TJ 13055, 15 mai 2025, RG 25/00956

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :
Le 04 juillet 2025
à Me BOSC Amandine
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EXPEDITION :
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N° RG 25/00956 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6BLI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Amandine BOSC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [X]
né le 02 Janvier 1999, demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [O] [X]
née le 12 Septembre 1996, demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 10 novembre 2023 avec prise d’effet au 17 novembre 2023, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) ERILIA a donné à bail à Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 387,30 euros, outre 147,79 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.899,22 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, la SA ERILIA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,
- ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code de procédure civiles d'exécution,
- ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.137,86 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 7 février 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
- condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] au paiement à titre provisionnel, des loyers et charges du 7 février 2025 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
- condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux de Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X], laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit,
- condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] au paiement de la somme de 400 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA ERILIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 19 novembre 2024 et ce, pendant plus de six semaines.

Par courrier avec accusé de réception en date du 2 mai 2025, la requérante communique ses nouvelles pièces à Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X].

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2025.

A cette audience, la SA ERILIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 2.506,28 euros, selon décompte en date du 30 avril 2025, terme d’avril inclus. La requérante indique avoir convenu avec les requis d’un plan d’apurement de 36 mois avec des mensualités de 62,35 euros. Elle sollicite donc la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Un bordereau de carence de la fiche diagnostic social et financier a été transmis au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 10 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.899,22 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 décembre 2024.

Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail (article VIII).

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] restent devoir la somme de 2.234,94 euros, à la date du 30 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d'avril inclus et déduction faite des frais de procédure (133,77 +137,57 = 271,34 euros).

Pour la somme au principal, Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2.234,94 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA ERILIA démontre le versement du montant intégral du loyer courant avant la date d'audience.

Compte tenu de cet élément, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées et malgré l'absence de Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] à l'audience, il convient d'accorder à la demande de la bailleresse des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par la SA ERILIA, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
• à défaut pour Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
• Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit une somme de 563,76 euros à ce jour,
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [X] et Madame [O] [X], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA ERILIA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés.

Le surplus des demandes sera rejeté.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,