TJ 13055, 15 juill. 2025, RG 23/11852

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 15 Juillet 2025

Enrôlement : N° RG 23/11852 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4FMX

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 7] ( l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD)
C/ Mme [W] [R], [U] [X] [R], [M] [Y] [R], (Me [O] CHEMMAM)

DÉBATS : A l'audience Publique du 13 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 15 Juillet 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA MEDITERRANEE, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 309 066 967 et dont le siège social est sis [Adresse 1], en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Grégory PILLIARD de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocats au barreau de TOULON, 437 avenue Jean Jaurès 83000 Toulon

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [L] [W] [R], domiciliée et demeurant [Adresse 3]

Madame [U] [X] [R], domiciliée et demeurant [Adresse 4]

Monsieur [M] [Y] [R], domicilié et demeurant [Adresse 2]

tant en leur nom propre qu’en leur qualité d’héritiers de [E] [R] [A]

tous les trois représentés par Maître Azize CHEMMAM, avocat au barreau de MARSEILLE

***

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [E] [R] [A] était propriétaire du lot 6 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] et est décédé le 17 avril 2015.

Suivant actes de commissaire de justice en date des 28 février et 4 mars 2019, le responsable du service des impôts des particuliers 5/6ème arrondissement de [Localité 8] a fait assigner en référé [L] [W] [R], [C] [X] [R] et [M] [J] [Y] [R] aux fins notamment d'obtenir la désignation d'un mandataire successoral pour administrer la succession de [E] [R] [A], de représenter l'ensemble des héritiers pour tous les actes de la vie civile et en justice, vérifier si une succession a été ouverte au Cameroun et si les héritiers ont accepté ladite succession et régler les dettes fiscales.

Par ordonnance du 17 juillet 2019, le juge des référés a notamment désigné le président de la chambre départementale des notaires des Bouches-du-Rhône, pour une période de deux ans, en qualité de mandataire successoral, à l'effet d'administrer provisoirement la succession et l'indivision successorale de [E] [R] [A] concernant les biens immobiliers situés en France et de représenter l'indivision successorale pour les actes de la vie civile et en justice.

Selon acte de notoriété dressé le 23 janvier 2020, Madame [L] [H] [W] [R], Madame [U] [C] [X] [R] et Monsieur [M] [J] [Y] [R] ont la qualité d’héritiers légitimes de Monsieur [E] [R] [A].

La succession de Monsieur [E] [R] [A] n’a pas été réglée.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que, malgré un courrier de mise en demeure en date du 17 avril 2020, les consorts [R] restent débiteurs des charges de copropriété.

***

Par exploits en date des 21 et 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [L] [H] [W] [R], Madame [U] [C] [X] [R] et Monsieur [M] [J] [Y] [R], tant en leurs noms personnels qu’en leur qualité d’héritiers légitimes de Monsieur [E] [R] [A], devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de paiement des charges de copropriété.

***

Par conclusions récapitulatives en date du 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu notamment les dispositions de l’article 10, 10-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu notamment les dispositions de l’article 1240 et suivants du Code civil,
Vu les faits énoncés,
Vu les pièces visées à l’appui de l’assignation et des présentes conclusions,
Vu la recevabilité et le bien-fondé de la demande du syndicat des copropriétaires requérant,

- Condamner solidairement Madame [W] [L] [H] [R], Madame [U] [C] [X] [R] et Monsieur [M] [J] [Y] [R], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Monsieur [E] [R] [A], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à [Localité 9] la somme de 12.878,03 € au titre des charges de copropriété impayées, arrêtée au 1er juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal courant du 17 avril 2020, date de la première mise en demeure, le tout sous anatocisme ;
- Condamner solidairement Madame [W] [L] [H] [R], Madame [U] [C] [X] [R] et Monsieur [M] [J] [Y] [R], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Monsieur [E] [R] [A], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à [Localité 9] la somme de 1.902,74 € arrêtée au 1er juillet 2024, au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- Prendre acte que Madame [W] [L] [H] [R], Madame [U] [C] [X] [R] et Monsieur [M] [J] [Y] [R], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Monsieur [E] [R] [A] défendeurs reconnaissent être débiteurs des charges et frais de recouvrement réclamés par le syndicat des copropriétaires dans ses exploits en date des 21 et 22 novembre 2023, soit 11.576,05 € au 1er octobre 2023 et demandent à voir « FIXER la dette de Mesdames [R] [W] [L], [R] [C] [X] et Monsieur [R] [M] [J] au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à [Localité 9] à la somme de 11.576,05 euros » arrêtée au 1er octobre 2023,
- Condamner solidairement Madame [W] [L] [H] [R], Madame [U] [C] [X] [R] et Monsieur [M] [J] [Y] [R], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Monsieur [E] [R] [A], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à [Localité 9] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts du chef de leur résistance abusive ;
- Débouter Madame [W] [L] [H] [R], Madame [U] [C] [X] [R] et Monsieur [M] [J] [Y] [R], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Monsieur [E] [R] [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- Rejeter toutes demandes, fins et prétentions présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à [Localité 9] ;
- Rejeter toutes demandes de condamnation présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à [Localité 9] ;
- Condamner in solidum Madame [W] [L] [H] [R], Madame [U] [C] [X] [R] et Monsieur [M] [J] [Y] [R], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Monsieur [E] [R] [A], à payer au syndicat de l’immeuble sis, [Adresse 5] à [Localité 9] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner in solidum Madame [W] [L] [H] [R], Madame [U] [C] [X] [R] et Monsieur [M] [J] [Y] [R], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Monsieur [E] [R] [A], aux entiers dépens ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire .

