TJ 13055, 15 mai 2025, RG 25/00958

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :
Le 04 juillet 2025
à Me BOSC Amandine
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EXPEDITION :
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N° RG 25/00958 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6BLL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Amandine BOSC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [P]
née le 27 Avril 1965, demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 10 décembre 2019, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) ERILIA a donné à bail à Madame [E] [P] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement n° E01770001K situés au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 397,77 euros outre 96,18 euros de provision pour charges et 71,51 euros avec 7,29 euors de charges s'agissant de la place de stationnement .

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Madame [E] [P] par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 487,54 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, la SA ERILIA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner Madame [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,
- ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [E] [P] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code de procédure civiles d'exécution,
- ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner Madame [E] [P] au paiement à titre provisionnel de la somme de 924,99 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 7 février 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
- condamner Madame [E] [P] au paiement à titre provisionnel, des loyers et charges du 7 février 2025 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
- condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux de Madame [E] [P], laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit,
- condamner Madame [E] [P] au paiement de la somme de 400 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA ERILIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 novembre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Par courrier avec accusé de réception en date du 2 mai 2025, la requérante communique ses nouvelles pièces à Madame [E] [P].

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2025.

A cette audience, la SA ERILIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 765 euros, selon décompte en date du 30 avril 2025, terme d'avril inclus.

Bien que régulièrement assignée par remise étude, Madame [E] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 10 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2024 pour la somme en principal de 487,54 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 janvier 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [E] [P] reste devoir la somme de 525,16 euros, à la date du 30 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d'avril inclus et déduction faite des frais de justice (72,53 + 83,93 = 156,46 euros) et des frais de non réponse enquête sociale, injustifiés, (7,[Immatriculation 4] = 83,82 euros).

Pour la somme au principal, Madame [E] [P], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [E] [P] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 525,16 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le décompte locatif produit aux débat par la SA ERILIA démontre le versement du montant intégral du loyer courant avant la date d'audience.

Compte tenu de ces éléments, de l'ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées et malgré l'absence de Madame [E] [P] à l'audience, il convient d'accorder à la demande du bailleur des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par le requérant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
• à défaut pour Madame [E] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
• Madame [E] [P], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit une somme de 646,54 euros à ce jour,
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SA ERILIA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,