembre 2024.

Mme [P] [H] ép. [D] et M. [U] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [P] [H] ép. [D] et M. [U] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [H] ép. [D] et M. [U] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande de l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,