Il indique produire les assemblées générales des copropriétaires tenues les 1er août 2016, 30 octobre 2017, 3 octobre 2018, 21 novembre 2019, 18 janvier 2021 et 24 octobre 2023 qui ont adopté les budgets et voté les travaux.
Il ajoute qu'en application du règlement de copropriété, les coindivisaires sont tenus solidairement du paiement des charges de copropriété et que les sommes dues par les copropriétaires défaillants au titre des charges de copropriété portent intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée à ces derniers.
Il fait état de la résistance abusive des défendeurs, qui manquent de manière répétée à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raison valable. Il précise que la faute des consorts [R] cause à la collectivité des copropriétaires, privée des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par l’allocation d’intérêts moratoires.
Il mentionne que les défendeurs reconnaissent être débiteurs de l’intégralité des charges et frais de recouvrement réclamés et ne contestent pas le fait qu’aucun règlement n’est intervenu depuis l’introduction de l'instance. Il s'oppose à tout délai de paiement, puisqu'il ne résulte d’aucune pièce adverse que les consorts [R] rencontreraient des difficultés financières et n’auraient pas la capacité de régler immédiatement leur dette.

***

Par conclusions récapitulatives en date du 26 septembre 2024, les consorts [R] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil
Vu la loi nº65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret nº67-223 du 17 mars 1967

DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les demandes d’échelonnement du règlement de la créance d’un montant de 11.576,05 euros de Mesdames [R] [W] [L], [R] [C] [X] et Monsieur [R] [M] [J], leurs permettant de régler leurs arriérés en 19 mensualités d’un égal montant de 609,26 euros jusqu’à son apurement ;
AUTORISER les CONSORTS [R] à s’acquitter de leur dette en 19 mensualités d’un égal montant jusqu’à son apurement, en sus des charges courantes, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, la totalité des sommes restant dues sera immédiatement exigible ;
FIXER la dette de Mesdames [R] [W] [L], [R] [C] [X] et Monsieur [R] [M] [J] au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à [Localité 9] à la somme de 11.576,05 euros ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à [Localité 9] à la somme de 1300 € au titre des frais irrépétibles de la présente instance,
ACCORDER un étalement au paiement de la somme de 609,26 € pour la période allant du 1er novembre 2024 au 1er juin 2026.

Ils reconnaissent être débiteurs de la somme de 11.576,05 euros relative aux charges de copropriété de l’immeuble. Ils font état de leurs difficultés financières pour solliciter un étalement de ce paiement, afin de leur permettre d’honorer cette créance sans compromettre leur situation économique.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025.

L'audience de plaidoiries s'est tenue le 13 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'État.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

- le titre de propriété de Monsieur [E] [R] [A] en date du 18 juin 1991, portant sur le lot de copropriété n°6,
- le relevé de propriété du lot n°6 actualisé en 2023,
- l'ordonnance de référé rendue le 17 juillet 2019, désignant le président de la chambre départementale des notaires des Bouches-du-Rhône en qualité de mandataire successoral pour une période de deux ans,

- l'acte de notoriété du 23 janvier 2020 après décès de Monsieur [E] [R] [A], visant notamment Madame [L] [H] [R] [W], Madame [U] [C] [X] [R] et Monsieur [M] [J] [Y] [R],
- la mise en demeure adressée par lettre recommandée le 17 avril 2020 à Madame [L] [H] [R] [W], Madame [U] [C] [X] [R] et Monsieur [M] [J] [Y] [R], d'avoir à payer la somme de 6060,51 euros au titre des charges de copropriété,
- le décompte des charges de copropriété dues par l'hoirie [R] en date du 1er juillet 2024, pour la période du 31 juillet 2016 au 1er juillet 2024,
- le procès-verbal d'assemblée générale du 1er août 2016 approuvant les comptes de l'exercice du 1er avril 2015 au 31 mars 2016 et le budget prévisionnel des exercices 2016/2017 et 2017/2018,
- le procès-verbal d'assemblée générale du 30 octobre 2017 approuvant les comptes de l'exercice du 1er avril 2016 au 31 mars 2017 et le budget prévisionnel des exercices 2017/2018 et 2018/2019,
- le procès-verbal d'assemblée générale du 3 octobre 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er avril 2017 au 31 mars 2018 et le budget prévisionnel des exercices 2018/2019 et 2019/2020,
- le procès-verbal d'assemblée générale du 21 novembre 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er avril 2018 au 31 mars 2019 et le budget prévisionnel des exercices 2019/2020 et 2020/2021,
- le procès-verbal d'assemblée générale du 18 janvier 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 et le budget prévisionnel des exercices 2020/2021 et 2021/2022,
- l'attestation de non-recours à l'encontre de ces cinq assemblées générales, en date du 19 août 2023,
- le procès-verbal d'assemblée générale du 24 octobre 2023 approuvant les comptes de l'exercice du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 et du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 et le budget prévisionnel des exercices 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025,
- le règlement de copropriété de l'immeuble en date du 22 mars 1945, modifié le 7 septembre 1981, contenant en article 40 une clause de solidarité des acquéreurs,
- les appels de fonds et de provisions adressés au propriétaire puis au notaire au titre des exercices 2016 à 2024,
- le contrat de syndic signé le 24 octobre 2023.

