TJ 13055, 8 juill. 2025, RG 25/01540

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Juillet 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BERKANI,
Débats en audience publique le : 29 Avril 2025

GROSSE :
Le 08-7
à Me FOURRIER-M ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/01540 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6FLK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [G] [X]
née le 09 Mars 1995 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [T]
née le 15 Août 1997 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 10 novembre 2023, Madame [S] [X] a donné à bail à Madame [R] [T] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, le 20 décembre 2024, Madame [X] a fait délivrer à Madame [T] un commandement de payer une somme de 3.000 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 13 mars 2025, Madame [S] [X] a attrait Madame [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de solliciter sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement d’obtenir la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ; Ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; Condamner Madame [T] à lui payer les sommes suivantes : 5.250 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire Une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges, indexable, jusqu’à la reprise effective des lieux 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive 2.400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; Les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée à l'audience du 29 avril 2025 et plaidée.

Madame [S] [X], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 6.000 euros au 28 avril 2025.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à l’assignation, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, Madame [R] [T] n’a pas comparu et personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 8 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [T] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à Madame [X].

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 mars 2025, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Bien que dispensée, Madame [X] justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 10 novembre 2023 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement visant cette clause a été signifié à Madame [T] par commissaire de justice le 20 décembre 2024, d’avoir à payer la somme en principal de 3.000 euros.
Il résulte des décomptes de la locataire que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 février 2025.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé en avril 2025 établit que les derniers loyers et charges n’ont pas été réglés avant l’audience. Il n’y a donc pas lieu d’appliquer les dispositions précitées.

Madame [T] est donc devenue occupante sans droit ni titre depuis le 20 février 2025. Il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [T] au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 750 euros.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte au 28 avril 2025, que Madame [T] reste devoir la somme de 6.000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’avril 2025 inclus.

Madame [T] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contredire le principe ni le montant de cette dette locative. Elle n’apporte aucune preuve de paiement libératoire.

Madame [T] sera donc condamnée à payer à Madame [X] la somme de 6.000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.000 euros à compter du commandement de payer du 20 décembre 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur la résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’occurrence, au-delà des démarches que Madame [X] a multipliées pour obtenir la justification d’une assurance locative et le paiement des loyers, d’abord dans un cadre amiable puis judiciaire, elle établit que la défaillance de Madame [T], qui perçoit pourtant des revenus lui permettant de faire face à ses obligations et ne daigne pas répondre à ses sollicitations, la met en difficulté au regard de l’emprunt immobilier contracté pour financer le bien et de ses difficultés professionnelles.

Sa demande de dommages et intérêts est parfaitement légitime. Elle sera indemnisée à hauteur de 1.000 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la demanderesse, Madame [T] sera condamnée à lui verser une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,