Les défendeurs ne contestent aucunement leur qualité d'héritiers de Monsieur [E] [R] [A].

Il doit être rappelé que les intérêts de retard visés dans le décompte ne constituent pas strictement des charges de copropriété. Le bien-fondé et le calcul de ces intérêts demeurant injustifiés, l'ensemble des sommes représentant les intérêts de retard imputés mensuellement au propriétaire du lot n°6 doit être retranché de la créance du syndicat.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites, représentant la somme de 10 837,56 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés aux débats, la production des appels de fonds n'étant en outre imposée par aucun texte.

L'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas de plein droit à leur qualité d'indivisaires.
En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, laquelle est désormais admise, que l'indivision soit d'origine conventionnelle ou légale.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires justifie d’une clause de solidarité dans le règlement de copropriété, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement des charges.

En conséquence, Madame [L] [H] [R] [W], Madame [U] [C] [X] [R] et Monsieur [M] [J] [Y] [R] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], en leur nom personnel et en leur qualité d'héritiers de Monsieur [E] [R] [A], la somme de 10 837,56 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2020, date de la mise en demeure, sur la somme de 6060,51 euros et à compter de la date de l'assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts devra s’accomplir conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement et au titre des autres frais

S'agissant par ailleurs des frais imputés aux défendeurs, il ressort de l'extrait de compte qu’une partie des sommes réclamées correspond, non à des charges de copropriété, mais à des frais de recouvrement.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure. Aussi, les frais de relance qui ne sont pas des frais nécessaires au sens de la loi du 13 décembre 2000 doivent rester à la charge du syndicat des copropriétaires, dès lors qu'une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires.

Par ailleurs, les frais de toute nature visés par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic. Ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, même lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes. Les frais tarifés d'huissier à compter de l'assignation, et notamment les frais d’assignation, font partie des dépens. Les honoraires d'avocat ainsi que les sommes demandées au titre des frais de poursuite sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, le contrat de syndic qui est conclu entre le syndicat des copropriétaires et le syndic ne saurait, conformément au principe de l’effet relatif des conventions prévu par l’article 1165 du code civil, avoir pour effet d’obliger individuellement chacun des copropriétaires. Il s’ensuit que le syndicat demandeur EST mal fondé à invoquer les stipulations du contrat de syndic au soutien de sa demande en paiement à l’encontre du copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de frais de recouvrement relatifs:

- aux mises en demeure adressées le 17 avril 2020 (360 euros), produites par le demandeur,
- au commandement de payer délivré le 30 avril 2020, d'un montant de 173,99 euros,
- aux frais d'hypothèque du 11 mai 2020, d'un montant de 646,94 euros,
- à « l'acte de procédure [Z] » d'un montant de 372,30 euros, dont ni la nature ni l'existence ne sont justifiées, ces frais ne pouvant donc être valablement mis à la charge de l'hoirie [R].

Concernant les frais de « mise en contentieux » du 2 novembre 2020 (349,51 euros), ils relèvent quant à eux de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues, constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et relèvent de la gestion normale d’une copropriété.

En conséquence, Madame [L] [H] [R] [W], Madame [U] [C] [X] [R] et Monsieur [M] [J] [Y] [R] seront solidairement condamnés à payer, en leur nom personnel et en leur qualité d'héritiers de Monsieur [E] [R] [A], au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], la somme de 1180,93 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sera débouté du surplus de sa demande indemnitaire.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

A défaut d’établir la mauvaise foi de ses débiteurs, l'existence de difficultés de trésorerie liées à la défaillance des héritiers du copropriétaire ou encore l'impossibilité de gérer et d'entretenir l'immeuble en raison de leur carence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, faute pour les trois défendeurs de justifier d’une situation financière difficile et de démontrer leur capacité financière à régler leur arriéré de charges de copropriété en 19 ou 24 mensualités, il seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [L] [H] [R] [W], Madame [U] [C] [X] [R] et Monsieur [M] [J] [Y] [R] succombant, ils supporteront in solidum la charge des dépens liés à la présente instance et seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS